Bańka cenowa na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań nie spadną dopóki stopy procentowe nie wzrosną

Kiedy pęknie bańka cenowa na rynku mieszkań?

W przestrzeni publicznej pojawia się coraz więcej pytań nt. przyszłych cen nieruchomości. Najważniejsze pytanie brzmi, kiedy pęknie tzw. bańka cenowa. Jak zaznacza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, 2 lata temu wydawało się, że mieszkania już są dość drogie. Ale od tamtego czasu mocno podrożały. Największy wzrost odnotowano w Sosnowcu – o 41%. Następne na liście są takie miasta, jak Radom – 35%, Łódź – 29%, a także Lublin – 27%. Natomiast na końcu zestawienia można zauważyć m.in. Bydgoszcz – 12%, Poznań – 15%, jak również Gdańsk – 17%.

Co wpływa na wzrost cen?

– Do wzrostu cen przyczyniają się m.in. takie czynniki jak - niska podaż gruntów inwestycyjnych, koszty materiałów budowlanych czy długie postępowania administracyjne. Tylko od stycznia do lipca tego roku mieszkania w Warszawie podrożały nawet o 1000 złotych za metr kwadratowy. Takie wzrosty oznaczają spadek dostępności tego typu nieruchomości dla zwykłego Kowalskiego. Odwrócenie trendu wzrostowego leży zatem w gestii rządu – komentuje Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Natomiast Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że ceny nowych mieszkań na ośmiu głównych rynkach w kraju wzrosły średnio od początku roku o blisko 11%. Zdaniem eksperta, jest bardzo prawdopodobne, że do końca roku będzie to około 15%, a dla wybranych metropolii – nawet ponad 20%. Jednak tak silny wzrost nie może trwać w nieskończoność, ponieważ prowadzi do kreacji bańki cenowej i jest nie do wytrzymania przez stronę popytową.

– Widzimy wzrosty na rynku deweloperskim, głównie małych i średnich mieszkań do 50 m kw. Podobno zrywane są umowy rezerwacyjne, ale tego nie doświadczyłam. Niektórzy sprzedający windują ceny ofertowe. Do złudzenia przypomina to sytuację z lat 2007-2008. To potrwa do momentu, w którym okaże się, że oczekiwania sprzedających są absolutnie nierealne dla rynku. Ludzie tego mogą nie udźwignąć, bo zarobki społeczeństwa nie rosną proporcjonalnie do apetytu sprzedających – stwierdza Joanna Lebiedź, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Najtańsze kredyty w historii

Z kolei Jarosław Sadowski podkreśla, że wiele osób wciąż stać na własne M, mimo że trzeba się liczyć z coraz większymi wydatkami. Ostatnio tempo wzrostu cen na rynku nieruchomości wynosi średnio 8-10% w skali roku. Ale ten skok był łagodzony przez taniejące kredyty hipoteczne. One stały się wręcz najtańsze w historii i cały czas widać duże zainteresowanie nimi. Jak prognozuje ekspert, tempo wzrostu cen prawdopodobnie spowolni, tak do 4-6%.

– Dla wszystkich uczestników rynku najlepszym rozwiązaniem byłoby spowolnienie obecnego tempa wzrostów. Pierwsze symptomy tego pojawiły się w sierpniu, kiedy hossa na rynku pierwotnym wyraźnie wyhamowała.  Do końca roku wzrost o dalsze 3-5% wydaje się raczej przesądzony. Od początku 2022 roku rynek powinien jednak spowolnić do kilkuprocentowej zwyżki w skali roku – dodaje Jędrzyński.

Mieszkania będą nadal drożały ...

Jak przekonuje Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction, trend wzrostowy jest nieuchronny. Ekspert nie widzi szans na zatrzymanie go w najbliższym czasie, a tym bardziej – na spadki cen mieszkań. Odpowiadają za to przede wszystkim drożejące materiały budowlane i działki, coraz kosztowniejsza robocizna, a także rosnąca inflacja. Proces budowy wydłuża się, rosną koszty przygotowania inwestycji. Do tego dochodzą zapowiadane podwyżki cen prądu. Do puli kosztów ponoszonych przez deweloperów mają dojść jeszcze w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jednocześnie marże deweloperów nie różnią się, pomimo wysokiego popytu.

– W naszej opinii, obecnie nie istnieją przesłanki, które mówiłyby, że ceny mieszkań wyhamują. Znaczenie mają m.in. rekordowo niskie stopy procentowe. One wręcz skłaniają Polaków do lokowania oszczędności w nieruchomościach – stwierdza ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

... dopóki nie wzrosną stopy procentowe

Jak podkreśla Jarosław Sadowski, pojawiają się różne opinie nt. tego, kiedy zaczną rosnąć stopy procentowe. Jedni twierdzą, że być może nastąpi to już w tym roku. Ale inni prognozują, że stanie się to w 2023 roku. Według głównego analityka Expander Advisors, dopóki nie pojawią się podwyżki stóp procentowych, to ceny mieszkań jeszcze mogą rosnąć. Przesądza o tym też fakt, że mamy też bardzo dobrą sytuację na rynku pracy i rosnące wynagrodzenia.

Czy wysokie ceny zniechęcą do zakupów?

– W 2008 roku, kiedy ceny były wyśrubowane już absolutnie do poziomów astronomicznych, to mieliśmy autentyczny zastój w nieruchomościach. To dotyczyło mieszkań, domów i gruntów. Jedynie wynajmy wzbudzały zainteresowanie. Po czterech latach sytuacja się zmieniła, ale do realnego odbicia doszło w 2017 roku. Sądzę, że wzrost cen nieruchomości o 20-30% w niektórych przypadkach może zdecydowanie zniechęcać już do zakupu – mówi ekspert PFRN.

 Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, jeżeli wzrosty cen nie wyhamują, to już w perspektywie kilku miesięcy możemy oczekiwać okresowego spadku liczby klientów deweloperskich biur sprzedaży. Rosnące ceny w największych miastach skłonią pokaźną część amatorów własnego M do poszukiwania mieszkań na peryferiach aglomeracji czy w miejscowościach sąsiadujących z największymi ośrodkami.

– Jeśli zdrożeją kredyty, to nastąpi ograniczenie możliwości płacenia coraz więcej za nieruchomości. To może również ograniczać wzrost cen, a w dłuższym terminie doprowadzić nawet do ich spadku. Natomiast wkrótce nowym trendem może być wzrost popytu na mieszkania tańsze. W Polskim Ładzie pojawia się zapowiedź programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma być uruchomiony jeszcze w tym roku – podsumowuje Jarosław Sadowski.