3 pomysły na iwestycje w nieruchomości do 100 tysięcy

Nie ma nic bardziej mylnego, niż myślenie, że aby inwestować w nieruchomości, trzeba dysponować znacznymi kwotami pieniędzy. Jeśli masz kwotę od kilkudziesięciu do stu tysięcy złotych, możesz śmiało wejść na rynek nieruchomości jako inwestor. Z mniejszą kwotą inwestor ma mniejsze pole manewru i mniej opcji do wyboru, ale dla chcącego nic trudnego. Rozważ inwestowanie mniejszych kwot.

Polecamy: Nowa matryca stawek VAT

Inwestor ma przynajmniej kilka opcji do wyboru, gdzie i w jakie nieruchomości inwestować. Trzy najciekawsze w mojej ocenie to kupić działkę budowlaną w celu późniejszej odsprzedaży, mieszkanie w małym mieście pod wynajem lub zainwestować w projekt deweloperski realizowany przez profesjonalnego dewelopera.

Działka budowlana pod miastem

Inwestycje w grunty mają wielu swoich wielbicieli. To inwestycje wieloletnie, które nie wymagają ani dużego zaangażowania czasowego, ani kapitału w trakcie inwestycji. Wymagają natomiast cierpliwości oraz dobrego zrozumienia uwarunkowań lokalizacji, jej potencjału oraz szans i zagrożeń, które mogą wpływać na wartość nieruchomości w czasie.

Zakup działki jest bezpieczną inwestycją pod warunkiem, że przed zakupem potwierdzimy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, najbliższe otoczenie, plany inwestycyjne lokalnych firm oraz samorządu. Kupując działkę, inwestor powinien mieć pomysł na całą inwestycję. Musi wiedzieć, komu i kiedy będzie chciał ją sprzedać oraz jakie inwestycje będą potrzebne po jej zakupie i przed sprzedażą.

Jeśli masz minimum kilkadziesiąt tysięcy złotych bez problemu znajdziesz atrakcyjną działkę budowlaną o powierzchni ok. 1.000 m² na obrzeżach dużych miast, a także w mniejszych miejscowościach. Rynek gruntów jest bardzo lokalny i warto poświęcić czas, żeby się mu przyjrzeć z bliska i poznać jego specyfikę. Warto inwestować w okolicy, którą znasz i którą rozumiesz, choć nie musi ona znajdować się blisko miejsca zamieszkania.

Wielu inwestorów ceni sobie nieruchomości atrakcyjne turystycznie, np. w górach lub nad morzem i w tych lokalizacjach wyszukują tzw. okazje lub perełki inwestycyjne. Ja nie wierzę w okazje i po weryfikacji tysięcy ofert wiem, że za każdą okazyjną ceną za nieruchomość (nie tylko działkę) kryje się konkretny powód dotyczący samej nieruchomości lub sytuacji osobistej sprzedającego. Warto dotrzeć do tego powodu i go zweryfikować, uzyskamy wtedy korzystniejsze warunki zakupu, i zmniejszymy poziom ryzyka, ponieważ będziemy wiedzieć więcej nt. kupowanej nieruchomości.

W mojej ocenie lepiej i łatwiej szukać ciekawych ofert działek w okolicy dużych miast, które się rozwijają i z których ludzie wyprowadzają się na obrzeża w celu zmiany podstawowego miejsca zamieszkania. Zamiast większego i droższego mieszkania w mieście kupują działkę i budują dom pod miastem, który kosztuje tyle samo lub mniej co mieszkanie i daje często dwukrotnie większą przestrzeń do życia wraz z ogródkiem i świeżym powietrzem.

Na specjalną uwagę zasługuje obszar Metropolii Warszawskiej, która jako stolica administracyjna i biznesowa państwa od lat rozwija się najbardziej ze wszystkich miast w Polsce. Według prognozy demograficznej GUS ten trend będzie się utrzymywać w następnych latach. Warszawa przyciąga co roku tysiące ludzi na studia i do pracy, a wiele osób, które w niej mieszkają, wyprowadza się na jej obrzeża. Są w stanie dojechać stamtąd do pracy w Warszawie w krótkim czasie (poniżej 1 godziny).

Wynajem mieszkania

Mieszkanie pod wynajem (lub mieszkanie na wynajem) to w dalszym ciągu najpopularniejsza inwestycja w nieruchomości wśród Polaków. Właściciele takich mieszkań cenią sobie przede wszystkim prawo własności do nieruchomości, możliwość uzyskania kredytu na zakup nieruchomości, a także poczucie bezpieczeństwa związane uzyskiwanym dodatkowym dochodem z takiej inwestycji.

Żeby kupić mieszkanie pod wynajem w większym mieście, trzeba dysponować kwotą kilkuset tysięcy złotych. Przy cenach na poziomie 7.000-10.000 zł/m² lub więcej w największych miastach nawet na małe mieszkanie o powierzchni 30 m² trzeba wydać powyżej 200.000 zł, jeśli w ogóle takie mieszkanie uda się znaleźć i wyprzedzić z zakupem innych. Są one bardzo popularne i szybko znikają z rynku.

Co zrobić, jeśli chcesz kupić mieszkanie na wynajem, ale dysponujesz jedynie kwotą 100 tys. zł? Poszukaj mieszkania w mniejszej miejscowości. W miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach miejskich nawet na bardzo rozgrzanym rynku nieruchomości możesz znaleźć oferty mieszkań za taką kwotę. Trzeba się liczyć z tym, że będą to oferty z rynku wtórnego, często mieszkania do remontu, ale jak się nie ma, co się lubi, to trzeba sobie radzić z tym, co można znaleźć. Tomaszów Mazowiecki, Mieroszów, Bytom, Miłogoszcz, Łódź, Pabianice to tylko kilka przykładów miejscowości, gdzie można znaleźć mieszkania w cenie poniżej 100 tys. zł.

Nie każde oferowane mieszkanie będzie warte zakupu. Musisz ocenić, jaką kwotę będzie trzeba dodatkowo przeznaczyć na jego remont, wykończenie i wyposażenie. Jeśli planujesz kupić mieszkanie daleko od miejsca zamieszkania, dolicz koszty dojazdów lub zaangażowania kogoś do obsługi najmu. Oceń także krytycznie, na ile atrakcyjne będzie ono dla najemców. Jak wygląda lokalny rynek pracy? Ile osób pracuje w bliskiej okolicy? Ile ofert wynajmu i za jaką cenę jest dostępnych? Jak łatwo będzie wynająć takie mieszkanie oraz jakich dochodów z wynajmu można się spodziewać? Dopiero zestawiając wszystkie koszty i niezbędne nakłady finansowe oraz szacowane dochody z wynajmu, będziesz w stanie obliczyć rentowność z inwestycji w konkretne mieszkanie. Wtedy ocenisz, czy warto i podejmiesz decyzję.

Zakup mieszkania pod wynajem wiąże się także z ryzykiem, ponieważ np. może ono stać puste, najemca może przestać płacić czynsz albo je zniszczyć i zniknąć. W szczególnie trudnej sytuacji znajduje się wówczas inwestor, który wziął kredyt na zakup takiego mieszkania i musi płacić raty, nie osiągając w tym czasie żadnych przychodów z wynajmu. Trzeba również przewidzieć, jakie nowe inwestycje mieszkaniowe mogą pojawić się na lokalnym rynku w najbliższych latach i jak one wpłyną na atrakcyjność oferty najmu mieszkania, które planujemy kupić. Nowe mieszkania, coraz częściej oferowane przez profesjonalnych inwestorów w dużych miastach oraz inwestycje komunalne w mniejszych miejscowościach sprawiają, że najemcy mają większy wybór i zwykle powodują konieczność obniżenia czynszu przez wynajmującego, żeby przyciągnąć najemcę do siebie.

A może projekt deweloperski?

Marzenie i cel wielu inwestorów to inwestować pasywnie, bez angażowania swojego czasu, i czerpać profity z inwestycji. W nieruchomościach, podobnie jak wszędzie indziej we wszechświecie nic samo się nie robi i jeśli inwestor nie jest zaangażowany czasowo w projekt, to został on przygotowany i jest prowadzony przez kogoś innego – organizatora, dewelopera.

Projekt deweloperski ma określony cel, np. wyremontować kamienicę, wybudować budynek mieszkaniowy lub osiedle domów. Deweloper bierze pełną odpowiedzialność za jego przygotowanie i poprowadzenie, od uzyskania niezbędnych pozwoleń, przez budowę lub remont po marketing i sprzedaż i sprzedaż wybudowanych lokali. Inwestor wnosi kapitał do spółki celowej, obejmując w niej wkład lub udziały, a po zakończeniu inwestycji otrzymuje zwrot kapitału i zyski.

Inwestycja w projekt deweloperski jest znacznie krótsza i mniej ryzykowna, ponieważ takie projekty trwają od 1,5 roku do 4-5 lat. Zysk dla inwestora kapitałowego może być określony albo jako procent od wypracowanego zysku z projektu deweloperskiego, albo jako procent od zainwestowanego kapitału. W pierwszym przypadku inwestor bierze na siebie trochę większe ryzyko, ale w zamian za potencjalnie większy zysk z inwestycji, a w drugim – ma z góry określony procent zysku przy ograniczonym ryzyku.

Niektórzy deweloperzy proponują inwestycje w swoje projekty w formie obligacji lub pożyczek, inni zachęcają do inwestycji w akcje lub udziały firmy deweloperskiej. Najważniejsze dla inwestora, który chciałby w ten sposób inwestować, to sprawdzić dokładnie dewelopera, jego doświadczenie i wiarygodność.

Jeśli dysponujesz kwotą kilkudziesięciu tysięcy złotych, możesz śmiało wejść jako inwestor na rynek. Gorąco do tego zachęcam, by zrobić to możliwie jak najwcześniej. Im szybciej zaczniesz zarabiać na nieruchomościach i zbierać doświadczenie, obracając małymi kwotami, tym szybciej wypracowane zyski oraz dodatkowo zarobione w ten sposób pieniądze zaczną się kumulować do większych kwot i przekładać na większe oraz bardziej dochodowe inwestycje. Szkoda czasu, żeby czekać.

Zarówno na rosnącym, jak i na malejącym okresowo rynku nieruchomości można znaleźć świetne oferty. Sprawdź! Powodzenia!

Kuba Karliński, ekspert ds rynku nieruchomości