Ulga podatkowa na zasiedlenie nowego mieszkania lub domu

Zakup nowego mieszkania to wydatek rzędu co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Podobnie jest w przypadku domów. Jak wynika z danych portalu kalkulatory budowlane nawet budowa prostego niepodpiwniczonego domu o powierzchni 100 m kw. to wydatek rzędu 273 tysięcy złotych (do stanu deweloperskiego). Do tego doliczyć trzeba jeszcze koszty wykończenia i wyposażenia, ale też koszt zakupu działki. Znowu więc mówimy o co najmniej kilkuset tysiącach złotych.

Skromna ulga

Ministerstwo Rozwoju ma pomysł, aby pomóc osobom zasiedlającym nowe domy i mieszkania. Rozwiązaniem ma być ulga w podatku dochodowym - dowiadujemy się z rządowego wykazu prac legislacyjnych i programowych. Problem w tym, że nie ma pewności czy mówimy o uldze w formie obniżenia od płaconego podatku czy jedynie odliczeniu od dochodu, od którego dopiero potem płacimy PIT (17% lub 32%). W tym drugim rozwiązaniu byłaby to skromna ulga.

Zobaczmy to na konkretnym przykładzie. Singiel, który kupi pierwsze mieszkanie, albo zbuduje dom ma według przedstawionej propozycji odliczać w rocznym picie kwotę 4597 złotych. Jeśli odliczenie to będzie od dochodu, a nie podatku, to realna oszczędność wyniosłaby od 781,49 złotych (17% PIT) do 1471,04 złotych (32% PIT). Za taką kwotę można kupić drzwi wejściowe i to wcale nie najwyższej klasy. Należy więc mieć nadzieję, że rządowy program zakłada obniżenie rocznego podatku PIT o 4597 złotych, a nie tylko dochodu do opodatkowania o 4597 złotych.

Propozycja ulgi w PIT dla osób zasiedlających nowe mieszkania lub domy
Model rodziny / gospodarstwa domowego	Kwota do odliczenia od dochodu lub podatku*	Realna korzyść jeśli ulga odliczana byłaby od dochodu do opodatkowania przy stawce podatkowej PIT
		17%	32%
singiel (1+0)	4 597,00 zł	781,49 zł	1 471,04 zł
singiel z dzieckiem (1+1)	5 746,25 zł	976,86 zł	1 838,80 zł
singiel z 2 dzieci (1+2)	6 895,50 zł	1 172,24 zł	2 206,56 zł
singiel z 3 dzieci (1+3)	8 044,75 zł	1 367,61 zł	2 574,32 zł
małżeństwo (2+0)	9 194,00 zł	1 562,98 zł	2 942,08 zł
małżeństwo z dzieckiem (2+1)	10 343,25 zł	1 758,35 zł	3 309,84 zł
małżeństwo z 2 dzieci (2+2)	11 492,50 zł	1 953,73 zł	3 677,60 zł
małżeństwo z 3 dzieci (2+3)	12 641,75 zł	2 149,10 zł	4 045,36 zł
* póki co udostępnione przez rząd dokumenty nie dają pewności czy deklarowane kwoty odliczać się będzie od podatku PIT czy jedynie od dochodu do opodatkowania tym podatkiem Szacunki HRE Investments na podstawie projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (19.05.2020)

Polecamy: PIT 2020. Komentarz

Wsparcie po fakcie

Niestety pieniądze będzie dość trudno uzyskać. Program ma być bowiem dedykowany dla osób młodych (co najwyżej 35 lat), kupujących lub budujących pierwszą nieruchomość. Możemy się też spodziewać górnej granicy powierzchni nieruchomości, której zasiedlenie będzie decydowało o możliwości skorzystania ze wsparcia. W efekcie jeśli program zostanie wprowadzony w życie w niezmienionej formie, to raczej nie ma się co spodziewać, aby okazał się rozwiązaniem nadmiernie skutecznym. De facto mówimy bowiem o wsparciu w wydatkach ponoszonych już po zakupie, a więc na etapie wykończenie domu lub mieszkania. Plusem jest to, że dopłaty nie powinny powodować presji na wzrost cen nieruchomości.

W tym miejscu warto zainteresować się jednak nad wprowadzeniem programu gwarancji zastępujących wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Jest to rozwiązanie, które przy okazji epidemii wprowadzono w Nowej Zelandii (więcej pisaliśmy o tym w materiale z 22 kwietnia br. Na antypodach zlikwidują wkład własny). O co dokładnie chodzi? W Polskich realiach mogłoby to wyglądać tak, że osoby które mają stałą pracę, chciałyby kupić pierwsze relatywnie tanie mieszkanie, ale nie zdążyły jeszcze uzbierać wkładu własnego, mogłyby iść do banku i mimo to się zadłużyć. Rolę ich wkładu własnego pełniłaby rządowa gwarancja. Oczywiście byłoby to wsparcie dla osób mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które jedynie nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego. Aby uniknąć nadużyć można też rozważyć wprowadzenie górnej granicy osiąganych dochodów.

To przynajmniej częściowo rozwiązałoby problem tego, że wiele osób nie ma pieniędzy na budowę lub zakup nowego mieszkania. Plusem takiego programu gwarancji byłaby ponadto poważna stymulacja gospodarki. Wszystko dlatego, że złotówka zaangażowana w budowę mieszkań generuje 3-5 złotych popytu na różne towary i usługi. Do tego system państwowych gwarancji to rozwiązanie relatywnie tanie. Zakładając, że do programu kwalifikowałyby się nieruchomości nie droższe niż 300-400 tysięcy, a państwo zastępowałoby swoją gwarancją 20-proc. wkład własny, to koszt na jednego beneficjenta powinien wynieść nie więcej niż 3-8 tysięcy złotych – wynika z szacunków HRE Investments.

Inwestycja, która się opłaca

Trzeba przy tym mieć świadomość, że wspieranie mieszkaniówki to dobry biznes z punktu widzenia budżetu. Przy okazji zakupu mieszkania na kredyt pojawia się bowiem cała masa podatków, z których cieszy się fiskus. W cenie nowego lokum płacimy VAT, a używanego PCC. Do tego PIT i CIT płacą banki zarabiające na kredycie, deweloperzy zarabiający na mieszkaniu, ekipy remontowe, składy budowlane, pośrednicy nieruchomości i kredytowi, sprzedawcy wyposażenia mieszkań, notariusze. Efekt? Przy okazji zakupu nowego mieszkania za 300 tys. złotych fiskus może się spodziewać zainkasowania nawet 80-90 tysięcy złotych w formie podatków.

Podatki związane z zakupem nowego mieszkania wartego 300 tys. zł
Wyszczególnienie	Kwota	VAT	Podatek dochodowy (PIT i CIT)
Cena zakupu mieszkania	300 000 zł	22 222 zł	52 778 zł
Prowizja za udzielenie kredytu (2%)	4 800 zł	0 zł	912 zł
Marża odsetkowa dla długu zaciągniętego na 25 lat i 80% ceny nieruchomości (przy marży netto na poziomie 1%)	31 000 zł	0 zł	5 890 zł
Ubezpieczenie od ognia i wody	3 000 zł	0 zł	114 zł
Opłaty notarialne	2 935 zł	549 zł	453 zł
Koszt wykończenia (500 zł za m kw.)*	25 000 zł	926 zł	2 199 zł
Koszt wyposażenia*	15 000 zł	1 402 zł	1 159 zł
Suma + 19 zł tytułem PCC od ustanowienia hipoteki	X	88 623 zł
* Zachowawczo oszacowano licząc od 50% finalnej ceny netto produktu lub usługi
Szacunki HRE Investments

Bartosz Turek, analityk HRE Investments