Jak deregulacja wpłynie na rynek nieruchomości?

Już niebawem zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami zostanie ostatecznie „zderegulowany”. Tym samym przestaną obowiązywać licencje, które rodzimy ustawodawca prawdopodobnie omyłkowo kilkanaście lat temu wdrożył w życie. Czy spełnią się ambitne założenia pomysłodawców i licznych sympatyków kolejnego przykładu ekstremalnej niestabilności rodzimego prawa? – pyta Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

W końcu  zniknie raz na zawsze bariera dostępu do jednej z najbardziej atrakcyjnych, ale przede wszystkim jak się powszechnie uważa lukratywnych profesji III RP (sic!). Nareszcie też polski rząd zrobił coś konkretnego po latach uciążliwej i szeroko krytykowanej bezczynności w kierunku istotnego ograniczenia krajowego bezrobocia i szybkiej poprawy powszechnego dobrobytu Polaków – dają się słyszeć krytyczne komentarze. Wprawdzie grubo ponad 20 tys. osób w ostatnich latach poświęciło w sumie coś około stu kilkudziesięciu milionów złotych plus mniej więcej ćwierć miliona miesięcy intensywnej nauki, kursów, czy praktyk w celu zaliczenia trudnego państwowego egzaminu, albo później podejmując studia podyplomowe, wszystko to w celu sprostania legislacyjnym wymogom własnego ustawodawcy w drodze do zdobycia zawodowych uprawnień wybranej profesji oraz prawnie chronionego tytułu – pośrednika w obrocie nieruchomościami.  Dziś poza samymi pośrednikami nikogo to specjalnie nie obchodzi, w końcu pieniądze to rzecz nabyta, a pozyskana wiedza czy umiejętności jak nie tu to gdzie indziej zawsze się przyda.

Zobacz także: Rynek nieruchomości w Poznaniu

Jak już wielokrotnie można było się dowiedzieć z medialnych przekazów wypowiedzi  twórców przedmiotowej ustawy, zainspirowanych zresztą  słynnym raportem Centrum Analiz Fundacji Republikańskiej z 2011 r. o zawodach regulowanych w Polsce , deregulacja  to prosta droga do osiągnięcia trzech nadrzędnych gospodarczo celów – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Po pierwsze ma to być oczywiście ułatwienie dostępu do „zamkniętych” zawodów dziesiątkom tysięcy przede wszystkim młodych Polaków.

Po drugie nastąpi eliminacja reglamentacji szeregu zawodów, ponoć głównego winowajcy dwucyfrowego bezrobocia w Polsce. W ten sposób tysiące bezrobotnych, a bezrobotnych tylko dlatego, że dostęp do setek najatrakcyjniejszych zawodów w Polsce jest „zamknięty”, znajdzie wreszcie bez kłopotu wymarzoną pracę.

Po trzecie zaś chodzi o zwiększenie rynkowej konkurencji, która wymusi znaczne podniesienie jakości świadczonych usług, ale przede wszystkim spowoduje istotny spadek ich cen, które obecnie mają być w sposób nieuzasadniony zawyżone, narażając miliony Polaków na częste bezsensowne przepłacanie za nabywane usługi i inne dobra.

Szczerze mówiąc bezkrytyczność powyższych poglądów, przynajmniej w odniesieniu do deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, posiada stopień rzadko spotykany nie tylko w poważnej publicystyce.

Dostęp do zawodu pośrednika, a mówiąc ściślej agenta nieruchomości, nigdy nie był w Polsce ograniczony. Wręcz przeciwnie, osoba, która postanowi zarabiać na życie w charakterze agenta-handlowca w agencji nieruchomości, znajdzie zatrudnienie niemal natychmiast. Jedynym „kłopotem” może być dokonanie właściwego wyboru jednego z setek biur pośrednictwa, które dzień w dzień zamieszczają w całym kraju ogłoszenia o rekrutacji nowych współpracowników.  Co ważne, nie liczy się tu wiek, płeć, doświadczenie zawodowe czy nawet wykształcenie. Liczą się dobre chęci i motywacja oraz jakiekolwiek zamiłowanie do nieruchomości – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Wynajem mieszkania: czy studenci wynajmują apartamenty?

---

Kandydat na agenta może liczyć w profesjonalnej agencji nieruchomości, jakich mamy w kraju naprawdę pod dostatkiem,  na dobrze wyposażone miejsce pracy, często osobistego laptopa z mobilnym dostępem do biurowego systemu, komórkę z solidnym limitem, aparat cyfrowy do  dyspozycji, wizytówki itd. itp. Przede wszystkim jednak może liczyć na odpowiednie przeszkolenie, pomoc i poradę doświadczonych  współpracowników, w tym licencjonowanych pośredników w codziennych czynnościach zawodowych, co w tym fachu dla nowicjusza jest absolutnie bezcenne i niezbędne.

Bardzo ważne jest także, że osoba zaczynająca karierę w nieruchomościach w ten właśnie sposób nie jest narażona, przynajmniej w początkowym (próbnym)  okresie pracy na jakiekolwiek koszty własne, może poza kosztami przejazdów, co często sprowadza się do ceny biletu miesięcznego komunikacji miejskiej – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Czy przed kupnem mieszkania od dewelopera można je wynająć?

Jak zwykle jednak istnieje druga strona medalu, czyli w tym przypadku problem wynagrodzenia prowizyjnego. Na dziś dzień agencje proponują kandydatom na współpracowników wynagrodzenie stanowiące od 50 do 70 proc. przychodów z prowizji transakcyjnych wypracowanych przez agenta. To bardzo dużo w ogóle, a zwłaszcza w porównaniu do stawek obowiązujących jeszcze kilka lat temu. Skąd wzięła się ta swoista hojność właścicieli agencji? Wyłącznie z postępującego niedoboru chętnych do pracy w tym charakterze i na takich zasadach oraz z bardzo ograniczonej przeciętnej liczby transakcji możliwej do osiągnięcia w Polsce w ciągu roku przez statystycznego agenta. Tak więc każdy śmiałek rozpoczynający karierę w charakterze agenta nieruchomości nie wie kiedy (czytaj: po ilu miesiącach intensywnej pracy) zobaczy pierwsze zarobione w nieruchomościach pieniądze i czy w ogóle je zobaczy, zanim zniechęcony brakiem efektów po prostu nie zrezygnuje z dalszej kariery w tej branży, co także nierzadko się zdarza.

Tymczasem dr Stanisław  Tyszka, dyrektor Centrum Analiz Fundacji Republikańskiej oraz współautor wspomnianego wyżej raportu o zawodach regulowanych w Polsce przewiduje, że  po deregulacji pracę w zawodzie pośrednika/agenta nieruchomości mogłoby znaleźć w Polsce dodatkowych 26 tys. osób. To sporo, mniej więcej tyle ile mieści stadion Legii w Warszawie. Może więc „gra jest warta świeczki”. Niekoniecznie. Pytanie na jakiej zasadzie te osoby miałyby znaleźć ową pracę w nieruchomościach i skąd się w ogóle pojawić w tak imponującej liczbie, skoro już dziś przedsiębiorcy działający w tej branży prześcigają się w poszukiwaniu nowych współpracowników z coraz to gorszym skutkiem – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Prawdopodobnie więc rzecz dotyczy powstawania nowych miejsc pracy poprzez urzędowo podarowaną możliwość uruchomienia własnego interesu przez tysiące, a raczej dziesiątki tysięcy przyszłych beneficjentów ustawy deregulacyjnej. Dziś założenie agencji nieruchomości wymaga posiadania licencji pośrednika lub zatrudnienia takowego przez przedsiębiorcę nie posiadającego licencji. To właśnie ten fakt jest prawdopodobnie definiowany  przez twórców nowych przepisów jako „uwolnienie dostępu” do zawodu pośrednika. Od stycznia 2014 roku każdy będzie miał prawo do założenia własnej firmy pośredniczącej w obrocie nieruchomości, co stanowi meritum aktu deregulacji tego rynku.

Problem w tym, że abstrahując już nawet od konieczności posiadania odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, prowadzenie agencji nieruchomości nawet w najskromniejszym jednoosobowym wydaniu wymaga ponoszenia co miesiąc znacznych kosztów działalności liczonych nie w setkach ale tysiącach złotych. Składają się na nią liczne wydatki jak choćby ZUS, samochód, telefon, strona WWW, abonamenty w portalach nieruchomościowych, pozycjonowanie ofert, nie mówiąc już o kosztach lokalowych. Perspektywa zysków natomiast jest bardziej niż mglista, a ryzyko porażki biznesowej i liczenia horrendalnych strat, zwłaszcza w przypadku osób „bez pojęcia” – ogromne.  Czy znajdą się w ogóle jacyś chętni, nie mówiąc już o liczbie 26 tysięcy, na wejście w tak niepewny w polskich warunkach biznes? Niestety wydaje się, że ambitne prognozy dra Tyszki są mocno nierealne, by nie powiedzieć abstrakcyjne – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Raport GUS – poprawa na rynku nieruchomości

---

Skoro więc otwarcie dostępu do zawodu pośrednika w obrocie nieruchomości wydaje się mrzonką, a sama deregulacja tego zawodu bez jakiegokolwiek znaczenia dla rynku pracy, to i kolejny jej cel – podniesienie poprzeczki konkurencyjności - będzie trudny do spełnienia.  Z resztą rynek sam już dokonuje korekty parametrów konkurencji w branży nieruchomościowego pośrednictwa, z tym że jest to zdecydowana korekta w dół. Od kilku lat znacznie więcej biur jest zamykanych niż powstaje nowych. Duże sieciowe firmy likwidują swoje oddziały (niekiedy większą ich część), a mniejsze znikają bez śladu. Mimo to wciąż biur nieruchomości jest znacznie więcej niż wynikałoby to z potrzeb rynku, a konkurencja znacznie większa niż w wielu  innych branżach usługowych. 

W związku z tym stawki prowizyjne licznych agencji nieruchomości i bez ingerencji nowych deregulacyjnych przepisów dawno zeszły na poziomy graniczące z progiem minimalnej rentowności. Standardowa ongiś prowizja pośrednika w wysokości 2,9 procent plus VAT jest dziś bardzo trudno osiągalna. Natomiast normą są stawki w granicach od 1 do 1,5 procent, często brutto. Ktoś kto ma jako takie pojęcie o rynku nieruchomości wie, że już mniej być nie może. Do tego coraz częściej prowizję płaci tylko jedna strona transakcji – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Natomiast kwestę podniesienia jakości świadczonych usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wskutek deregulacji, a więc ewentualnego wejścia na rynek osób nie mających jakiegokolwiek przygotowania merytorycznego, a nawet  „zielonego pojęcia” o pracy pośrednika, najlepiej zostawić bez komentarza.

Kilka lat temu jeden z bardziej uznanych autorytetów w środowisku pośredników nieruchomości w wywiadzie telewizyjnym przedstawił ciekawe dane na temat krajowego rynku pośrednictwa nieruchomości. Wynikało z nich, że w Polsce w sumie pracuje w tej branży około 70 tys. osób, pośredników i agentów. Co jednak ciekawsze, określony w rozmowie udział rodzimych agencji pośrednictwa w transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości miał wynosić zaledwie 6% (słownie: sześć procent). Miało to w sumie dawać tylko trzy transakcje rocznie na statystycznego krajowego pośrednika/agenta nieruchomości, czyli  mniej więcej tyle ile wynosi tygodniowa norma pośrednika nowojorskiego czy londyńskiego.

Czy sytuacja branży rzeczywiście wygląda tak nieciekawie? Wiele wskazuje na to, że jednak tak. W dużych polskich aglomeracjach udział pośredników w ogólnej liczbie transakcji może być nieco większy – kilkunastoprocentowy, co nie zmienia faktu, że branża pośrednictwa nieruchomości pozostaje w Polsce w permanentnej defensywie. Z czego to wynika? Po części z ogólnie trudnej sytuacji na krajowym rynku nieruchomości. Istnieje jednak utrzymujący się od lat uciążliwy dla tego sektora i ludzi w nim działających deficyt popytu na usługi pośredników – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

W Polsce niestety nie wykształciła się dotąd powszechna kultura korzystania z usług specjalisty przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości, jak to ma miejsce na zaawansowanych rozwojowo rynkach zachodnich. Częściowo winę za to ponoszą sami pośrednicy/agenci którzy swoje usługi świadczą na różnych poziomach – od najwyższych do żenująco niskich, prowokując ich uzasadniona krytykę. Swoje robi też mentalność przeciętnego rodzimego konsumenta i jego niska świadomość wymiernych korzyści, także finansowych, jakie daje współpraca z pośrednikiem z prawdziwego zdarzenia. Z kolei wysokie ceny mieszkań w stosunku zarobków też nie sprzyjają wzrostowi popytu na usługi pośredników. W końcu też należy pamiętać, że polski rynek nieruchomości znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju, albo innymi słowy jest zacofany w stosunku do rynków zaawansowanych rozwojowo o kilkadziesiąt lat.

Zobacz także: Czy warto inwestować pieniądze w nieruchomości wakacyjne?

Wszystko to sprawia, że krajowym firmom pośredniczącym w obrocie nieruchomości, nawet tym najbardziej rozpoznawalnym, niekwestionowanym branżowym liderom, nie wiedzie się najlepiej. Najlepszym tego dowodem jest sytuacja spółek publicznych działających w tej branży, czyli trójce firm-pośredników nieruchomości notowanych na giełdzie. Wszystkie trzy to spółki groszowe, które jednak swoje notowania na GPW zaczynały kilka lat temu od poziomów kilkuzłotowych. Dziś ich kursy balansują na poziomach historycznych minimów, a wyniki finansowe za ostatnie 12 miesięcy to liczone w milionach złotych straty. Nic dodać, nic ująć…

I w końcu kwestia zarobków krajowych pośredników/agentów. Ich mediana obliczana przez specjalistyczne serwisy internetowe wynosi dokładnie 3 tys. zł. brutto. Ile to wynosi netto?

Rodzimy rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomości to z całą pewnością dysponent ogromnego, liczonego w setkach procent potencjału rozwoju. Wciąż jednak nikt nie wie, co miałoby być czynnikiem ten potencjał wyzwalającym. Z pewnością nie będzie nim kontrowersyjna deregulacja. Przeznaczone do likwidacji licencje zawodowe, często z wielkim trudem i poświęceniem zdobyte przez ich posiadaczy, są jednym z głównych elementów cywilizujących krajowy rynek pośrednictwa nieruchomości, a jedynym podnoszącym prestiż i wspierającym zaufanie do osób świadczących usługi pośrednictwa. Czy ich eliminacja będzie wsparciem rozwoju tego segmentu krajowego rynku usług, ale  także polskiej mieszkaniówki jako całości?   

Z drugiej strony katalog szkód, jakie ustawa deregulacyjna wyrządzi pośrednikom będzie ograniczony i poza zbędnym okresowym zamieszaniem nie powinno dojść na rynku nieruchomości do widocznych gołym okiem rewolucyjnych przemian – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Mieszkania deweloperskie – które są najtańsze?