Mieszkania tanieją, wynajem coraz mniej opłacalny

Coraz większe straty liczą osoby, które pod koniec ubiegłego roku zdecydowały się na zakup mieszkania pod wynajem. Średni, nominalny zwrot z inwestycji w przypadku siedmiu miast monitorowanych przez Open Finance w skali 12 miesięcy wyniósł minus 1,4 proc. Stało się tak, ponieważ dochody z najmu nie zdołały pokryć strat z tytułu malejącej wartości samych mieszkań. Średni spadek cen mieszkań w ciągu roku dla Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia wyniósł bowiem 5,5 proc., podczas gdy przed rokiem przy ówczesnych stawkach najmu średnia rentowność najmu netto, czyli po potrąceniu 8,5-proc. podatku ryczałtowego, wyniosła niespełna 4,1 proc.

Zobacz także: Niższe stawki najmu mieszkań

Po uwzględnieniu wpływu inflacji, która wg ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego wyniosła 4,8 proc., średnia strata przekroczyła 5,9 proc. W najlepszej sytuacji są inwestorzy z Krakowa, którym prawie udało się wyjść na zero (minus 0,4 proc.). W najgorszej sytuacji są zaś właściciele mieszkań pod wynajem w Łodzi, gdzie w ciągu roku spadek wartości nieruchomości był największy i przekroczył 10,6 proc. Realnie ich straty sięgnęły blisko 10,5 proc. Ewentualna próba zrekompensowania sobie choć części strat poprzez renegocjowanie umowy z najemcą może jednak spalić na panewce, bo – jak wynika z ofert zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl – średnie stawki ofertowe są niższe niż przed rokiem (średnio o 3,4 proc.). Najemca więc wcale nie musi się łatwo zgodzić na podwyżkę czynszu, bo może zwyczajnie zrezygnować i poszukać lepszej oferty.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie pod wynajem dokonanej przed rokiem

Topniejące ceny mieszkań fatalnie wpłynęły na rentowność inwestycji w mieszkania pod wynajem. Zdecydowanie lepiej (choć też z realnymi stratami) wyszli ci, którzy przed rokiem postanowili ulokować pieniądze na lokacie bankowej czy w obligacjach skarbowych. Przy średnim oprocentowaniu 12-miesięcznych lokat oferowanych przez banki przed rokiem na poziomie blisko 4,7 proc., po zapłaceniu podatku i uwzględnieniu inflacji rzeczywista stopa zwrotu wyniosła blisko minus 1 proc. W przypadku przywoływanych przez Open Finance obligacji dziesięcioletnich (nazwa skrócona EDO) było jeszcze nieco lepiej, bo strata wyniosła 0,5 proc., ponieważ obligacje te w pierwszym roku dawały dochód w wysokości 5,25 proc. Jako ciekawostkę warto odnotować fakt, że w kolejnym, właśnie rozpoczętym rocznym okresie odsetkowym, oprocentowanie tej serii papierów wynosi 7,3 proc. (wskaźnik inflacji opublikowany przez GUS w listopadzie, czyli 4,3 proc., plus 3 p.p. marży).

Zobacz także: Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?

W ostatnim roku wysoka inflacja i spadające ceny nieruchomości poważnie osłabiły zyskowność wynajmu mieszkań. Aktualnie wskaźnik średniej rocznej rentowności netto wynajmu mieszkań dla siedmiu obserwowanych przez Open Finance ośrodków kształtuje się na poziomie 4,13 proc., czyli nie odbiega w sposób zasadniczy od tego sprzed roku (4,06 proc.). Warto przypomnieć, że jest on liczony i podawany co miesiąc w oparciu o aktualne oferty wynajmu pochodzące z serwisu Domiporta.pl oraz ceny transakcyjne mieszkań, po których klienci Open Finance i Home Broker realizowali ich zakup w ostatnich trzech miesiącach. Oznacza to, że na taki mniej więcej zwrot z kapitału może liczyć osoba, która teraz decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2011 roku

Trzeba jednak mieć na uwadze, że perspektywy co do kształtowania się cen mieszkań w przyszłym roku nie są najlepsze. Gasnący popyt i rosnąca podaż nowych lokali ze strony firm deweloperskich wpływają i będą nadal wpływać przez co najmniej kilka pierwszych miesięcy przyszłego roku na postępujący spadek cen mieszkań. Z kolei wg projekcji NBP roczny wskaźnik inflacji za rok ma wynieść ok. 3,2 proc., nadal więc wzrost będzie utrzymywał się na względnie wysokim poziomie. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można zatem zakładać, że za rok rzeczywiste stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w większości będą przedstawiały się podobnie jak to jest obecnie, czyli na minusie. Znów więc się okazuje, że lokata czy obligacje w perspektywie roku mogą być lepszym posunięciem.

Zobacz także: Wynajem mieszkania przynosi zyski

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert

lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie spadek wartości samego mieszkania.

Zobacz także: Sprzedaż mieszkania trwa teraz dłużej