Dlaczego komornik może sprzedać mieszkanie lub dom poniżej jego faktycznej wartości?

Obecnie na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych w ostatnim kwartale zeszłego roku sprzedano aż 158,4 tys. nieruchomości przejętych przez banki.

Komornik zlicytuje za 2/3 wartości

Dlaczego komornik może sprzedać mieszkanie lub dom poniżej jego faktycznej wartości? Pozwala na to Kodeks Postępowania Cywilnego. Zgodnie z jego zapisami w pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej nieruchomości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji nie zostanie wyłoniony nabywca, drugą zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie 2/3 wartości. To jednak nie wszystko - kwota uzyskana z licytacji zostanie uszczuplona nie tylko o dług. Na elementy dodatkowych kosztów składają się: wycena nieruchomości, ogłoszenia w prasie i internecie oraz opłata egzekucyjna, która wynosi nawet 15% ceny sprzedaży.

Zobacz także: Kiedy termin spłaty pożyczki już minął... Windykacja - fakty i mity

Może się więc okazać, że na pokrycie długu zostanie przeznaczona zaledwie połowa wartości nieruchomości, z której prowadzono egzekucję. Dlatego też wielu dłużników bierze sprawy w swoje ręce i samodzielnie sprzedaje mieszkanie lub dom. Są w ten sposób w stanie zaoszczędzić bardzo znaczące kwoty. Transakcja lokalem, w którego księdze wieczystej znajduje się informacja o egzekucji komorniczej nie jest jednak prostą sprawą i wymaga indywidualnego podejścia.

Mieszkanie zadłużone w spółdzielni

Gdy na przykład lokal jest zadłużony w spółdzielni niezbędna jest zgoda tego podmiotu na zamrożenie egzekucji. Nowym nabywcom zależy często także na tym, aby dług został uregulowany przed podpisaniem ostatecznej umowy.

– Idealnym rozwiązaniem byłoby wtedy uzyskanie tak dużego zadatku lub zaliczki, aby starczył on na uregulowanie długu. Wtedy spółdzielnia wyda zaświadczenie o braku zadłużenia, na której podstawie komornik wyda zaświadczenie o zaprzestaniu egzekucji – tłumaczy Bartosz Kowalczyk, doradca Home Broker z Lublina.

Gdy zadłużenie przekracza wartość nieruchomości

Nie zawsze jednak wysoki zadatek jest rozwiązaniem problemu – szczególnie gdy zadłużenie przekracza wartość nieruchomości na przykład z tytułu niespłacanego kredytu.

– W takim wypadku sprzedającemu powinno zależeć nie tyle na jak najwyższym poziomie zadatku, co raczej długim terminie zawarcia umowy ostatecznej – zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Gdańska.

Schemat postępowania w takim wypadku może wyglądać następująco:

1. podpisanie umowy przedwstępnej z jak najdłuższym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej,
2. poinformowanie banku o zawartej umowie, aby ten umorzył postępowanie komornicze (musi to być z bankiem ustalone),
3. wykreślenie wpisu komornika z trzeciego działu księgi wieczystej,
4. uzyskanie od banku zgody na przeniesienie nieobciążonego hipotecznie prawa do lokalu na nowego nabywcę w zamian za przeznaczenie otrzymanych ze sprzedaży kwot na obsługę zadłużenia.

Zobacz także: Jak skutecznie odzyskać swoje pieniądze?

Obie przedstawione powyżej sytuacje wymagają zarówno od kupującego jak i sprzedającego stalowych nerwów, determinacji i czasu. Dlatego też ceny osiągane za nieruchomości obciążone egzekucją komorniczą mogą być od kilku do kilkunastu procent niższe od ceny rynkowej.