Zakup mieszkania na etapie dziury w ziemi

Umowa deweloperska obecnie nie jest uregulowana przepisami prawa. Jako umowa nienazwana zwykle zawierana jest na podstawie art. 389 KC dotyczącego zawarcia umowy przedwstępnej. Trybunał Konstytucyjny w wydanym 2 sierpnia 2010 r. postanowieniu uznał, że obowiązujące przepisy nie zabezpieczają wystarczająco kupującego mieszkanie u dewelopera.

Deweloperzy wykorzystują lukę w prawie

Co do zasady umowy deweloperskie zawierane są w formie pisemnej. Taka regulacja nie gwarantuje pełnej ochrony kupującego co często jest wykorzystywane przez deweloperów, którzy np. rozwiązują umowę z nabywcą, wypłacają mu karę umowną, a następnie sprzedają mieszkanie nowemu nabywcy po wyższej cenie. Jedynie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pozwala nabywcy dochodzić nie tylko utraconych pieniędzy w przypadku nie otrzymania mieszkania z tytułem własności, ale również umożliwia żądanie przeniesienia własności istniejącego lokalu. Jeżeli natomiast kupujący zawrze umowę z deweloperem a budynek nie powstanie, będzie on mógł dochodzić utraconych pieniędzy i przyjąć karę umowną albo domagać się wpisania roszczenia do księgi wieczystej.

Prawa nabywcy w razie upadłości dewelopera

Sytuacja kupującego komplikuje się jeszcze bardziej w razie upadłości dewelopera. W takim przypadku nawet zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie zabezpiecza całkowicie nabywcy przed utrata środków finansowych. Zgodnie z prawem upadłościowym sprzedaż nieruchomości przez syndyka powoduje wygaśnięcie wszystkich praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. W miejsce wygasłych praw, uprawniony nabywa wierzytelność pieniężną, którą może zaspokoić z kwoty uzyskanej ze sprzedaży danej nieruchomości. Wierzytelności dzielone są na cztery kategorie i uiszczane według kolejności. Jeżeli prawa kupującego znajdą się w czwartej kategorii , może okazać się , że środki ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą do zaspokojenia jego wierzytelności i tym samym nie odzyska swoich pieniędzy.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Jak zwiększyć ochronę kupującego

Uwzględniając powyższe problemy Trybunał Konstytucyjny uznał, że konieczne jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy oraz sposobu jej wykonania. Konkretne rozwiązania w tym zakresie wskazuje Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego, która proponuje aby ustawa określała podstawowe obowiązki i prawa nabywcy jakie powinna zawierać umowa przedwstępna. Każda umowa deweloperska powinna być zastrzeżona w formie aktu notarialnego. 

Zobacz również serwis: Oferty nieruchomości

Na dewelopera nałożony byłby również obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, na który będą wpływały pieniądze jego klientów, ubezpieczenia zaliczki wpłacanej przez kupującego bądź samej inwestycji. Dzięki temu, jeżeli deweloper straci płynność finansową, to budowę będzie można dokończyć za pieniądze ubezpieczyciela. Deweloper powinien także informować nabywców w formie tabeli o inwestycji, np. o stanie własności działki.