Od czego zależy objęcie przepisami podatkowymi o sprzedaży nieruchomości?

Trzy różne sposoby opodatkowania

Kwestia podatku od sprzedaży nieruchomości jest o tyle „ciekawa”, że w obrocie istnieją trzy różne sposoby (i 3 różne zwolnienia od podatku):
- dla nieruchomości nabytych i wybudowanych przed 1 stycznia 2007 r.;
- dla nieruchomości nabytych i wybudowanych od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 r.;
- dla nieruchomości nabytych i wybudowanych po 31 grudnia 2007 r.

Objęcie określonymi przepisami nie jest więc związane z datą sprzedaży- a datą nabycia (wybudowania).

Kiedy ważne jest nabycie, a kiedy wybudowanie

Co do zasady zawsze istotne jest nabycie danej nieruchomości. Datę wybudowania (a więc de facto oddania do użytku) należy brać pod uwagę jedynie dla nieruchomości budynkowych postawionych przez użytkownika wieczystego gruntu. W każdym innym przypadku budynek posadowiony na nieruchomości jest jej częścią składową i jak o taka nie może być bez niej (samodzielnie)sprzedana. Jedynym wyjątkiem jest użytkownik wieczysty – ponieważ w odróżnieniu od gruntu (którym włada w oparciu o ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania wieczystego) budynek, który na nim postawi stanowi jego wyłączną własność.

W każdym innym przypadku, w którym budynek był postawiony przez podatnika, a następnie sprzedany razem z działką, istotna jest data nabycia nieruchomości gruntowej, na której się znajduje.

Jan K. zakupił działkę budowlaną w 1995 roku. Budowę domu rozpoczął jednak dopiero 10 lat później- tak, że ukończenie budowy nastąpiło w 2007r. W roku 2009 go sprzedał. Z uwagi jednak na to, że był właścicielem nieruchomości ponad 5 lat (licząc do końca roku podatkowego w którym upłynęło 5 lat od daty nabycia) – podatku nie zapłaci. Nie musi również sprzedaży uwzględniać w rozliczeniu rocznym.

Przez nabycie należy rozumieć przeniesienie własności – zarówno odpłatne (w drodze sprzedaży czy zamiany) jak i nieodpłatne (np. w drodze darowizny czy spadku)

„Wykupienie” mieszkań spółdzielczych

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości dotyczy również zbywalnych praw spółdzielczych (np. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu). Problem pojawia się w przypadku przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność lokalu („wykup mieszkań za złotówkę”). W takiej sytuacji dochodzi do przekształcenia prawa spółdzielczego w odrębną własność. Dla organów podatkowych oznacza to jednak „nabycie odrębnej własności lokalu”.

Można to wyjaśnić w ten sposób, że do czasu przekształcenia sprzedawalibyśmy prawo spółdzielcze, po przekształceniu przenosimy na kogoś odrębną własność lokalu (a tą posiadamy dopiero od momentu podpisania aktu notarialnego ze spółdzielnią).

Oznacza to, że datą decydującą o objęciu sprzedaży danego lokalu, jest w tym przypadku data przekształcenia prawa spółdzielczego w odrębną własność.

Jan C. był właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania od 1997 roku. W 2008 roku przekształcił prawo spółdzielcze w odrębną własność lokalu. W przypadku sprzedaży mieszkania objęty by był przepisami obowiązującymi w latach 2007-2008 (ulga meldunkowa).