Umowa dożywocia

Na mocy umowy dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy tej nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w przypadku choroby, a także, gdy nastąpi zgon, zapewnić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Co ważne, w umowie dożywocia nabywca nieruchomości może zobowiązać się do obciążenia tej nieruchomości na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do jej części, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. W takich przypadkach, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń stają się częścią prawa dożywocia. Osoba, względem której ustanowiono prawo dożywocia (dożywotnik), nie zawsze musi być jednak zbywcą nieruchomości – może to być także osoba bliska zbywcy (taka jak rodzic bądź małżonek, ale też np. konkubent).

Polecamy: Przewodnik po zmianach przepisów 2017/2018

Ze względu na charakter świadczeń i treść umowy dożywocia, dożywotnikiem może być jedynie osoba fizyczna, nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by zobowiązanym była, oprócz osoby fizycznej, także osoba prawna lub tzw. ułomna osoba prawna. Ponieważ umowa zakłada przeniesienie własności nieruchomości, musi zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Ponadto, zgodnie z art. 7 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, pomimo braku jego ujawnienia, przeciwko prawu dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że ma charakter stricte osobisty. Tym samym dożywotnik nie może przenieść go na nikogo innego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, dotyczy to zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych wynikających z niego roszczeń wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem (zob. wyrok SN z 10 maja 1968 r., I CR 160/68). Oznacza to więc, że zaległe świadczenia (takie jak np. rentowe świadczenia pieniężne wynikające z uprawnienia dożywotnika) nie mogą stać się przedmiotem zbycia przez dożywotnika, a także ulegać dziedziczeniu po jego śmierci.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by po ustanowieniu prawa dożywocia i równoczesnym przeniesieniu własności nieruchomości, nabywca nieruchomości dokonał jej ponownego zbycia. Nie jest przy tym wymagana zgoda samego dożywotnika (zob. postanowienie SN z 12 października 1973 r., III CRN 194/73). W takiej sytuacji zarówno nabywca jak i dożywotnik mogą żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Ze względu na powiązanie prawa dożywocia z samą nieruchomością, kolejny nabywca nieruchomości ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia, które są objęte tym prawem.

Zobacz: Nieruchomości

Wyjątkiem od tej zasady są jednak te świadczenia wchodzące w skład prawa dożywocia, które stały się wymagalne w czasie, gdy nie był on jeszcze właścicielem nieruchomości – za te ostatnie nadal odpowiada bowiem osobiście osoba sprzedająca obciążoną nieruchomość (zob. wyrok SN z 20 czerwca 1968 r., II CR 236/68). W przypadku, gdy nieruchomość obciążona prawem dożywocia jest współwłasnością kilku właścicieli, ponoszą oni solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z tego prawa.

Prawo dożywocia może być ustanowione na rzecz jednego lub kilku dożywotników. W razie śmierci któregoś z nich, to sama umowa przewiduje wynikające z tego faktu konsekwencje dla zakresu świadczeń osoby zobowiązanej. Jeśli strony nie przewidziały jednak żadnych postanowień w tym zakresie, prawo dożywocia ulega odpowiedniemu zmniejszeniu, uzależnionemu oczywiście od tego, czy świadczenia mają charakter podzielny czy niepodzielny.

Należy ponadto dopuścić sytuację, w ramach której pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym dojdzie do wykształcenia się takich relacji, że nie można od nich wymagać, by nadal pozostawali ze sobą w bezpośredniej styczności. W takiej sytuacji sąd na żądanie jednego z nich zamienia wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie dożywotnika (ale tylko jeśli jest on zbywcą nieruchomości) lub zobowiązanego może nawet orzec o rozwiązaniu umowy dożywocia.

Zobacz: Finanse

Należy też wspomnieć, że osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, o ile w wyniku takiej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Żądanie takie musi jednak zostać zgłoszone w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy. Po tym terminie roszczenie wygasa.

Pomimo tego, że dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to na podstawie art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stosuje się do niego odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Tym samym obciążenie nieruchomości prawem dożywocia może wpłynąć na obniżenie jej wartości, gdyż jak to już zostało wspomniane powyżej, w przypadku zbycia nieruchomości takiej nieruchomości nabywca również ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem (art. 910 § 2 KC).