Rozwiązanie umowy o dożywocie jest źródłem przychodu. Jednak czy trzeba zapłacić podatek dochodowy?

• Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy
• Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości
• Gdy nie da się określić podstawy opodatkowania, nie płaci się podatku

Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy

Co do zasady sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. W przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat, to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości

W przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie sprecyzowano pojęcia „nabycie”, ani nie wskazano, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określono również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. W praktyce pojęcie to należy więc rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Według przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Przez pojęcie „nabycie” należy więc rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. Jednak, czy przeniesienie prawa własności do nieruchomości wchodzącej w skład spadku w związku z rozwiązaniem umowy dożywocia stanowi odpłatne zbycie tej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Na takie pytanie w jednej z interpretacji indywidualnych udzielił odpowiedzi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0112-KDSL1-1.4011.777.2025.4.DS). Z wnioskiem o jej wydanie zwróciła się podatniczka, która po śmierci partnera stała się jego spadkobierczynią. W skład spadku weszła nieruchomość położona spadkodawca nabył od swojej cioci na podstawie umowy o dożywocie. Spadkobierczyni ze względu na swoją trudną sytuację osobistą i zdrowotną nie jest w stanie pełnić obowiązków wynikających z tej umowy, a w konsekwencji w porozumieniu z ciocią zmarłego ustaliła, że umowa o dożywocie zostanie notarialnie rozwiązana, a własność nieruchomości wróci na pierwotnej właścicielki. Pojawiła się jednak w związku z tym wątpliwość, czy w związku z tym powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Gdy nie da się określić podstawy opodatkowania, nie płaci się podatku

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Jednak nabywca nieruchomości, pomimo nałożonych zobowiązań wynikających z ustanowionego dożywocia, nie jest ograniczony w rozporządzaniu nią i może ją zbyć. Przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy rozwiązującej umowę o dożywocie w zamian za zrzeczenie się przez dożywotnika z wszystkich świadczeń wynikających z zawartej umowy dożywocia stanowi źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak co istotne, pomimo istnienia źródła przychodu, z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, w takiej sytuacji nie jest możliwe określenie podstawy opodatkowania, a w konsekwencji nie powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.