Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Stopień trudności: średni

Koszt: -

Wymagane dokumenty:

• mapa zasadnicza działki i terenów przyległych
• Wypis z rejestru gruntów

Spróbujmy zadzwonić do urzędu gminy (miasta) i dowiedzieć się w wydziale budownictwa co ewentualnie moglibyśmy postawić na konkretnej działce. Może nam to oszczędzić czasu i nerwów w sytuacji, w której warunki zabudowy są nam potrzebne jedynie orientacyjnie.

Zobacz także: Wydzielenie z nieruchomości jednej lub kilku działek

Krok pierwszy: sprawdzamy plan

Zanim w ogóle przystąpimy do sporządzania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, sprawdźmy w urzędzie gminy czy:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest już uchwalony
• prowadzone są prace nad planem i jak bardzo są one zaawansowane.

Jeżeli plan już istnieje nasz wniosek będzie bezprzedmiotowy.

Jeżeli prace nad planem są mocno zaawansowane postępowanie w sprawie naszego wniosku najprawdopodobniej zostanie zawieszone, a warunki zabudowy poznamy… dopiero z planu zagospodarowania.

Krok drugi: sprawdzamy sąsiednią działkę

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy musimy spełnić szereg warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeden z nich odnosi się do sąsiedniej działki.

Decyzji bowiem nie otrzymamy jeśli:

• żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest w ogóle zabudowana
• zabudowa sąsiednich działek nie umożliwia określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech w szczególności gabarytów i formy architektonicznej, linii budowlanej i zagęszczenia zabudowań.

Zobacz także: Skutki protokołu odbioru technicznego lokalu

Innymi słowy nasz dom będzie musiał przypominać domy sąsiednie- nie zbudujemy nic większego, ani znacząco mniejszego, musimy zachować podobny styl zabudowy, kształt a nawet kolor dachu i zagęszczenie budynków. Natomiast jeśli w okolicy nie ma domów, lub są to na przykład stare chaty, lub budynki gospodarskie nie uzyskamy decyzji- nie będzie na czym jej wzorować.

Zobacz także: Podział nieruchomości po połączeniu lub scaleniu

Krok trzeci: sprawdzamy inne warunki

Innymi warunkami potrzebnymi do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy są:

• dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na odrolnienie (dot. gruntów I-III klasy), lub został uwzględniony jako nierolny w starych wygasłych planach zagospodarowania przestrzennego.

Krok czwarty: sporządzamy wniosek

Wniosek składamy na formularzu( dostępnym na stronach internetowych urzędów gmin, lub siedzibie gminy/miasta) kierując go do wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta. W nim w zależności od formularza należy wskazać:

• nasze dane jako wnioskodawcy
• oznaczenie nieruchomości: adres, oraz dane ewidencyjne (nr działki itp.)
• granice terenu objętego wnioskiem - oznaczone na kopii mapy zasadniczej (szczegóły dotyczące mapy zazwyczaj wskazane są na formularzu)

• opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter, określenie czy ma być budynkiem mieszkalny, przemysłowym, handlowo usługowym, czy mieszanym (np. dom razem ze sklepem),
• oznaczyć na mapie rozplanowanie położenia:
  • budynków (np. dom i garaż)
  • szamba itp.
  • miejsc postojowych
  • wjazdów
• zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
• czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).

Zobacz także: Współwłasność nieruchomości – określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej

Informacje podawane przez nas we wniosku maja charakter orientacyjny. Nie musimy sięgać po usługi architekta, aczkolwiek może on nam pomóc przy określeniu zużycia wody i zapotrzebowaniu na media i energię. Informujemy gminę o tym co chcielibyśmy ewentualnie zbudować na nieruchomości, urząd wskaże nam czy jest to możliwe, precyzując jednocześnie co i na jakich warunkach możemy wybudować na określonej działce.

Zobacz także: Zakup działki budowlanej – o czym należy pamiętać?

Krok piąty: Decyzja i co dalej

Decyzja o warunkach zabudowach i zagospodarowania terenu zawiera m.in.:

• jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić na danej działce
• warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych
• warunki dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji- jakie sieci muszą być podciągnięte do budynku, lub jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),
• wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
• linie rozgraniczające inwestycji– obszar planowanej inwestycji z pełną infrastrukturą, wyznaczone na mapie,
• okres ważności decyzji,
• w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.

Decyzja wskaże nam też konieczne do uzyskania pozwolenia i decyzje, w celu uzyskania pozwolenia na budowę (np. zgoda na wycinkę drzew, uzgodnienie projektu z wojewódzkim konserwatorem zabytków itp.)

Decyzja jest naszym kluczem do dalszej inwestycji.

Co zrobić kiedy nam nie odpowiada ?

Możemy ją zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, o czym powinniśmy zostać pouczeni w decyzji.

Zaskarżenie przysługuje nam zarówno od decyzji wskazującej nieodpowiadające nam warunki, jak również odmawiającą wydania warunków zabudowy.

Zobacz także: Przyłącze gazowe do domu jednorodzinnego – kwestie formalnoprawne

UWAGI OGÓLNE:

• nie musimy być właścicielami nieruchomości żeby wystąpić o decyzję (pozwala to sprawdzić na ile przydatna może być nieruchomości, którą chcemy kupić ),
• wiele rzeczy możemy ustalić telefonicznie (spytajmy czy składanie wniosku w ogóle ma sens),
• decyzja o warunkach zabudowy jest podstawą dla pozwolenia na budowę (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego),
• w przypadku inwestycji mieszkaniowych wniosek jest bezpłatny. W pozostałych przypadkach wydanie decyzji kosztuje 107 zł.