Podatek przy sprzedaży nieruchomości – jak go nie płacić?

Pierwszą rzeczą, jaką należy zaplanować sprzedając mieszkanie, dom lub działkę budowlaną to … rozliczenie podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez przeliczenia obciążeń przed podpisaniem aktu notarialnego możemy stać się zakładnikiem niekorzystnych przepisów podatkowych. Zdarza się, że sprzedając mieszkanie o wartości 400 000 zł, do zapłaty jest aż 76 000 zł podatku. Nic dziwnego, że wiele osób chciałoby ten podatek ominąć. W Polsce podatków nie nalicza Urząd Skarbowy, lecz sam podatnik. Jeżeli zatem dowiemy się o obciążeniach podatkowych z opóźnieniem, to do zapłaty dojdą jeszcze odsetki za zaległości podatkowe. W niektórych przypadkach Urząd Skarbowy wszczyna kontrolę po pięciu latach od sprzedaży.

Jak zatem obniżyć podatek do 0 zł? Jeżeli nieruchomość, którą zamierzamy sprzedać nabyliśmy na własne potrzeby, czyli jest ona naszym majątkiem osobistym, są na to trzy sposoby:

Sposób nr 1 - sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od zakupu

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od daty nabycia nie podlega zgodnie z ustawą opodatkowaniu.

- szczególne znaczenie ma tu sposób liczenia. Lata podatkowe, to nie lata kalendarzowe. Kupując nieruchomość np. 15-01-2014, pierwszy rok podatkowy to rok następny po roku nabycia, czyli 2015, drugi 2016, trzeci 2017, czwarty 2018, piąty 2019, i dopiero od 01-01-2020 można dokonać sprzedaży bez podatku, powołując się na upływ 5 pełnych lat podatkowych od daty nabycia.

- w uproszczeniu, w roku 2014 bez podatku można sprzedać nieruchomości nabyte w roku 2008 i latach wcześniejszych.

Polecamy: Firma w spadku - zarząd sukcesyjny

Sposób nr 2 - sprawdzenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat

Jeżeli „Sposób nr 1” nie działa, gdyż spieszy nam się ze sprzedażą, a okres pięciu lat podatkowych nie minął, to należy sprawdzić jaki będzie dochód ze sprzedaży.

Dochód obliczamy odejmując koszty, jakie ponieśliśmy na nabycie tej nieruchomości, od dzisiejszej ceny sprzedaży. Od tak obliczonego dochodu do zapłaty jest 19% podatku. Jeżeli jednak dochód jest duży, to zapłacenie kilkudziesięciu, czy kilkuset tysięcy podatku może skutecznie zniechęcić od sprzedaży i zachęcić z kolei do oczekiwania na upływ okresu 5 letniego opisanego w „Sposobie nr 1”.

Jeżeli jednak po obliczeniu dochodu okazuje się, że wynosi on 0 zł, bądź sprzedajemy ze stratą, to nie pojawi się żaden podatek obciążający sprzedającego. Podatek naliczany jest tylko od dochodu.

Przy okazji obliczania dochodu, szczególnie ostrożne powinny być osoby, które nabyły nieruchomość w drodze spadku albo darowizny. Z nabyciem takim najczęściej wiąże się brak jakiegokolwiek kosztu. To oznacza, że dla większości osób, które tak nabyły nieruchomość podatek od dochodu ze sprzedaży będzie się równał 19% x cena sprzedawanej nieruchomości! Sprzedaż domu wartego 1 mln zł, nabytego w spadku, może oznaczać nawet 190 000 zł podatku dochodowego, który przy odpowiednim zaplanowaniu sprzedaży można w całości ominąć.

Sposób nr 3 - skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego przepisami

Jeżeli „Sposób nr 2” spowodował naliczenie podatku, a mimo wszystko szukamy sposobu na jego obniżenie, to ostatnią deską ratunku jest skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego przepisami. Chodzi o zwolnienie związane z wydatkowaniem środków ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy.

Przykład:

Sprzedajemy mieszkanie za 400 000 zł, które nabyliśmy w roku 2010 za 300 000 zł. Z obliczeń wychodzi nam:

(Sposób 1) sprzedaż bez podatku możliwa jest od 1. stycznia 2016
(Sposób 2) dochód ze sprzedaży w roku 2014 = 100 000 zł, podatek 19 000 zł.

Aby uratować 19 000 zł musielibyśmy w ciągu 2 lat podatkowych od daty sprzedaży nieruchomości wydać cały przychód, czyli 400 000 zł np. na zakup nowej nieruchomości mieszkaniowej. Jeżeli wydamy połowę, czyli 200 000 zł, to podatek zostanie zredukowany o połowę, czyli z 19 000 zł na 9 500 zł. Jeżeli wydamy 100 000 zł na zakup nowej nieruchomości, to redukcja podatku wyniesie 1/4, zaś reszta będzie do zapłaty. Pomimo 2 lat podatkowych na wydanie środków trzeba pamiętać o złożeniu po sprzedaży nieruchomości PIT-39 do 30 kwietnia roku kolejnego, w którym zawiadomimy US o chęci skorzystania z tego zwolnienia.

Zgodnie z zapisami ustawy wydatki na cele mieszkaniowe, które uprawniają do skorzystania ze zwolnienia są:

a/ Nabycie nieruchomości mieszkaniowej.

b/ Nabycie nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod budowę budynku mieszkaniowego.

c/ Budowa, rozbudowana, nadbudowa, remont, modernizacja własnej nieruchomości mieszkaniowej.

d/ Spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele określone w punktach a-c

W punkcie „d” fiskus przyjął niestety bardzo niekorzystną dla podatników interpretację przepisów. Mimo, że nie wynika to z zapisów ustawy Urzędy Skarbowe kwestionują prawo do skorzystania ze zwolnienia, jeżeli spłacie podlegał kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, od zbycia której mamy zapłacić podatek. Zanim zatem zaliczysz go do wydatków, sprawdź jak widzi to Twój Urząd Skarbowy.

Ostatnia rzecz, szczególnie istotna jest taka, że powyższe sposoby legalnego ominięcia podatku dotyczą tylko osób sprzedających nieruchomości będące w ich majątku osobistym. Jeżeli ktoś handluje nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej, to nie może liczyć automatycznie na powyższe korzystne przepisy. W każdym przypadku, gdy pojawiają się wątpliwości warto zainwestować w konsultację u doradcy podatkowego specjalizującego się w podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Koniecznie należy to przeanalizować przed umową przedwstępną sprzedaży. Zostawianie spraw podatkowy na później może nas narazić na znaczne straty finansowe i niepotrzebne nerwy. Zaś gdy będziemy chcieli wycofać się z umowy przedwstępnej z powodów podatkowych, również na konieczność zwrotu przyjętego zadatku w podwójnej wysokości.

Zobacz: Podatki

Zobacz także:  Rozbiórka budynku a podatek od nieruchomości

Zobacz także:  Nadpłata podatku VAT od nieruchomości

Zobacz także:  Podatek katastralny – potencjalne konsekwencje

Marcin Grudzień