Przepisy stosowane przez KOWR wciąż budzą wątpliwości. Co z dzierżawcami nieruchomości?

• Czy przepisy są zgodne z Konstytucją?
• Skarga konstytucyjna
• Przykładowa sprawa
• Podsumowanie

Czy przepisy są zgodne z Konstytucją?

Pomimo upływu prawie 14 lat od momentu wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (zwaną w dalszej części artykułu „Ustawą zmieniającą z 2011 r.”), a w szczególności art. 4 ust. 1-15 ustawy, nadal nie doczekaliśmy się jednoznacznego rozstrzygnięcia przez Trybunał Konstytucyjny, czy przepisy te są zgodne z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej czy nie. Brak rozstrzygnięcia zgodności lub braku zgodności tego przepisu z Konstytucją RP powoduje, że dzierżawcy nieruchomości rolnych Skarbu Państwa, wobec których Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (w skrócie KOWR) w dalszym ciągu stosuje te przepisy, poszukują ochrony swoich praw przed sądami powszechnymi.

Przypomnijmy, że art. 4 Ustawy zmieniającej z 2011 r. ust. 1 przewiduje, że jeżeli umowa dzierżawy zawarta przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przedmiotem której są nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie zawiera postanowienia o możliwości wyłączenia, o którym mowa w art. 38 ust. 1a ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, Agencja Nieruchomości Rolnych, w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, przedstawi dzierżawcom, w formie pisemnego zawiadomienia, propozycję dokonania zmian tej umowy w zakresie wyłączenia z dzierżawy 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy. W przypadku odrzucenia warunków zaproponowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych (obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) lub niezłożenia żadnego oświadczenia w tym przedmiocie w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia: a) umowa dzierżawy obowiązuje w niezmienionym zakresie do końca terminu jej obowiązywania wynikającego z umowy dzierżawy, co w praktyce oznacza zakończenie działalności rozlicznej prowadzonej przez dzierżawcę na dzierżawionych od Skarbu Państwa gruntach po upływie terminu obwiązywania umowy dzierżawy, b) dzierżawca traci prawo do bezprzetargowego przedłużenia umowy dzierżawy, c) dzierżawca traci prawo pierwszeństwa nabycia dzierżawionych nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych (obecnie KOWR).

Skarga konstytucyjna

Aktualnie w Trybunale Konstytucyjnym znajduje się skarga konstytucyjna dotycząca zarzutu niezgodności z konstytucyjnymi wzorcami kontroli art. 4 ust. 1-15 Ustawy zmieniającej z 2011r. z wnioskiem o stwierdzenie, że przepis ten jest niezgodny z art. 64 ust. 1 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 2 Konstytucji RP w związku z art. 20 Konstytucji RP w związku z art. 22 Konstytucji RP. Co niezwykle interesujące i budzące nadzieje na pozytywne rozstrzygnięcie skargi konstytucyjnej, to fakt, że Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił swój udział w sprawie skargi konstytucyjnej przed Trybunałem Konstytucyjnym i wniósł o stwierdzenie, że art. 4 Ustawy zmieniającej z 2011r. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 2, w związku z art. 31 ust. 3, w związku z art. 32, w związku z art. 20 i w związku z art. 22 Konstytucji RP. W pisemnym uzasadnieniu swojego stanowiska Rzecznik Praw Obywatelskich wskazał, że pomimo upływu wielu lat od momentu wejścia w życie Ustawy zmieniającej z 2011 r. pozostaje aktualny problem stosowania art. 4 Ustawy, co wpływa na sytuację prawną dzierżawców oraz stan prawny nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Rzecznik wyjaśnił, że nadal pojawiają się problemy z egzekwowaniem wyłączenia 30% powierzchni użytków rolnych, dokonanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w związku z Ustawą zmieniającą z 2011 r. Dzierżawcy bowiem nie zgadzają się na wyłączenia, próbując dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Ponadto, zdaniem rzecznika, „w latach 2023-2026 wygasną 144 umowy obejmujące powierzchnię 96 tys. hektarów, które nie mogą zostać przedłużone ponieważ dzierżawcy, z którymi umowy te zostały zawarte, nie przyjęli zaproponowanych zmian do umowy dzierżawy – stosownie do art. 4 ust. 11 Ustawy zmieniającej z 2011r., tj. nie wyrazili zgody na wyłączenie 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy” ¹.

Przykładowa sprawa

Przykładem podjętej próby uzyskania ochrony prawnej przez dzierżawcę w związku z otrzymaną propozycją wyłączenia 30% jest sprawa dzierżawcy, wobec którego Agencja Nieruchomości Rolnych zastosowała art. 4 Ustawy zmieniającej z 2011 r. Sytuacja była o tyle nietypowa, że Agencja domagała się wyłączenia 30% pomimo braku ku temu podstaw, ponieważ z dokładnej analizy nieruchomości wynikało, że po wyłączeniu 30% pozostanie użytków rolnych mniej niż 300 hektarów. Jak bowiem wiadomo, art. 5 Ustawy zmieniającej z 2011r. przewiduje, że przepisów art. 4 nie stosuje się do umów dzierżawy zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w przypadku gdy łączna powierzchnia użytków rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa dzierżawiona przez danego dzierżawcę w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy po dokonaniu wyłączenia nie przekraczałaby 300 ha, chyba że dzierżawca złoży do Agencji Nieruchomości Rolnych wniosek o wyłączenie z dzierżawy 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy, w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Przy czym, przepisy ustawy zmieniającej w żadnym miejscu nie wskazują w jaki sposób ta „łączna powierzchnia użytków rolnych” powinna być obliczona. Ustawa nie zawiera żadnych dodatkowych odniesień dotyczących tego, w jaki sposób ten zwrot należy rozumieć. Nie bez znaczenia również pozostaje, że zarówno ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jak i w Ustawie zmieniającej z 2011r. w brak jest definicji „użytków rolnych”. Rozwiązania nie przynosi również sięgnięcie do innych aktów prawnych obowiązujących w polskim porządku prawnym. Definicje „użytków rolnych” znajdziemy bowiem w różnych aktach prawnych, przy czym są to definicje stworzone na potrzeby konkretnej ustawy bądź rozporządzenia i nie mogą być stosowane do całego systemu prawnego. I tak, ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przez „użytki rolne” rozumie grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1307/2013 z dnia 17 grudnia 2013 r. w art. 4 definiuje „użytki rolne” jako każdy obszar zajmowany przez grunty orne, trwałe użytki zielone i pastwiska trwałe lub uprawy trwałe. Podkreślenia przy tym wymaga, że żadna z wymienionych definicji nie zawiera odniesienia do wpisu w ewidencji gruntów.

W analizowanej sprawie dzierżawca nie zgodził się na wyłączenie 30% powierzchni wobec czego Agencja Nieruchomości Rolnych, wobec upływu okresu na jaki została zawarta umowa dzierżawy, skierowała przeciwko niemu pozew o wydanie nieruchomości. W toku procesu dzierżawca argumentował, że faktyczna powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż wynikało z umowy dzierżawy, albowiem wykazał, że kilkadziesiąt hektarów stanowiły nieużytki, las i bagna. Sąd po kolei dopuszczał dowody z opinii biegłych z zakresu geodezji, gleboznawstwa i ustalania wieku drzew i ostatecznie ustalił, że łączna powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza i że po wyłączeniu 30% powierzchni pozostałaby powierzchnia mniejsza niż 300 hektarów. Ostatecznie sąd rejonowy oddalił pozew o wydanie nieruchomości uzasadniając, że po pierwsze wobec dzierżawcy nie miał zastosowania art. 4 Ustawy zmieniającej z 2011r. albowiem przy uwzględnieniu faktycznego stanu zagospodarowania nieruchomości okazało się, że po wyłączeniu 30% pozostała powierzchnia byłaby mniejsza niż 300 hektarów. Po drugie sąd przyjął stanowisko dzierżawcy, że w takiej sytuacji odmowy przedłużenia umowy dzierżawy przez Agencję Nieruchomości Rolnych z powołaniem się na art. 4 Ustawy zmieniającej na dalszy okres nie można traktować jako merytorycznego stanowiska, w związku z czym złożony przez dzierżawcę wniosek o zawarcie umowy dzierżawy i brak merytorycznej odpowiedzi co uzasadniało przedłużenie umowy dzierżawy o rok (zgodnie z art. 39 ust. 4a ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w razie nieprzedstawienia przez Krajowy Ośrodek dotychczasowemu dzierżawcy nieruchomości stanowiska odnośnie warunków dalszego dzierżawienia tej nieruchomości, w terminie miesiąca od dnia złożenia oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, domniemywa się, że Krajowy Ośrodek wyraził zgodę na dalsze dzierżawienie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez okres roku).

W związku z tym, że sąd okręgowy – uwzględniając apelację KOWR – zmienił zaskarżony wyrok i nakazał wydanie nieruchomości przez dzierżawcę, dzierżawca złożył do Sądu Najwyższego skargę kasacyjną, która została przyjęta do rozpoznania i oczekuje na wyznaczenie terminu rozprawy. Do tego czasu dzierżawcom nie pozostaje nic innego jak szukać rozwiązań prawnych – czasem bardzo nowatorskich – które mogą doprowadzić do pozytywnego finału. Jak widać bowiem w powyższej sprawie, sąd rejonowy uznał argumentację dzierżawcy i w całości ją podzielił, oddalając powództwo KOWR o wydanie nieruchomości. W sprawie tej udało się uzyskać postanowienie o wstrzymaniu wykonania wyroku sądu okręgowego, co oznacza, że sporna nieruchomość cały czas nie została wydana właścicielowi i pozostaje w posiadaniu dzierżawcy.

Podsumowanie

Podsumowując poruszone zagadnienie, do czasu rozstrzygnięcia konstytucyjności wskazanych przepisów, dzierżawcy nieruchomości rolnych powinni poszukiwać ochrony prawnej na drodze sądowej, wykorzystując dostępne instrumenty prawne.

¹ Pisemne uzasadnienie pisma procesowego Rzecznika zgłaszającego swój udział w postępowaniu przed TK