REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rewolucyjne zmiany w hipotece

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

 W życie weszła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece - zmieniająca znacząco zasady rządzące tym ograniczonym prawem rzeczowym.

Zakres zmian w hipotekach

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa nowelizująca wprowadziła rewolucyjne zmiany w systemie ksiąg wieczystych, najważniejsze z nich to m.in.:

  • likwidacja podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną;
  • odejście od zasady- jedna wierzytelność-jedna hipoteka;
  • wprowadzenie możliwości zabezpieczenia wierzytelności kilku podmiotów jedną hipoteką
  • możliwość dysponowania „miejscem” po hipotece, która wygasła (w przypadku kilku hipotek);
  • roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o zmniejszenie zabezpieczenia hipotecznego, w sytuacji, w której okaże się nadmierne.

W dalszej części artykułu postaramy się przybliżyć przedstawione powyżej najważniejsze elementy zmian. Przy przygotowaniu artykułu korzystaliśmy z informacji przedstawionych przez Kancelarię DLA Piper Wiater Sp. k (polskiego oddziału DLA Piper), zajmującej się kompleksową obsługą klientów korporacyjnych.

Jeden rodzaj hipoteki umownej

REKLAMA

W poprzednim stanie prawnym, w obrocie funkcjonowały dwa rodzaje hipotek umownych- zwykła (zabezpieczająca konkretne, istniejące już roszczenie) oraz kaucyjna – zabezpieczająca roszczenia przyszłe, bądź roszczenia o niepewnej wysokości (np. zmienne odsetki), przy czym hipoteka kaucyjna musiała mieć maksymalną wysokość (nie mogła być nieograniczona). Po zmianie mamy do czynienia z jednym rodzajem hipoteki, mającą kształt hipoteki kaucyjnej – co oznacza, że hipoteka zawsze zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe wraz odsetkami, kosztami postępowania, wraz z innymi świadczeniami ubocznymi wymienionymi w umowie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o sytuację już istniejących hipotek, od dnia wejścia w życie nowych przepisów:

  • hipotekę zwykłą regulują dotychczasowe przepisy,
  • hipotekę kaucyjną regulują nowe przepisy, za wyjątkiem norm pozwalających na rozporządzanie miejscem po hipotece, która wygasła (o czym później).

Wiele wierzytelności zabezpieczonych jedną hipoteką…

W poprzedniej sytuacji, hipoteka (niezależnie od rodzaju) zabezpieczała jedną wierzytelność w sytuacji, w której chcieliśmy zabezpieczyć kilka wierzytelności różnego rodzaju - każdą musieliśmy opatrzyć oddzielną hipoteką (co wiązało się koniecznością uiszczenia kilku wpisów sądowych). Jakkolwiek hipoteki ustanowione w jednym wniosku, były hipotekami jednego rzędu (korzystały z tej samej pozycji przy zaspokojeniu) nie było to rozwiązanie wygodne.
Po wejściu w życie ustawy nowelizującej, sytuacja ta się zmieniła - jedna hipoteka może zabezpieczać wiele wierzytelności jednego wierzyciela.

… i wielu wierzycieli na jednej hipotece

Kolejną zupełną nowością, jest zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom. Ma to miejsce jedynie wtedy, gdy służyć będzie sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (kredyt konsorcjalny). W takim wypadku wierzyciele muszą powołać administratora hipoteki, który zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administrator hipotek działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli.

Hipoteka taka, może być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dot. zniesienie współwłasności- powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne (w zakresie pierwszeństwa w zaspokojeniu).


Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

W tym miejscu, mamy do czynienia z najbardziej zaskakującą zmianą w ramach omawianej nowelizacji. Wyobraźmy sobie sytuację, w której na nieruchomości ustanowiono kolejno kilka hipotek. Kolejność wpisów, ma znaczenie w przypadku przeprowadzania egzekucji z nieruchomości – im późniejsza hipoteka, tym dalszy w kolejności zaspokojenia jest dany wierzyciel. W sytuacji, w której spłacono hipotekę z wyższym uprzywilejowaniem- pozostałe hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Po wejściu w życie nowelizacji i (co ważne) w stosunku do hipotek ustanowionych po tej dacie- automatyczne przesunięcie nie ma miejsca.
Miejscem po hipotece, która wygasła (oprócz wygaśnięcia spowodowanego egzekucją z nieruchomości) dysponować będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Może on pozostawić je niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub (co jest chyba najbardziej kontrowersyjne) przenieść w to miejsce hipotekę niżej uprzywilejowaną (za zgodą uprawnionego wierzyciela).

Ta sytuacja, jakkolwiek wydaje się godzić w interes pozostałych wierzycieli hipotecznych (do tej pory mieli ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa hipoteki- po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej), otwiera wiele możliwości m.in.:

  • zawarcia porozumienia z wierzycielami niższej kategorii- (np. zmniejszenia zobowiązania w zamian za przeniesienie hipoteki na wyższe miejsce);
  • zaciągnięcia nowego zobowiązania na lepszych warunkach, niż gdyby zabezpieczenie miało odległe miejsce.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej hipotekę, zastrzeżenia o tym, że jeżeli wygaśnie hipoteka wcześniejsza, uprawniony z umowy wejdzie w to miejsce. W stosunkach z bankami skorzystanie z tego rozwiązania będzie najprawdopodobniej mocno ograniczone.

Nadzabezpieczenie hipoteczne

Zgodnie ze znowelizowanym art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik hipoteczny posiada roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej , jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne.
W zakresie hipoteki przymusowej (ustanawianej na podstawie decyzji administracyjnej lub tytułu wykonawczego) – nadmierność zabezpieczenia ustalona jest w ustawie. Zabezpieczenie hipoteczne przy hipotece przymusowej nie może być bowiem wyższe niż:

  • 100% wartości zobowiązania określonego w decyzji administracyjnej,
  • 150% wartości zobowiązania określonego w tytule wykonawczym.

Kwestia nadmierności zabezpieczenia w przypadku hipoteki umownej wymagać będzie jednak krystalizowania się w orzecznictwie sądowym. Kwestią orzecznictwa pozostanie również to, czy i w jakim zakresie roszczenie o zmniejszenie sumy zabezpieczenia będzie mogło być ograniczone umownie.

Co istotne, roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej może być zarówno pierwotne (jeśli powstanie już przy ustanowieniu hipoteki) jak i wtórne (tj. powstanie również po częściowym spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką).

Podsumowanie

Opisane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadza opisywana nowelizacja (ciekawym rozwiązaniem jest możliwość dzielenia hipoteki przez wierzyciela – np. w celu częściowego przeniesienia wierzytelności na inny podmiot) - jednak już same w sobie są wystarczające do uznania nowelizacji za rewolucyjną.
Nowe przepisy uelastyczniły i uprościły hipotekę jako formę zabezpieczenia wierzytelności.

Zapoznaj się także ze zmianami w hipotekach w 2011 roku:

Zmiany umożliwiające zmniejszenie sumy hipotecznej

Hipoteka może zabezpieczać kilka nieruchomości.

Zmiany w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach

Rozporządzanie opróżnionym miejscem po zmianach

W wyniku zmian tylko „jeden rodzaj hipoteki umownej”

Zmiany w zakresie hipoteki przymusowej

Nowe zmiany w przedmiocie hipoteki

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej po zmianach

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075).

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Regulacja dotycząca służebności przesyłu i innych form posiadania czy korzystania z nieruchomości istnieje od dawna. Pomimo to, wiele przedsiębiorstw przesyłowych (energetyczne, gazowe, telekomunikacyjne, wodociągowe) w dalszym ciągu korzysta z cudzych nieruchomości bez tytułu prawnego. Jednocześnie, wielu właścicieli nieruchomości nie ma wiedzy jak uregulować taki stan rzeczy. Czy przysługuje im z tego tytułu jakiekolwiek roszczenie?

Wzrost opłat za ogrzewanie podniesie koszty wynajmu mieszkań w 2025 i 2026 roku

Spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele nieruchomości na wynajem przygotowują lokatorów na zimę 2025/2026, która niemal na pewno przyniesie wyższe rachunki za ciepło. To efekt zarówno rosnących kosztów ogrzewania, jak i zakończenia rządowej tarczy, która dotąd hamowała podwyżki. Skala zmian nie jest jeszcze znana, ale już dziś eksperci mówią o wzrostach sięgających nawet kilkudziesięciu procent.

Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

REKLAMA

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA