REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rewolucyjne zmiany w hipotece

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Kret

REKLAMA

REKLAMA

 W życie weszła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece - zmieniająca znacząco zasady rządzące tym ograniczonym prawem rzeczowym.

Zakres zmian w hipotekach

REKLAMA

Ustawa nowelizująca wprowadziła rewolucyjne zmiany w systemie ksiąg wieczystych, najważniejsze z nich to m.in.:

  • likwidacja podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną;
  • odejście od zasady- jedna wierzytelność-jedna hipoteka;
  • wprowadzenie możliwości zabezpieczenia wierzytelności kilku podmiotów jedną hipoteką
  • możliwość dysponowania „miejscem” po hipotece, która wygasła (w przypadku kilku hipotek);
  • roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o zmniejszenie zabezpieczenia hipotecznego, w sytuacji, w której okaże się nadmierne.

W dalszej części artykułu postaramy się przybliżyć przedstawione powyżej najważniejsze elementy zmian. Przy przygotowaniu artykułu korzystaliśmy z informacji przedstawionych przez Kancelarię DLA Piper Wiater Sp. k (polskiego oddziału DLA Piper), zajmującej się kompleksową obsługą klientów korporacyjnych.

Jeden rodzaj hipoteki umownej

W poprzednim stanie prawnym, w obrocie funkcjonowały dwa rodzaje hipotek umownych- zwykła (zabezpieczająca konkretne, istniejące już roszczenie) oraz kaucyjna – zabezpieczająca roszczenia przyszłe, bądź roszczenia o niepewnej wysokości (np. zmienne odsetki), przy czym hipoteka kaucyjna musiała mieć maksymalną wysokość (nie mogła być nieograniczona). Po zmianie mamy do czynienia z jednym rodzajem hipoteki, mającą kształt hipoteki kaucyjnej – co oznacza, że hipoteka zawsze zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe wraz odsetkami, kosztami postępowania, wraz z innymi świadczeniami ubocznymi wymienionymi w umowie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o sytuację już istniejących hipotek, od dnia wejścia w życie nowych przepisów:

  • hipotekę zwykłą regulują dotychczasowe przepisy,
  • hipotekę kaucyjną regulują nowe przepisy, za wyjątkiem norm pozwalających na rozporządzanie miejscem po hipotece, która wygasła (o czym później).

Wiele wierzytelności zabezpieczonych jedną hipoteką…

W poprzedniej sytuacji, hipoteka (niezależnie od rodzaju) zabezpieczała jedną wierzytelność w sytuacji, w której chcieliśmy zabezpieczyć kilka wierzytelności różnego rodzaju - każdą musieliśmy opatrzyć oddzielną hipoteką (co wiązało się koniecznością uiszczenia kilku wpisów sądowych). Jakkolwiek hipoteki ustanowione w jednym wniosku, były hipotekami jednego rzędu (korzystały z tej samej pozycji przy zaspokojeniu) nie było to rozwiązanie wygodne.
Po wejściu w życie ustawy nowelizującej, sytuacja ta się zmieniła - jedna hipoteka może zabezpieczać wiele wierzytelności jednego wierzyciela.

… i wielu wierzycieli na jednej hipotece

REKLAMA

Kolejną zupełną nowością, jest zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom. Ma to miejsce jedynie wtedy, gdy służyć będzie sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (kredyt konsorcjalny). W takim wypadku wierzyciele muszą powołać administratora hipoteki, który zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administrator hipotek działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli.

Hipoteka taka, może być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dot. zniesienie współwłasności- powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne (w zakresie pierwszeństwa w zaspokojeniu).


Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

REKLAMA

W tym miejscu, mamy do czynienia z najbardziej zaskakującą zmianą w ramach omawianej nowelizacji. Wyobraźmy sobie sytuację, w której na nieruchomości ustanowiono kolejno kilka hipotek. Kolejność wpisów, ma znaczenie w przypadku przeprowadzania egzekucji z nieruchomości – im późniejsza hipoteka, tym dalszy w kolejności zaspokojenia jest dany wierzyciel. W sytuacji, w której spłacono hipotekę z wyższym uprzywilejowaniem- pozostałe hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Po wejściu w życie nowelizacji i (co ważne) w stosunku do hipotek ustanowionych po tej dacie- automatyczne przesunięcie nie ma miejsca.
Miejscem po hipotece, która wygasła (oprócz wygaśnięcia spowodowanego egzekucją z nieruchomości) dysponować będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Może on pozostawić je niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub (co jest chyba najbardziej kontrowersyjne) przenieść w to miejsce hipotekę niżej uprzywilejowaną (za zgodą uprawnionego wierzyciela).

Ta sytuacja, jakkolwiek wydaje się godzić w interes pozostałych wierzycieli hipotecznych (do tej pory mieli ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa hipoteki- po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej), otwiera wiele możliwości m.in.:

  • zawarcia porozumienia z wierzycielami niższej kategorii- (np. zmniejszenia zobowiązania w zamian za przeniesienie hipoteki na wyższe miejsce);
  • zaciągnięcia nowego zobowiązania na lepszych warunkach, niż gdyby zabezpieczenie miało odległe miejsce.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej hipotekę, zastrzeżenia o tym, że jeżeli wygaśnie hipoteka wcześniejsza, uprawniony z umowy wejdzie w to miejsce. W stosunkach z bankami skorzystanie z tego rozwiązania będzie najprawdopodobniej mocno ograniczone.

Nadzabezpieczenie hipoteczne

Zgodnie ze znowelizowanym art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik hipoteczny posiada roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej , jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne.
W zakresie hipoteki przymusowej (ustanawianej na podstawie decyzji administracyjnej lub tytułu wykonawczego) – nadmierność zabezpieczenia ustalona jest w ustawie. Zabezpieczenie hipoteczne przy hipotece przymusowej nie może być bowiem wyższe niż:

  • 100% wartości zobowiązania określonego w decyzji administracyjnej,
  • 150% wartości zobowiązania określonego w tytule wykonawczym.

Kwestia nadmierności zabezpieczenia w przypadku hipoteki umownej wymagać będzie jednak krystalizowania się w orzecznictwie sądowym. Kwestią orzecznictwa pozostanie również to, czy i w jakim zakresie roszczenie o zmniejszenie sumy zabezpieczenia będzie mogło być ograniczone umownie.

Co istotne, roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej może być zarówno pierwotne (jeśli powstanie już przy ustanowieniu hipoteki) jak i wtórne (tj. powstanie również po częściowym spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką).

Podsumowanie

Opisane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadza opisywana nowelizacja (ciekawym rozwiązaniem jest możliwość dzielenia hipoteki przez wierzyciela – np. w celu częściowego przeniesienia wierzytelności na inny podmiot) - jednak już same w sobie są wystarczające do uznania nowelizacji za rewolucyjną.
Nowe przepisy uelastyczniły i uprościły hipotekę jako formę zabezpieczenia wierzytelności.

Zapoznaj się także ze zmianami w hipotekach w 2011 roku:

Zmiany umożliwiające zmniejszenie sumy hipotecznej

Hipoteka może zabezpieczać kilka nieruchomości.

Zmiany w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach

Rozporządzanie opróżnionym miejscem po zmianach

W wyniku zmian tylko „jeden rodzaj hipoteki umownej”

Zmiany w zakresie hipoteki przymusowej

Nowe zmiany w przedmiocie hipoteki

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej po zmianach

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075).

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

REKLAMA

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

REKLAMA

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA