Rewolucyjne zmiany w hipotece

Zakres zmian w hipotekach

Ustawa nowelizująca wprowadziła rewolucyjne zmiany w systemie ksiąg wieczystych, najważniejsze z nich to m.in.:

• likwidacja podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną;
• odejście od zasady- jedna wierzytelność-jedna hipoteka;
• wprowadzenie możliwości zabezpieczenia wierzytelności kilku podmiotów jedną hipoteką
• możliwość dysponowania „miejscem” po hipotece, która wygasła (w przypadku kilku hipotek);
• roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o zmniejszenie zabezpieczenia hipotecznego, w sytuacji, w której okaże się nadmierne.

W dalszej części artykułu postaramy się przybliżyć przedstawione powyżej najważniejsze elementy zmian. Przy przygotowaniu artykułu korzystaliśmy z informacji przedstawionych przez Kancelarię DLA Piper Wiater Sp. k (polskiego oddziału DLA Piper), zajmującej się kompleksową obsługą klientów korporacyjnych.

Jeden rodzaj hipoteki umownej

W poprzednim stanie prawnym, w obrocie funkcjonowały dwa rodzaje hipotek umownych- zwykła (zabezpieczająca konkretne, istniejące już roszczenie) oraz kaucyjna – zabezpieczająca roszczenia przyszłe, bądź roszczenia o niepewnej wysokości (np. zmienne odsetki), przy czym hipoteka kaucyjna musiała mieć maksymalną wysokość (nie mogła być nieograniczona). Po zmianie mamy do czynienia z jednym rodzajem hipoteki, mającą kształt hipoteki kaucyjnej – co oznacza, że hipoteka zawsze zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe wraz odsetkami, kosztami postępowania, wraz z innymi świadczeniami ubocznymi wymienionymi w umowie.

Jeśli chodzi o sytuację już istniejących hipotek, od dnia wejścia w życie nowych przepisów:

• hipotekę zwykłą regulują dotychczasowe przepisy,
• hipotekę kaucyjną regulują nowe przepisy, za wyjątkiem norm pozwalających na rozporządzanie miejscem po hipotece, która wygasła (o czym później).

Wiele wierzytelności zabezpieczonych jedną hipoteką…

W poprzedniej sytuacji, hipoteka (niezależnie od rodzaju) zabezpieczała jedną wierzytelność w sytuacji, w której chcieliśmy zabezpieczyć kilka wierzytelności różnego rodzaju - każdą musieliśmy opatrzyć oddzielną hipoteką (co wiązało się koniecznością uiszczenia kilku wpisów sądowych). Jakkolwiek hipoteki ustanowione w jednym wniosku, były hipotekami jednego rzędu (korzystały z tej samej pozycji przy zaspokojeniu) nie było to rozwiązanie wygodne.
Po wejściu w życie ustawy nowelizującej, sytuacja ta się zmieniła - jedna hipoteka może zabezpieczać wiele wierzytelności jednego wierzyciela.

… i wielu wierzycieli na jednej hipotece

Kolejną zupełną nowością, jest zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom. Ma to miejsce jedynie wtedy, gdy służyć będzie sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (kredyt konsorcjalny). W takim wypadku wierzyciele muszą powołać administratora hipoteki, który zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administrator hipotek działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli.

Hipoteka taka, może być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dot. zniesienie współwłasności- powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne (w zakresie pierwszeństwa w zaspokojeniu).

---

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

W tym miejscu, mamy do czynienia z najbardziej zaskakującą zmianą w ramach omawianej nowelizacji. Wyobraźmy sobie sytuację, w której na nieruchomości ustanowiono kolejno kilka hipotek. Kolejność wpisów, ma znaczenie w przypadku przeprowadzania egzekucji z nieruchomości – im późniejsza hipoteka, tym dalszy w kolejności zaspokojenia jest dany wierzyciel. W sytuacji, w której spłacono hipotekę z wyższym uprzywilejowaniem- pozostałe hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Po wejściu w życie nowelizacji i (co ważne) w stosunku do hipotek ustanowionych po tej dacie- automatyczne przesunięcie nie ma miejsca.
Miejscem po hipotece, która wygasła (oprócz wygaśnięcia spowodowanego egzekucją z nieruchomości) dysponować będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Może on pozostawić je niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub (co jest chyba najbardziej kontrowersyjne) przenieść w to miejsce hipotekę niżej uprzywilejowaną (za zgodą uprawnionego wierzyciela).

Ta sytuacja, jakkolwiek wydaje się godzić w interes pozostałych wierzycieli hipotecznych (do tej pory mieli ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa hipoteki- po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej), otwiera wiele możliwości m.in.:

• zawarcia porozumienia z wierzycielami niższej kategorii- (np. zmniejszenia zobowiązania w zamian za przeniesienie hipoteki na wyższe miejsce);
• zaciągnięcia nowego zobowiązania na lepszych warunkach, niż gdyby zabezpieczenie miało odległe miejsce.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej hipotekę, zastrzeżenia o tym, że jeżeli wygaśnie hipoteka wcześniejsza, uprawniony z umowy wejdzie w to miejsce. W stosunkach z bankami skorzystanie z tego rozwiązania będzie najprawdopodobniej mocno ograniczone.

Nadzabezpieczenie hipoteczne

Zgodnie ze znowelizowanym art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik hipoteczny posiada roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej , jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne.
W zakresie hipoteki przymusowej (ustanawianej na podstawie decyzji administracyjnej lub tytułu wykonawczego) – nadmierność zabezpieczenia ustalona jest w ustawie. Zabezpieczenie hipoteczne przy hipotece przymusowej nie może być bowiem wyższe niż:

• 100% wartości zobowiązania określonego w decyzji administracyjnej,
• 150% wartości zobowiązania określonego w tytule wykonawczym.

Kwestia nadmierności zabezpieczenia w przypadku hipoteki umownej wymagać będzie jednak krystalizowania się w orzecznictwie sądowym. Kwestią orzecznictwa pozostanie również to, czy i w jakim zakresie roszczenie o zmniejszenie sumy zabezpieczenia będzie mogło być ograniczone umownie.

Co istotne, roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej może być zarówno pierwotne (jeśli powstanie już przy ustanowieniu hipoteki) jak i wtórne (tj. powstanie również po częściowym spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką).

Podsumowanie

Opisane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadza opisywana nowelizacja (ciekawym rozwiązaniem jest możliwość dzielenia hipoteki przez wierzyciela – np. w celu częściowego przeniesienia wierzytelności na inny podmiot) - jednak już same w sobie są wystarczające do uznania nowelizacji za rewolucyjną.
Nowe przepisy uelastyczniły i uprościły hipotekę jako formę zabezpieczenia wierzytelności.

Zapoznaj się także ze zmianami w hipotekach w 2011 roku:

Zmiany umożliwiające zmniejszenie sumy hipotecznej

Hipoteka może zabezpieczać kilka nieruchomości.

Zmiany w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach

Rozporządzanie opróżnionym miejscem po zmianach

W wyniku zmian tylko „jeden rodzaj hipoteki umownej”

Zmiany w zakresie hipoteki przymusowej

Nowe zmiany w przedmiocie hipoteki

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej po zmianach

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075).