Hipoteka na lokalu spółdzielczym

Które prawa można obciążyć hipoteką

Hipoteką można obciążyć następujące prawa spółdzielcze:
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Nie można natomiast ustanowić hipoteki na spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego. Prawo to nie jest zbywalne, nie może być zapisane w testamencie, nie podlega również egzekucji.

Powstanie hipoteki na lokalach spółdzielczych

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można obciążyć:
• hipoteką umowną (zwykłą)
• hipoteką przymusową
• hipoteką ustawową
Każda z tych hipotek powstaje w odmienny sposób.

Hipoteka zwykła

Dla powstania hipoteki zwykłej, niezbędny jest wniosek o jej wpis do księgi wieczystej połączony zwykle z wnioskiem o założenie takiej księgi (dla większości lokali spółdzielczych nie są prowadzone księgi wieczyste). Podstawą takiego wniosku może być umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem spółdzielczego prawa, które ma być hipoteką obciążone lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli prawo spółdzielcze jest współwłasnością osoby trzeciej lub gdy hipoteka jest ustanawiana na zabezpieczenie innej wierzytelności banku niż z tytułu udzielenia kredytu.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno zawierać:
• wolę ustanowienia hipoteki
• określenie stron umowy
• określenie wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką
• dokładne oznaczenie prawa zabezpieczającego wierzytelność

Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, ale dotyczy to tylko oświadczeń woli osoby obciążającej

Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma znaczenie konstytutywne co oznacza, że faktycznie hipoteka powstaje dopiero w chwili wpisu do księgi.

Hipoteka przymusowa

Obciążenie hipoteką przymusową w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej ma na celu zabezpieczenie niespłaconej a wymagalnej wierzytelności. Polega na tym, że wierzyciel żądając zabezpieczenia swej wierzytelności opiera się na stwierdzającym ją orzeczeniu sądowym lub równoważnym dokumencie.
Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej mogą być dwie jego kategorie tytułów:
• tytuł wykonawczy w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego
• wykonalny tytuł egzekucyjny w rozumieniu innych ustaw

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Do kategorii tej należą m.in. postanowienia zapadłe w postępowaniu nieprocesowym, prawomocne wyroki (zapadłe w postępowaniu cywilnym bądź karnym), wyroki i ugody zawarte przed sądem polubownym.

Drugi rodzaj aktów umożliwiających ustanowienie hipoteki przymusowej stanowią decyzje organów administracji państwowej lub samorządowej. Przyjmuje się, że hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter:
• hipoteki umownej, gdy dokument, na mocy którego dokonuje się wpisu, zawiera rozstrzygnięcie ostateczne
• hipoteki kaucyjnej, jeżeli dokument jedynie ustala należność na czas do zakończenia sprawy
Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej wpis do księgi wieczystej ma tu znaczenie konstytutywne.

Hipoteka ustawowa

Trzeci, ze względu na sposób powstania rodzaj hipoteki to hipoteka ustawowa.
Charakteryzuje się tym, że:
• występuje tylko w przypadkach gdy przepis szczególny tak stanowi
• służy do zabezpieczenia tylko wierzytelności państwowych, to znaczy Skarbu Państwa albo innej państwowej osoby prawnej
• inaczej niż hipoteka umowna czy przymusowa powstaje ex lege niezależnie od wpisu, który w tym przypadku ma charakter deklaratoryjny.

W myśl Ordynacji podatkowej, hipoteka ustawowa powstaje z dniem:
• doręczenia podatnikowi decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego
• wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zaległości podatkowej
• wydania decyzji o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta

Zakup lokalu spółdzielczego na kredyt a hipoteka

Na rynku wtórnym jest wiele lokali spółdzielczych własnościowych. Ponieważ wiele osób kupuje mieszkania na kredyt, warto wiedzieć, że nie ma problemu z takim zakupem, ponieważ bank udzielając nam kredytu może się zabezpieczyć na prawie spółdzielczym. W takim wypadku przy okazji ustanawiania hipoteki niezbędne będzie założenie księgi wieczystej dla prawa spółdzielczego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może wygasnąć, jeżeli jest obciążone hipoteką.

Zobacz również serwis: Nieruchomości