Wykup mieszkań spółdzielczych w 2010 roku

Obowiązujące od 31 lipca 2007 roku przepisy zmienionej Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiały wykup mieszkań lokatorskich i własnościowych przy symbolicznych opłatach. Zostały one jednak zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny, który wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 roku uznał je za niekonstytucyjne i ograniczył ich obowiązywanie do 30 grudnia 2009 roku. Wielu osobom wydawało się że to koniec taniego wykupu mieszkań spółdzielczych.

Praca nad projektem

Rząd we wrześniu 2009 roku złożył do Sejmu projekt ustawy zmieniającej Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych mający na celu wprowadzenie nowych przepisów w miejsce tych które z końcem 2009 roku miały utracić moc. Projekt ten pierwotnie zakładał możliwość uchwalenia przez walne zgromadzenie spółdzielni dodatkowej opłaty za przekształcenie przy przekształcaniu mieszkań lokatorskich i określenia jej wysokości. Ostatecznie jednak w dniu 18 grudnia 2009 roku Sejm przyjął ustawę zmieniającą ustalającą warunki wykupu w sposób podobny do wcześniej obowiązujących przepisów. Dodano nawet zapis, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Oczywiście pojawia się pytanie czy tak podobne uregulowania nie zostaną znów uznane za niekonstytucyjne przez Trybunał Konstytucyjny – póki co jednak warto dalej korzystać z preferencyjnego wykupu mieszkań.

Ze spółdzielczego na własność

W celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, trzeba przede wszystkim złożyć pisemny wniosek o przeniesienie na nas własności lokalu.

Spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć z nami umowę przeniesienia własności lokalu przed notariuszem w terminie sześć miesięcy od dnia złożenia wniosku (dotychczas były to mało realistyczne trzy miesiące), po dokonaniu przez nas spłaty:
• przypadających na nasz lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
• zadłużenia z tytułu opłat i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na nasz lokal (czyli potocznie czynszu), oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni zgodnie z postanowieniami statutu.

W większości przypadków spłaty związane z zobowiązaniami spółdzielni związanymi z budową będą znikome lub zerowe. Poza nimi musimy pokryć tylko wynagrodzenie notariusza ustalone preferencyjnie nisko na 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Jeżeli przysługuje nam prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana na podobnych zasadach przenieść na nas ułamkowy udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady (jeżeli statut spółdzielni nie stanowi inaczej) że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe.

Zarząd spółdzielni ma 24 miesiące od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości na podjęcie uchwały określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości (m. in. dokładne oznaczenie rodzaju, położenia i powierzchni lokali oraz osób uprawnionych do wykupu). Uchwała ta określa także przypadającą na każdy lokal wysokość należnych spłat związanych z wykupem.

Jeżeli dotychczas korzystaliśmy z przyporządkowanych do naszego lokalu piwnic lub innych pomieszczeń w budynku, uchwała zarządu musi zawierać także dokładne oznaczenie i powierzchnię takich pomieszczeń przynależnych.

Takie uchwały zarządu spółdzielni, od dnia wejścia w życie stanowią podstawę oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Uchwały te mogą jednakże zostać zaskarżone do sądu przez osoby uprawnione do wykupu, co znacznie przedłuża procedurę wykupu.

Jeżeli złożyliśmy wniosek o wykup w okresie od 31 lipca 2007 roku do 29 grudnia 2009 roku, spółdzielnia jest obowiązana, po spełnieniu warunków z Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu sprzed 30 grudnia 2009 roku, do zawarcia z nami umowy przeniesienia własności lokalu w terminie do 30 czerwca 2010 roku.

Kiedy z wykupem trzeba poczekać

Spółdzielnia nie ma obowiązku dotrzymania sześciomiesięcznego terminu na przeniesienie na nas własności lokalu jeżeli stan prawny gruntu pod budynkiem nie jest uregulowany lub jeżeli spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Podobnie, nie uda się dotrzymać terminu na przekształcenie w sytuacji braku podjęcia przez zarząd spółdzielni uchwały określającej odrębny przedmiot własności lub jej zaskarżenia do sądu przez któregoś z naszych sąsiadów.
W takiej sytuacji jeżeli przysługuje nam mieszkanie lokatorskie, możemy skorzystać z wartej rozważenia możliwości przekształcenia naszego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu. Przekształcenia takiego spółdzielnia zobowiązana jest dokonać na nasze pisemne żądanie. Trzeba jednak pamiętać, że przekształceń takich spółdzielnie mogą dokonywać tylko do końca 2012 roku.

A może sąd zmobilizuje spółdzielnię?

Jeżeli nasz wniosek nie został rozpatrzony w terminie, warto najpierw zwrócić się na piśmie do naszej spółdzielni z wnioskiem o wyjaśnienie sytuacji. Jeżeli nie otrzymamy odpowiedzi lub informacji, że wynika to z nieuregulowanego stanu nieruchomości czy zaskarżenia uchwały określającej przedmiot odrębnej własności, można rozważyć zwrócenie się do sądu.

Osoba uprawniona do wykupu mieszkania może bowiem w razie bezczynności spółdzielni wystąpić do sądu z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni o przeniesieniu na nas własności mieszkania. Takie orzeczenie ma taki sam skutek jak umowa przeniesienia własności mieszkania.

Znowelizowane przepisy jeszcze bardziej ułatwiają nam sytuację, ponieważ przerzucają na spółdzielnię obowiązek pokrycia kosztów sądowych związanych z postępowaniem nie tylko w pierwszej ale także w drugiej instancji (w przypadku odwołania się od wyroku przez spółdzielnię). Co więcej, obecnie spółdzielnia obowiązana jest także do pokrycia kosztów prawnika który poprowadzi nam sprawę.