Nie będzie Kredytu na Start: co to oznacza dla osób, które zdecydowały się już rozwiązanie problemu mieszkaniowego w ramach budownictwa społecznego

• Nie będzie Kredytu na Start: co to oznacza dla budownictwa społecznego
• Nie będzie Kredytu na Start, a miał on finansować również partycypację
• Nie będzie Kredytu na Start: lokatorom pozostaje drogi kredyt gotówkowy
• Partycypacje TBS teraz znacznie droższe niż kilka lat temu

To już pewne: resort rozwoju i nowych technologii rezygnuje z wcześniejszych propozycji określanych mianem programu Kredyt na Start. Co to oznacza dla rynków mieszkaniowych, w tym dla budownictwa społecznego.

Nie będzie Kredytu na Start: co to oznacza dla budownictwa społecznego

To oznacza, że ewentualne dopłaty kredytowe dla nabywców mieszkań pojawią się później. Decyzja ministra rozwoju będzie wpływać również na budownictwo społeczne, a raczej potencjalnych uczestników tego systemu.
Rządowa propozycja w zakresie Kredytu na Start, poza kontrowersyjnymi dopłatami do kredytów mieszkaniowych zakładała również możliwość zaciągnięcia bezodsetkowego kredytu na sfinansowanie partycypacji związanej z najmem mieszkania od towarzystwa budownictwa społecznego lub społecznej inicjatywy mieszkaniowej.
Nie wiadomo, czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii uwzględni to rozwiązanie w ramach nowych propozycji. Tymczasem lokatorzy TBS/SIM pożyczają pieniądze w bankach z wysokim kosztem kredytu (dużo wyższym niż posiadacze kredytów mieszkaniowych). 

Nie będzie Kredytu na Start, a miał on finansować również partycypację

Plany Ministerstwa Rozwoju i Technologii związane z preferencyjnym finansowaniem partycypacji dla lokatorów towarzystw budownictwa społecznego i społecznych inicjatyw mieszkaniowych pozostawały w cieniu sporów o dotowanie kredytów mieszkaniowych. Jak zauważa Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości, ten aspekt związany z najmem społecznym mieszkań wydaje się bardzo ciekawy.
Resort rozwoju i technologii zauważył bowiem temat, który wcześniej niesłusznie był pomijany. Co więcej, korzystne dla lokatorów finansowanie partycypacji SIM i TBS raczej nie wzbudzało kontrowersji wśród koalicjantów, w odróżnieniu od dopłat kredytowych – podkreśla Magdalena Markiewicz.

Ekspertka przypomina, iż projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart” z 2 lipca 2024 roku zakładał możliwość preferencyjnego pożyczania środków beneficjentom w celu pokrycia całości albo części wydatków na finansowanie:

• partycypacji do SIM/TBS
• wkładu mieszkaniowego do spółdzielni (wnoszonego przez osobę, dla której ustanowione będzie spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania).

Preferencyjny kredyt na pokrycie partycypacji lub wkładu spółdzielczego miał mieć okres spłaty wynoszący od 5 lat do 15 lat. Uprawnienie do jego zaciągnięcia byłoby niezależne od wieku kredytobiorcy lub kredytobiorców. Lipcowy projekt w sprawie programu Kredyt na Start wskazuje, że dopłatami byłoby objętych 60 pierwszych rat kredytu na partycypację lub wkład mieszkaniowy. 
– Gwarancja BGK wedle założeń miała obejmować całość kwoty udzielanego kredytu lub kwotę 100 000 zł w przypadku większych potrzeb finansowych – dodaje Magdalena Markiewicz.

Co ważne, dopłaty do kredytu na partycypację SIM/TBS lub wkład mieszkaniowy, przez 5 lat miały pomniejszać ratę do poziomu, jaki miałaby ona przy stopie oprocentowania wynoszącej 0%.
– Po zakończeniu pięcioletnich dopłat, opisywane kredyty byłyby oprocentowane na poziomie zbliżonym do kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Resort rozwoju i technologii chciał, aby takie rozwiązanie zostało wprowadzone bezterminowo i utrzymane po zakończeniu dopłat do kredytów mieszkaniowych - podkreśla Magdalena Markiewicz.

Nie będzie Kredytu na Start: lokatorom pozostaje drogi kredyt gotówkowy

Ekspertka zauważa, iż rodzi się teraz pytanie, czy nowy pakiet rozwiązań mieszkaniowych, który zapowiedział niedawno minister rozwoju i technologii będzie przewidywał podobne wsparcie kredytowe dla przyszłych lokatorów spółdzielni, towarzystw budownictwa społecznego oraz społecznych inicjatyw mieszkaniowych.
– Jeżeli nie, to wspomniane osoby będą się czuły zawiedzione - i to w sposób uzasadniony. Niestety, na razie nie wiemy zbyt wiele o nowych planach ministerstwa – komentuje Magdalena Markiewicz.
Warto w tym kontekście pamiętać, że partycypacje oraz wkłady mieszkaniowe nie mogą być obecnie finansowane kredytami mieszkaniowymi, które zwykle pozostają dwa, a nawet trzy razy tańsze niż kredyty gotówkowe.
– Lokatorzy muszą zatem wybierać kredyty gotówkowe z oferty banków i SKOK-ów, które obecnie cechują się rzeczywistą roczną stopą oprocentowania (RRSO) na poziomie np. 14% - 15% rocznie – wyjaśnia, ekspertka rynku nieruchomości.

Partycypacje TBS teraz znacznie droższe niż kilka lat temu

Ekspertka zwraca też uwagę, iż znaczenie wysokich kosztów kredytu zwiększa fakt, że partycypacje dotyczące budowy nowych mieszkań przez SIM i TBS są znacznie wyższe niż jeszcze kilka lat temu, podobnie zresztą jak wkłady mieszkaniowe w nielicznych nowych inwestycjach spółdzielczych).Taką sytuację należy wiązać z dużym wzrostem kosztów budowy przez ostatnie lata.
– Nawet w przypadku inwestycji SIM/TBS z mniejszych miast, wymagana wysokość partycypacji może zaskakiwać –  uważa Magdalena Markiewicz.
Przykładem niech będą mieszkania, które ma wybudować TBS Biłgoraj (przy ul. Ks. Stanisława Matrasia w Biłgoraju, w budynku numer 2). Wysokość partycypacji wyniesie tam 30% kosztów budowy, co oznacza maksymalną stawkę procentową. Jeśli lokator zdecyduje się na mieszkanie o powierzchni 50 mkw., to partycypacja będzie wynosić ok. 90 000 zł.
– Warto zwrócić uwagę, że względem sytuacji z minionej dekady wyraźnie wzrosły też kwoty płacone za cesję praw do partycypacji TBS –podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.