Zarezerwuj mieszkanie u dewelopera, ale umowę podpisz nie wcześniej niż w lipcu. Dlaczego?

• Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
• DFG - koniec okresu przejściowego 
• Bezpieczny zakup mieszkania 

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

–  O pokrzywdzonych klientach firm deweloperskich słychać dziś raczej rzadko, a jeśli już, to głównie w mediach lokalnych. Jest to w ogromnym stopniu zasługa obowiązującej już od ponad 12 lat ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I przypomina, że jej głównym celem jest zapewnienie ochrony kupującym nowe mieszkania, szczególnie jeśli są one na etapie budowy. W lipcu 2022 r. ustawa deweloperska przeszła gruntowną modyfikację. Powołała wówczas do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Dzięki niemu klienci firm deweloperskich, którzy de facto finansują budowane przez nie mieszkania, nie muszą się już obawiać strat w przypadku bankructwa dewelopera. Ba, odzyskają oni wszystkie wpłacone pieniądze także wówczas, gdy odstąpią od umowy z deweloperem, który zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

Z danych DFG wynika, że jego ochrona obejmuje obecnie ok. 44,1 tys. klientów firm deweloperskich, którzy zawarli z nimi umowy na zakup mieszkania. Najwięcej takich umów jest w województwie mazowieckim (blisko 12,5 tys.), małopolskim (ok. 5,2 tys.) i dolnośląskim (ok. 4,7 tys.). Np. zawarte tylko w ciągu pierwszych czterech miesięcy tego roku dotyczyły blisko 19,5 tys. mieszkań. Przy czym nie są to wszystkie umowy deweloperskie. Z danych BIG DATA Rynek Pierwotny.pl wynika, że w tym okresie deweloperzy znaleźli chętnych (na lekko licząc) na 33 tys. lokali. Skąd ta różnica?

– Problem w tym, że ubezpieczenie DFG nie działa w inwestycjach, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed lipcem 2022 r. Jednak w ofercie firm deweloperskich wciąż jest wiele mieszkań w takich właśnie inwestycjach  – wyjaśnia Marek Wielgo.

DFG - koniec okresu przejściowego 

Jednak z dniem 1 lipca zakończy się dwuletni okres przejściowy. Odtąd wszystkie zawierane umowy deweloperskie będą podlegały ochronie DFG. Oznacza to dla firm deweloperskich konieczność odprowadzania składek, których wysokość stanowi określony procent każdej wpłaty klientów. Jeśli te wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, stawka wynosi 0,45%. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego dla dewelopera do czasu sfinalizowania transakcji – 0,1%.  Na rynku funkcjonują głównie rachunki otwarte. Tak więc w przypadku mieszkania za 500 tys. zł, dodatkowy koszt dla dewelopera z tytułu składki do DFG wynosi 2250 zł. – Oczywiście istnieje ryzyko, że deweloperzy zrekompensują sobie ten wydatek, podnosząc ceny mieszkań – przyznaje Marek Wielgo. Według niego to niewiele biorąc pod uwagę, że DFG zagwarantuje całkowite bezpieczeństwo wpłat nie tylko na poczet zakupu mieszkania, ale także miejsca garażowego. 

Ponadto DFG ochroni wpłaty na rachunek zamknięty, jeśli upadnie bank. Chodzi o sytuację, gdy wpłaty przewyższają równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca Bankowy Fundusz Gwarancyjny. DFG dopłaci wówczas brakującą kwotę. Co ważne, ochrona wpłat nie skończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie mieszkań bądź zgłoszenia zakończenia budowy. – To ważne, bo zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później – mówi ekspert portalu GetHome.pl.

Radzi więc wstrzymać się do lipca z zawarciem umowy deweloperskiej. Do tego czasu można natomiast zarezerwować mieszkanie. Z naszej sondy wynika, że większość firm zgadza się przetrzymać mieszkanie dłużej niż jeden miesiąc, a jedna na dziesięć dopuszcza zawarcie umowy rezerwacyjnej na ponad trzy miesiące. W umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się, że wyłączy dany lokal ze swojej oferty, aby w tym czasie kupujący mógł starać się o kredyt na jego zakup.

Bezpieczny zakup mieszkania 

Deweloper może uzależnić zawarcie umowy rezerwacyjnej od uiszczenia opłaty. Jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny mieszkania lub domu. W praktyce wiele firm deweloperskich zadawala się mniejszą, nawet o połowę, wpłatą. Deweloper musi zwrócić te pieniądze rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu.

Prawdopodobnie cześć firm deweloperskich zaproponuje bonusy na ostatnie lokale w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Warto więc wiedzieć, że zakup mieszkania jest całkowicie bezpieczny tylko wtedy, gdy mieszkanie jest gotowe i wystarczy sfinalizować transakcję u notariusza. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej gotowych mieszkań i domów jest w ofercie firm deweloperskich w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niemal 1,6 tys.), natomiast najmniej w Poznaniu (nieco ponad 600).

Natomiast zakup mieszkania na etapie budowy jest obarczony ryzykiem strat. Szczególnie jeśli wpłaty trafiają na rachunek otwarty. W przypadku bankructwa dewelopera jego klienci nie stracą wszystkiego, ale muszą się liczyć z dodatkowymi wydatkami, które umożliwią ukończenie budowy.  –  Ci, którzy rozważają zakup lokalu bez ubezpieczenia w DFG, powinni więc dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper. Ten dokument jest kopalnią wiedzy o nim i realizowanej przez niego inwestycji – radzi Marek Wielgo.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Zobacz także: Kolejne zmiany w prawie jednak pozwolą na mniejsze odległości między budynkami
Prezes związku deweloperów: Jako branża popełniliśmy wiele błędów [WYWIAD]

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl