Umowa najmu instytucjonalnego mieszkania z dojściem do własności („Rent to Own”). Na czym polega? Jakie przepisy ją regulują?

• „Rent to Own” – ogólne informacje
• Regulacje prawne w Polsce - umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – podstawowe informacje
• Przedmiot umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności
• Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – wymagania co do formy oraz treści umowy
• Kaucja zabezpieczająca
• Czynsz oraz inne opłaty
• Cena sprzedaży lokalu i zobowiązanie najemcy do jej zapłaty
• Zobowiązanie do przeniesienia prawa własności mieszkania
• Oświadczenie właściciela lokalu o ustanowieniu hipoteki na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny
• Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności - wypowiedzenie, wygaśnięcie.

„Rent to Own” – ogólne informacje

Projekty związane z sektorem PRS (Private Rental Sector) zyskują coraz większą popularność. PRS to zorganizowana forma najmu, prowadzona przez wyspecjalizowane podmioty, dla których wynajem mieszkań jest głównym obszarem działalności gospodarczej.

Firmy te wynajmują m.in. osobie bądź osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości, po wcześniejszym wpłaceniu przez nie określonego procentu wartości nieruchomości. W zależności od firmy oferującej takie rozwiązania, długość najmu waha się od 2 do 5 lat, w których to zainteresowane podmioty wynajmują mieszkanie, przykładowo za 70% rynkowej stawki najmu (przy wpłacie własnej wynoszącej 30% kwoty nieruchomości). Tak więc, przy wpłacie własnej wynoszącej 50% wartości nieruchomości, czynsz wynoszący miesięcznie 4000 zł, zostanie teoretycznie pomniejszony do jedynie 2000 zł miesięcznie.

Przykładowa oferta, zgodnie z informacjami znajdującymi się na stronie podmiotu ją oferującego, skierowana jest do osób posiadających 20% wartości nieruchomości i spodziewających się w najbliższym czasie sporego zastrzyku gotówki, lub nie posiadających zdolności kredytowej i chcących ją dopiero uzyskać, lub posiadających już kredyt hipoteczny, którego raty są za wysokie (możliwość zamiany kredytu na najem), lub w przypadku pojawienia się na rynku nieruchomości, na której zainteresowanej osobie bardzo zależy, jednocześnie nie mając finansowych możliwości jej nabycia. Rozwiązanie „rent to own” prezentowane jest więc wciąż na rynku polskich nieruchomości jako alternatywa w stosunku do powszechnych form uzyskania własnego „M”.

Omówione wyżej rozwiązania są czymś nowym w Polsce, tak przynajmniej twierdzą firmy na to się powołujące. Podobne instytucje były jednak dostępne na rynku nieruchomości już kilka lat wstecz. Jednakże to głównie ostatni wzrost popularności „rent to own” skutkował reakcją polskiego ustawodawcy, który to w 2018 roku wprowadził do polskiego systemu prawnego kolejny rodzaj najmu – najem instytucjonalny z dojściem do własności. Jak zostało to wskazane w uzasadnieniu rządowego projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: r.p.u.), celem wprowadzenia nowego rodzaju najmu było ujednolicenie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych z opcją przeniesienia własności po uiszczeniu ceny za lokal rozłożonej na raty w trakcie trwania najmu. W założeniu projektodawcy, najem instytucjonalny z dojściem do własności ma być jednym z instrumentów umożliwiających zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osobom, które nie spełniają kryterium dochodowego uprawniającego do ubiegania się o najem tzw. lokalu komunalnego oraz nieposiadających zdolności kredytowej pozwalającej na zakup mieszkania. Można więc zauważyć, iż projektodawca kierował się podobnymi kryteriami co ww. firmy, które obecnie korzystają właśnie z omawianego rodzaju umowy najmu.

Regulacje prawne w Polsce - umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – podstawowe informacje

Przepisy regulujące ten rodzaj najmu zostały dodane do rozdziału 2b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725) (dalej: u.o.l.u). Ta regulacja opiera się na istniejących przepisach dotyczących najmu instytucjonalnego i powiela niektóre z nich. W związku z tym, można wnioskować, że najem instytucjonalny z dojściem do własności jest formą najmu instytucjonalnego (podtypem najmu instytucjonalnego). 

W ten sposób stanowi nową drogę do nabycia własności mieszkania. Ponadto, najem instytucjonalny z dojściem do własności oraz najem instytucjonalny przewidują iż na jego podstawie mogą oddawać lokale w najem tylko podmioty profesjonalnie trudniące się wynajmowaniem lokali, tj. osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności istnieje silne powiązanie między kwestiami dotyczącymi najmu a aspektami związanymi z płatnością ceny w ratach oraz planowanym przeniesieniem własności lokalu na najemcę. W części odnoszącej się do zobowiązania właściciela do przeniesienia własności lokalu na najemcę oraz zobowiązania najemcy do nabycia tego lokalu i uregulowania ceny, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności posiada pewne cechy umowy sprzedaży na raty. Jednak istnieje istotna różnica, ponieważ umowa sprzedaży na raty w kontekście ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.) (dalej: k.c.) dotyczy zazwyczaj jedynie rzeczy ruchomej, podczas gdy umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawsze obejmuje nieruchomość. W przypadku sprzedaży na raty, nabywca staje się właścicielem przedmiotu umowy w momencie jej zawarcia (jest to zatem umowa zobowiązująco – rozporządzająca), podczas gdy w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca staje się właścicielem lokalu dopiero po uregulowaniu całej ceny za lokal, w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w związku z zobowiązaniami wynikającymi z umowy najmu. W związku z tym, najem instytucjonalny z dojściem do własności można określić jako umowę łączącą elementy najmu lokalu i sprzedaży na raty, przy czym raty te są regulowane przed nabyciem prawa własności, zaliczając je na poczet przyszłego nabycia. Połączenie tych dwóch elementów znajduje odzwierciedlenie w treści umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, która obejmuje dwie główne grupy postanowień: dotyczące relacji najmu oraz dotyczące zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na najemcę za określoną cenę. 

Najem instytucjonalny z dojściem do własności, podobnie jak standardowy najem instytucjonalny, głównie podlega przepisom k. c. dotyczącym najmu (art. 659 i n.), a nie przepisom u.o.l.u. Do najmu instytucjonalnego z dojściem do własności stosuje się wyłącznie te przepisy u.o.l.u., które zostały szczegółowo wymienione w artykule 19s u.o.l.u., tj. art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19h ust. 2, art. 19i, art. 19k – 19s oraz art. 25d pkt 5 u.o.l.u. Zarówno do najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jak i do standardowego najmu instytucjonalnego, nie stosuje się więc znaczącej części przepisów u.o.l.u., w tym przede wszystkim tych dotyczących podwyższania czynszu, wypowiadania umowy najmu, uprawnień do najmu socjalnego i tymczasowego zakwaterowania. To sprawia, że ten rodzaj najmu jest atrakcyjny dla wynajmujących. Z tego samego powodu najem instytucjonalny z opcją nabycia własności niesie dla najemców ryzyko utraty ochrony przed bezdomnością w przypadku eksmisji z lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Przedmiot umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Zgodnie z artykułem 19k ust. 1 u.o.l.u., przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być wyłącznie lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta. Dotyczy to więc jedynie samodzielnego lokalu mieszkalnego zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), który posiada odrębną księgę wieczystą. Z analizy uzasadnienia do r.p.u. wynika, że księga wieczysta dla danego lokalu powinna być już założona w momencie zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. To oznacza, że niemożliwe jest zawarcie takiej umowy przed złożeniem wniosku o wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, ani nawet po złożeniu takiego wniosku, podczas oczekiwania na dokonanie tego wpisu. Z tej przyczyny należy przyjąć, że zgodnie z intencją ustawodawcy, umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności mogą być zawierane wyłącznie w odniesieniu do lokali, które już zostały wyodrębnione, a nie dotyczą lokali przyszłych, które w obecnym kontekście prawnym nie są jeszcze uznawane za odrębne nieruchomości.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – wymagania co do formy oraz treści umowy

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, zgodnie z postanowieniami art. 19k ust. 3 u.o.l.u. Jest to konieczne, ponieważ umowa ta ma na celu przeniesienie własności nieruchomości. Brak zachowania formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością umowy, zgodnie z art. 73 § 2 zd. 1 k.c. Istnieje jednak możliwość uznania częściowej nieważności takiej umowy w razie niezachowania formy aktu notarialnego. Wówczas umowa może być uznana za nieważną w zakresie związania stron do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości po zapłaceniu ceny, jednak pozostaje ważna w zakresie czystego najmu, ponieważ umowa najmu nie wymaga zachowania szczególnej formy dla swojej ważności.

Osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej, może pełnić rolę wynajmującego lokal na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Wymagane jest, aby spełniła ona dwa zasadnicze kryteria, określone w artykule 19k ust. 1 u.o.l.u. Po pierwsze, musi prowadzić działalność gospodarczą związana z wynajmem lokali. Po drugie, musi być faktycznym właścicielem lokalu mieszkalnego, który będzie przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Warto zaznaczyć, że „właściciel" w tym kontekście odnosi się do technicznoprawnego statusu, oznaczającego osobę posiadającą prawo własności do lokalu, zgodnie z art. 140 k.c. Wynika to z faktu, że w tym typie umowy najmu musi znaleźć się zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu. Nie można zaś przenieść na inną osobę prawa, którego samemu się nie posiada („Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet”). Natomiast najemcą może być tylko osoba fizyczna, podobnie jak w przypadku standardowego najmu instytucjonalnego. 

Umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera się na czas oznaczony. Nie jest ona jednak limitowana okresem 10 lat jak w przypadku najmu okazjonalnego. Nie stosujemy również w tym przypadku przepisu art. 661 § 1 k.c., zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

W art. 19m u.o.l.u zostały określone elementy treści umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Większość z nich to elementy przedmiotowo istotne umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (essentialia negotii). Tak też, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, aby mogła zostać zakwalifikowana jako taka, powinna zawierać wszystkie poniższe elementy: 
a) oznaczenie przedmiotu umowy; 
b) czynsz najmu; 
c) cena sprzedaży lokalu mieszkalnego; 
d) postanowienie o ratalnej płatności ceny sprzedaży; 
e) zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny oraz zobowiązanie najemcy do nabycia własności tego lokalu;
f) zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie;
g) oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego; 
h) oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 u.o.l.u., oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. 

Zgodnie z art. 19m pkt 8 u.o.l.u. umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności powinna zawierać również określenie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu, jednak nie w każdym przypadku wskazanie tego terminu będzie niezbędne.

Kaucja zabezpieczająca

Przepisy dotyczące kaucji w umowach najmu instytucjonalnego z dojściem do własności są uregulowane w sposób odrębny od ogólnych zasad określonych w art. 6 u.o.l.u. Jedynie kwestia sposobu waloryzacji kaucji mieszkaniowej została uregulowana tak samo jak w przypadku innych stosunków najmu objętych u.o.l.u. - wartość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Regulacje dotyczące kaucji w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie różnią się jednak od tych obowiązujących w przypadku standardowego najmu instytucjonalnego. 
Jednakże, w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, pojawia się dodatkowe zagadnienie, którego dosłowne brzmienie ustawy nie rozstrzyga jednoznacznie, mianowicie: czy raty ceny sprzedaży lokalu również są objęte zabezpieczeniem kaucji? Zgodnie z art. 19k ust. 4 u.o.l.u., kaucja zabezpiecza „należności z tytułu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przysługujące wynajmującemu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”. W związku z tym, raty ceny sprzedaży również są uznawane za „należności z tytułu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności", ponieważ stanowią one element tej umowy, zgodnie z którym najemca zobowiązuje się do zapłaty ceny sprzedaży lokalu zgodnie z harmonogramem płatności. 
Niemniej jednak, należy przyjąć, że kaucja w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zabezpiecza dokładnie te same należności, co w przypadku standardowego najmu instytucjonalnego, a więc nie służy zabezpieczeniu należności wynajmującego z tytułu ceny sprzedaży lokalu. W trakcie trwania stosunku najmu, wynajmujący nie może potrącić z kaucji raty ceny sprzedaży w przypadku opóźnienia najemcy w płatności, chyba że strony wyraźnie to przewidziały w umowie. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji, najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu.

Czynsz oraz inne opłaty

Określenie wysokości czynszu najmu jest przedmiotowo istotnym elementem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Ustawa nie określa żadnych wytycznych dotyczących wysokości czynszu najmu w ramach umowy najmu. Decyzja w tej kwestii pozostaje więc całkowicie w gestii stron umowy. W przypadku braku ustaleń dotyczących czynszu najmu, zastosowanie znajdują ogólne przepisy k.c. dotyczące najmu oraz odpowiednie przepisy dotyczące najmu lokali. Strony mogą dodatkowo postanowić, że oprócz czynszu i opłat niezależnych od właściciela, najemca będzie zobowiązany do ponoszenia innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu. Jednakże, aby taki obowiązek najemcy powstał, postanowienie to musi zostać wyraźnie zawarte w umowie.

Cena sprzedaży lokalu i zobowiązanie najemcy do jej zapłaty

W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemca jest zobowiązany do uregulowania ceny zakupu lokalu mieszkalnego już na etapie zawarcia umowy najmu. Mimo że formalne przeniesienie własności nieruchomości nastąpi dopiero po opłaceniu całej ceny, określenie tej ceny jest essentialia negotii umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Jest to świadczenie finansowe, którego wykonania najemca zobowiązuje się wobec właściciela, w zamian za przeniesienie na niego praw do lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami. Strony mają możliwość ustalenia w umowie, że cena za lokal będzie podlegała waloryzacji. W takim przypadku, strony powinny precyzyjnie określić zasady waloryzacji w sposób, który odnosi się do obiektywnych kryteriów, niezależnych od ich woli. Na przykład, jeśli w umowie nie będzie uzgodniona zmiana ceny w związku ze zmianą stawki podatku od towarów i usług, żadna ze stron nie będzie mogła później żądać zmiany ceny z tego powodu. W takiej sytuacji, zmiana ceny będzie możliwa tylko poprzez zawarcie nowej umowy, za obopólną zgodą stron. 

W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, cena sprzedaży lokalu mieszkalnego jest rozłożona na raty, które najemca zobowiązuje się uregulować przed przeniesieniem własności. Harmonogram płatności rat musi być jasno określony w umowie, obejmując wysokość i terminy płatności. Ewentualne opóźnienie w płatności rat podlega przepisom k.c. 

Rozłożenie ceny sprzedaży na raty nie oznacza, że najemca spełnia na rzecz właściciela wiele świadczeń pieniężnych tytułem ceny sprzedaży: jest to jedno świadczenie (cena sprzedaży) podzielone na części. Ponadto, ustawa nie pozostawia stronom wyboru co do częstotliwości płatności rat – art. 19l ust. 4 pkt 4 u.o.l.u. stanowi, że mają to być raty miesięczne. W przypadku opóźnienia w płatności raty przez najemcę, art. 19l ust. 6 u.o.l.u. przewiduje, iż właściciel musi najpierw wysłać mu pisemne wezwanie do uregulowania płatności, dając na to co najmniej 14 dni roboczych. Po upływie wyznaczonego terminu wynajmujący uzyskuje wymagalne roszczenie o zapłatę raty i może dochodzić zapłaty od najemcy sądownie. Może też skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia stosunku najmu, jednak art. 19o ust. 1 pkt 2 u.o.l.u. przyznaje to uprawnienie właścicielowi dopiero, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą trzech rat ceny sprzedaży.

Przepisy o najmie instytucjonalnym z dojściem do własności nie zawierają regulacji pozwalającej najemcy na uiszczanie rat przed terminem płatności określonym w harmonogramie, zastosowanie znajduje więc ogólny przepis art. 457 k.c., zgodnie z którym termin spełnienia świadczenia oznaczony przez czynność prawną poczytuje się w razie wątpliwości za zastrzeżony na korzyść dłużnika.

Nie istnieją również żadne przeszkody prawne, aby strony uzgodniły, że pierwsza rata płatności będzie traktowana jako zadatek zgodnie z art.  394 k.c. Dodatkowo, strony mogą ustalić inne postanowienia dotyczące sposobu postępowania z kwotą stanowiącą zadatek w przypadku niewykonania umowy, różne niż te przewidziane w art. 394 k.c. 

Jeżeli strony umowy ustalą wysokość ceny zakupu lokalu mieszkalnego oraz sposób jej spłaty w ratach, ale nie określą dokładnie terminów płatności oraz wysokości poszczególnych rat, to umowa nadal będzie traktowana jako umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, a szczegółowy plan spłaty rat będzie determinowany zgodnie z k.c.

Zobowiązanie do przeniesienia prawa własności mieszkania

Istotnym aspektem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest zobowiązanie właściciela lokalu mieszkalnego do przekazania jego własności najemcy po uregulowaniu przez niego całości ceny sprzedaży lokalu. Termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu strony określają w umowie najmu, przy czym musi to nastąpić najpóźniej w dniu zakończenia tej umowy. 

Zobowiązanie to nie tylko obejmuje przeniesienie własności samego lokalu mieszkalnego, ale także ewentualny udział w współwłasności nieruchomości wspólnej związanego z prawem własności tego lokalu. Dodatkowo, właściciel może zobowiązać się do przekazania na rzecz najemcy innych praw, takich jak prawo do korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej. Jednakże, obecność tego elementu w umowie nie jest obowiązkowa i zależy od woli stron oraz specyfiki danego przypadku. Zapis w art. 19m pkt 6 u.o.l.u. mógłby sugerować, że tylko właściciel zobowiązuje się do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Jednakże, jak wynika z art. 19k ust. 1 u.o.l.u., który zawiera podstawowe założenia dotyczące umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, w takiej umowie również najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego. Dlatego też, obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego po uregulowaniu przez najemcę całej ceny sprzedaży lokalu. W dacie zawarcia umowy przenoszącej własność lokal musi być wolny od hipotek i innych roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu, z wyjątkiem roszczenia najemcy.

Roszczenie najemcy o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do jego użytkowania jest ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Obligatoryjny (ale nie konstytutywny) wpis roszczenia najemcy, zgodnie z art. 19l ust. 1 u.o.l.u., stanowi dodatkowy środek ochrony dla najemcy w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Taki wpis ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy przez wynajmującego. Jego dokonanie zmniejsza ryzyko zawarcia przez właściciela z innym podmiotem umowy, która zobowiązuje go do przekazania własności tego samego lokalu. Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie najemcy uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wpis roszczenia najemcy w księdze wieczystej zapewnia też większą trwałość stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ponieważ wynajmującemu trudniej jest doprowadzić do jednostronnego rozwiązania takiej umowy Dzięki obligatoryjnemu wpisowi potencjalny najemca może ponadto przed zawarciem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności sprawdzić w księdze wieczystej, czy co do tego samego lokalu mieszkalnego wynajmujący nie zawarł już wcześniej takiej umowy.

Podstawę wpisu roszczenia najemcy do księgi wieczystej stanowi zgodnie z art. 19l ust. 1 zd. 2 u.o.l.u. umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Notariusz sporządzający akt notarialny obejmujący umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności obligatoryjnie składa wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia najemcy o przeniesienie na niego własności lokalu będącego przedmiotem tej umowy. Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej  natomiast ma miejsce w razie jego wygaśnięcia, np. w następstwie wypowiedzenia umowy najmu przez którąś ze stron lub jej rozwiązania przez strony, a także w razie wykonania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Oświadczenie właściciela lokalu o ustanowieniu hipoteki na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny

Możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu mieszkalnego jedynie po wpisie do księgi wieczystej wynika m. in. z konieczności ustanowienia zabezpieczeń dla nabywcy takiego lokalu w postaci hipoteki. Zgodnie z art. 19l ust. 3 oraz art. 19m pkt 9 u.o.l.u. hipoteka ma na celu zabezpieczenie przyszłej wierzytelności najemcy dotyczącej zwrotu zapłaconej ceny sprzedaży za lokal w przypadku niewykonania umowy. Ten mechanizm ma za zadanie zagwarantować bezpieczeństwo finansowe najemcy poprzez zabezpieczenie wpłaconych kwot na poczet ceny lokalu w przypadku kłopotów finansowych wynajmującego. Czas między ustanowieniem hipoteki a realizacją umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zwykle jest długi, liczący się w latach, dlatego istotne jest zapewnienie ochrony najemcy przed ryzykiem pogorszenia się sytuacji finansowej wynajmującego w tym czasie, szczególnie w przypadku jego niewypłacalności. Dzięki hipotece ustanowionej na jego rzecz, najemca ma możliwość zaspokojenia swoich roszczeń dotyczących zwrotu części zapłaconej ceny nawet w przypadku upadłości wynajmującego.

W momencie ustanowienia hipoteki, wierzytelność, którą ma zabezpieczać, jeszcze nie istnieje, a jej powstanie zależy od przyszłego i niepewnego zdarzenia. Wierzytelność dotycząca zwrotu kwot wpłaconych przez najemcę jako część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego powstaje w momencie, gdy jakakolwiek część tej ceny zostaje wpłacona, a następnie roszczenie najemcy o przeniesienie własności lokalu na niego wygasa z przyczyn innych niż samo zrealizowanie tego roszczenia, czyli przeniesienie własności na najemcę. Zasady określania kwoty podlegającej zwrotowi na rzecz najemcy zostały szczegółowo opisane w art. 19q u.o.l.u.

Ustawa nie precyzuje, jakie warunki powinna spełniać hipoteka ustanowiona na rzecz najemcy. Decyzja dotycząca wysokości hipoteki pozostaje do uzgodnienia między stronami umowy najmu, podobnie jak wybór waluty, w której ma być ustanowiona hipoteka. W tym zakresie ustawa nie narzuca żadnych ograniczeń.

Jak stanowi art. 19m pkt 9 u.o.l.u hipoteka ustanawiana na rzecz najemcy przez właściciela lokalu musi być hipoteką na pierwszym miejscu. Przyznanie najemcy hipoteki na pierwszym miejscu zdecydowanie poprawia jego pozycję w porównaniu do sytuacji, w której hipoteka byłaby ustanowiona na dalszym miejscu. Niemniej jednak, właścicielowi może być trudno zrealizować to ustanowienie. Przykładowo, jeśli właściciel byłby deweloperem i korzystał z finansowania z zewnątrz, na przykład poprzez kredyt bankowy, zabezpieczeniem spłaty tych środków będzie zazwyczaj hipoteka na nieruchomości, którą inwestycja obejmuje. Aby spełnić wymóg ustanowienia hipoteki na rzecz najemcy na pierwszym miejscu, który obowiązuje już w momencie zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, właściciel musi przed zawarciem umowy najmu uregulować kwestię hipoteki obciążającej ten lokal lub też uwolnić lokal spod tego obciążenia. Jednakże właściciel nie otrzymuje środków od potencjalnych nabywców lokali, które mógłby wykorzystać do spłaty zobowiązań zaciągniętych w celu uzyskania finansowania budowy lokali w taki sposób, aby lokal był już wolny od obciążeń w momencie zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Zarówno dochody z czynszu najmu, jak i raty na poczet ceny sprzedaży, właściciel otrzymuje dopiero po zawarciu umowy najmu. Właściciel, który planuje w przyszłości zawarcie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności dla konkretnego lokalu, mógłby zabezpieczyć pierwszeństwo dla przyszłej hipoteki na rzecz najemcy już w momencie ustanawiania hipoteki na rzecz wierzyciela zapewniającego mu finansowanie na inwestycję, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984.. Jednakże w takim przypadku właściciel musiałby już na tym etapie określić co najmniej kwotę hipoteki, którą planuje w przyszłości ustanowić na rzecz najemcy, oraz znaleźć instytucję finansową skłonną udzielić mu finansowania mimo posiadania hipoteki na dalszym miejscu.

Zgodnie z art. 19m pkt 10 u.o.l.u., jeśli w momencie zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokal jest już obciążony hipoteką na rzecz innego wierzyciela, umowa taka musi zawierać zgodę tego wierzyciela na przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę.

Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności - wypowiedzenie, wygaśnięcie.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ustalona na czas oznaczony. Stosuje się więc do niej przepis z artykułu 673 § 3 k.c., który stanowi, że gdy czas trwania umowy jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w umowie. Ponadto, art. 19o u.o.l.u. przewiduje szereg sytuacji, w których zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do wypowiedzenia umowy. 

Najpóźniej na miesiąc z góry, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca: 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajmuje, podnajmuje lub oddaje do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najemca z kolei może wypowiedzieć umowę, jeśli:

• lokal wynajmowany posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem lub zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników;
• wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. 

Aby wypowiedzenie na ww. podstawach było skuteczne, musi być poprzedzone pisemnym wezwaniem wynajmującego do usunięcia wad lub zaprzestania działań uniemożliwiających korzystanie z lokalu, z wyznaczeniem co najmniej 30-dniowego terminu na reakcję, po którym nie nastąpiła żadna reakcja. 

Inną przyczyną wypowiedzenia umowy przez najemcę, jak stanowi art. 19p u.o.l.u. mogą być istotne zmiany w jego sytuacji życiowej, takie jak zmiana sytuacji rodzinnej lub finansowej. Termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi sześć miesięcy. 

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności powinno nastąpić na piśmie, ponieważ jest ona zawarta w formie aktu notarialnego, co uregulowane jest w art. 77 k.c. Brak tej formy nie prowadzi jednak do nieważności umowy, ale ma znaczenie jedynie w kontekście dowodowym. Oznacza to, że w ewentualnym procesie nie będzie można przeprowadzić dowodu ze świadków czy stron na temat złożenia wypowiedzenia. 

W razie odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę po wypowiedzeniu umowy, wynajmujący musi doręczyć mu wezwanie do opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie to musi zawierać określenie właściciela i najemcy, umowy najmu oraz terminu, nie krótszego niż 14 dni od daty doręczenia żądania, w którym należy opróżnić lokal. Wypowiedzenie umowy najmu wymaga rozliczenia wpłaconych przez najemcę rat na poczet ceny nabycia lokalu. Obowiązek zwrotu wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu, uregulowany w art. 19q u.o.l.u., powstaje wtedy, gdy dojdzie do zakończenia stosunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ale bez przeniesienia na najemcę własności lokalu. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy. Zwracana kwota nie może być niższa niż łączna kwota faktycznie wpłaconych rat, uwzględniając ewentualne potrącenia. Zapłata powinna nastąpić w terminie trzech miesięcy od daty opróżnienia lokalu. Ustawa przewiduje odpowiednią procedurę obliczania kwoty zwracanej najemcy. 

Podobne zasady obowiązują w przypadku wygaśnięcia umowy, ale bez przeniesienia własności.

Autor: K. Jakub Gładkowski, radca prawny, partner, kancelaria radców prawnych KG LEGAL KIEŁTYKA GŁADKOWSKI