Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest
• Użytkowanie praw
• Czy na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można ustanowić prawo użytkowania? Argumentacja Sądu Najwyższego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest

Na podstawie art. 17² ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

Ten sam przepis stanowi również, ze przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Użytkowanie praw

W myśl art. 265 kodeksu cywilnego przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Kodeks cywilny stanowi też, że do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (czyli przepisy art. 252-264 oraz art. 266-270 tego kodeksu). A do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa. 

Czy na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można ustanowić prawo użytkowania? Argumentacja Sądu Najwyższego

W wyroku z 21 czerwca 2023 r. (sygn. II CNPP 25/22) Sąd Najwyższy przedstawił szereg argumentów za prezentowaną przez siebie tezą, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążone użytkowaniem.

Sąd Najwyższy przyznał, że przeciwna teza była prezentowana wcześniej w orzecznictwie tego sądu (wskazał na postanowienia SN z: 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11, 14 marca 2017 r., II CSK 257/16, 24 lutego 2017 r., V CSK 502/16). Ale jednocześnie SN zauważył, że w piśmiennictwie i nauce prawa obecna jest teza przeciwna.  

Zdaniem Sądu Najwyższego z zawartego w art. 265 § 3 kodeksu cywilnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o przeniesieniu danego prawa wywodzi się zasadnie, że prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym. Na podstawie art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne. 

Jak wskazał SN pojęcie zbywalności należy przy tym rozumieć z uwzględnieniem wniosków wynikających z wykładni art. 57 § 1 kodeksu cywilnego, który omawianą cechę prawa wiąże z uprawnieniami do jego przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia. 

Zatem w opinii SN, rozumienie zbywalności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wyłącznie przez pryzmat jego przenoszalnościnie jest zatem uprawnione. 

Ponadto zdaniem SN, dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie prawa, innym niż art. 265 kodeksu cywilnego. Przeciwnie, przepis taki byłby niezbędny w celu wykluczenia możliwości ustanowienia prawa użytkowania – argumentuje SN. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako prawo zbywalne, spełnia bowiem przesłankę określoną w art. 265 k.c., a na przeszkodzie do ustanowienia na tym prawie użytkowania nie stoi normatywnie określona treść uprawnień użytkownika. Możliwe jest bowiem zarówno samodzielne korzystanie z tego prawa spółdzielczego, jak i pobieranie z niego pożytków, np. w razie zawarcia przez uprawnionego umowy najmu lokalu - pobierany wówczas czynsz najmu będzie bowiem pożytkiem prawa, a nie pożytkiem rzeczy.

Sąd Najwyższy uważa też, że za odmiennym stanowiskiem co do konieczności wskazania odrębnej, wyraźnej podstawy prawnej ustanowienia użytkowania nie przemawia także okoliczność, że w art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymieniono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako jeden z przedmiotów hipoteki. Potrzeba taka wynikała, po pierwsze, z tego, przedmiotem hipoteki są co do zasady nieruchomości, toteż możliwość ustanowienia hipoteki na prawie wymagała odrębnej regulacji. Po drugie, gdyby nie nastąpiło wskazanie tego prawa spółdzielczego jako przedmiotu hipoteki, to, jako prawo zbywalne, byłoby ono uznawane za zdatne do ustanowienia zastawu na prawach (art. 327 i nast. k.c.). 

Dodatkowo Sąd Najwyższy stwierdził, że obciążenie użytkowaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi do uszczuplenia praw spółdzielni jako właścicielki nieruchomości oraz nie stwarza ryzyka utraty przez nią kontroli nad sposobem korzystania z lokalu. Przedmiotem tego prawa nie jest rzecz (nieruchomość), lecz prawo: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem SN ustanowienie takiego użytkowania nie może także ingerować w prawa właściciela nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej), gdyż zakres uprawnień użytkownika, wyznaczający dopuszczalne sposoby korzystania z prawa spółdzielczego, w sposób oczywisty nie może być szerszy od zakresu uprawnień składających się na treść obciążonego prawa spółdzielczego. Jak argumentuje SN: skoro sam uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany jego przeznaczenia, to zmian takich nie mógłby wprowadzać również użytkownik tego prawa.

Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że środkiem zabezpieczenia interesów spółdzielni przed ryzykiem wskazanych wyżej zmian jest art. 17¹⁶ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem SN przepis ten obejmuje on przypadki oddania lokalu do korzystania (w tym również na podstawie użytkowania ustanowionego na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), a nie tylko wynajmowania go lub oddawania w bezpłatne używanie. W takim przypadku zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia wymagałaby zgody spółdzielni, czyli nie następowałaby wbrew woli właściciela nieruchomości. 

Jak zauważył SN, przeciwko możliwości ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie świadczy także okoliczność, że prawo to wygasłoby w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Zdaniem SN wygaśnięcie takie jest zwykłą, znaną użytkownikowi konsekwencją utraty bytu przedmiotu obciążonego użytkowaniem, w tym wygaśnięcia prawa, na którym ustanowiono użytkowanie. Podobnie jest przecież w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, co do którego przecież nie podważa się dopuszczalności obciążenia go użytkowaniem. 

Podstawa prawna: 
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1933.
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 438; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1681.

Źródło: Wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2023 r. – sygn. II CNPP 25/22.

oprac. Paweł Huczko