REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?

Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?
Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Sąd Najwyższy aktualnie stoi na stanowisku, że dopuszczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prawem użytkowania, o którym mowa w art. 265 § 1 kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu jednego z tegorocznych wyroków SN przedstawił argumenty za tą tezą.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest

Na podstawie art. 172 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

Ten sam przepis stanowi również, ze przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

REKLAMA

Użytkowanie praw

W myśl art. 265 kodeksu cywilnego przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Kodeks cywilny stanowi też, że do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (czyli przepisy art. 252-264 oraz art. 266-270 tego kodeksu). A do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa. 

Czy na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można ustanowić prawo użytkowania? Argumentacja Sądu Najwyższego

REKLAMA

W wyroku z 21 czerwca 2023 r. (sygn. II CNPP 25/22) Sąd Najwyższy przedstawił szereg argumentów za prezentowaną przez siebie tezą, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążone użytkowaniem.

Sąd Najwyższy zauważył, że ta teza była już prezentowana wcześniej w orzecznictwie tego sądu (wskazał na postanowienia SN z: 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11, 14 marca 2017 r., II CSK 257/16, 24 lutego 2017 r., V CSK 502/16). Ale jednocześnie SN zauważył, że w piśmiennictwie i nauce prawa obecna jest teza przeciwna.  

Zdaniem Sądu Najwyższego z zawartego w art. 265 § 3 kodeksu cywilnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o przeniesieniu danego prawa wywodzi się zasadnie, że prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym. Na podstawie art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne

Jak wskazał SN pojęcie zbywalności należy przy tym rozumieć z uwzględnieniem wniosków wynikających z wykładni art. 57 § 1 kodeksu cywilnego, który omawianą cechę prawa wiąże z uprawnieniami do jego przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia

Zatem w opinii SN, rozumienie zbywalności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wyłącznie przez pryzmat jego przenoszalnościnie jest zatem uprawnione

Ponadto zdaniem SN, dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie prawa, innym niż art. 265 kodeksu cywilnego. Przeciwnie, przepis taki byłby niezbędny w celu wykluczenia możliwości ustanowienia prawa użytkowania – argumentuje SN. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako prawo zbywalne, spełnia bowiem przesłankę określoną w art. 265 k.c., a na przeszkodzie do ustanowienia na tym prawie użytkowania nie stoi normatywnie określona treść uprawnień użytkownika. Możliwe jest bowiem zarówno samodzielne korzystanie z tego prawa spółdzielczego, jak i pobieranie z niego pożytków, np. w razie zawarcia przez uprawnionego umowy najmu lokalu - pobierany wówczas czynsz najmu będzie bowiem pożytkiem prawa, a nie pożytkiem rzeczy.

Sąd Najwyższy uważa też, że za odmiennym stanowiskiem co do konieczności wskazania odrębnej, wyraźnej podstawy prawnej ustanowienia użytkowania nie przemawia także okoliczność, że w art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymieniono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako jeden z przedmiotów hipoteki. Potrzeba taka wynikała, po pierwsze, z tego, przedmiotem hipoteki są co do zasady nieruchomości, toteż możliwość ustanowienia hipoteki na prawie wymagała odrębnej regulacji. Po drugie, gdyby nie nastąpiło wskazanie tego prawa spółdzielczego jako przedmiotu hipoteki, to, jako prawo zbywalne, byłoby ono uznawane za zdatne do ustanowienia zastawu na prawach (art. 327 i nast. k.c.). 

Dodatkowo Sąd Najwyższy stwierdził, że obciążenie użytkowaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi do uszczuplenia praw spółdzielni jako właścicielki nieruchomości oraz nie stwarza ryzyka utraty przez nią kontroli nad sposobem korzystania z lokalu. Przedmiotem tego prawa nie jest rzecz (nieruchomość), lecz prawo: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem SN ustanowienie takiego użytkowania nie może także ingerować w prawa właściciela nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej), gdyż zakres uprawnień użytkownika, wyznaczający dopuszczalne sposoby korzystania z prawa spółdzielczego, w sposób oczywisty nie może być szerszy od zakresu uprawnień składających się na treść obciążonego prawa spółdzielczego. Jak argumentuje SN: skoro sam uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany jego przeznaczenia, to zmian takich nie mógłby wprowadzać również użytkownik tego prawa.

Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że środkiem zabezpieczenia interesów spółdzielni przed ryzykiem wskazanych wyżej zmian jest art. 1716 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem SN przepis ten obejmuje on przypadki oddania lokalu do korzystania (w tym również na podstawie użytkowania ustanowionego na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), a nie tylko wynajmowania go lub oddawania w bezpłatne używanie. W takim przypadku zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia wymagałaby zgody spółdzielni, czyli nie następowałaby wbrew woli właściciela nieruchomości. 

Jak zauważył SN, przeciwko możliwości ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie świadczy także okoliczność, że prawo to wygasłoby w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Zdaniem SN wygaśnięcie takie jest zwykłą, znaną użytkownikowi konsekwencją utraty bytu przedmiotu obciążonego użytkowaniem, w tym wygaśnięcia prawa, na którym ustanowiono użytkowanie. Podobnie jest przecież w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, co do którego przecież nie podważa się dopuszczalności obciążenia go użytkowaniem. 

Podstawa prawna: 
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1933.
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 438; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1681.

Źródło: Wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2023 r. – sygn. II CNPP 25/22.

oprac. Paweł Huczko

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • justyna
    2023-12-06 08:39:30
    Regularnie korzystam z portalu WiP, aby być na bieżąco z najnowszymi zmianami cen i ofertami na rynku nieruchomości, polecam
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

Jak i kiedy przycinać hortensje bukietowe, ogrodowe, Anabelle, by miały największe kwiatostany?

Jak przycinać hortensje bukietowe, hortensje ogrodowe i hortensje Anabelle? Czy przycina się hortensje pnące? Kiedy wykonać przycinanie hortensji? Które hortensje kwitną na pędach jednorocznych?

Kiedy przycinać róże?

Kiedy na wiosnę należy przycinać róże pnące, rabatowe, okrywowe, parkowe, na pniu, wielkokwiatowe? Czy cięcie róż wykonujemy wtedy, kiedy kwitną forsycje? Jak ciąć róże, aby obficie kwitły?

REKLAMA

W lutym 2024 r. przycinasz jabłonie, grusze, orzechy, porzeczki, agrest. Co z czereśnią, wiśnią, śliwą? I forsycją? Mogę bielić?

Jakie rośliny przycinasz w lutym 2024 r. w ogrodzie? Czego nie wolno Ci przyciąć? Czy możesz jeszcze pobielić drzewka w Twoim ogrodzie?

Dofinansowanie wymiany pieca i instalacji do ogrzewania w 2024 roku. URE publikuje listę firm realizujących dofinansowania

Prezes URE opublikował 15 lutego 2024 r. listę przedsiębiorstw, które oferują program bezzwrotnych dofinansowań na poprawę efektywności energetycznej w 2024 roku. Z takiego dofinansowania mogą korzystać odbiorcy w gospodarstwach domowych, odbiorcy biznesowi, a także jednostki sektora finansów publicznych. Środki te mogą być przeznaczone na wymianę urządzeń oraz instalacji służących do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody na urządzenia charakteryzujące się wyższą klasą efektywności energetycznej, a także na przyłączenie do sieci ciepłowniczej. 

Można już zdejmować kurtki? Dziś temperatura w Polsce to nawet 17 stopni Celsjusza!

Czy to już wiosna? Piątkowe popołudnie w Polsce będzie wyjątkowo ciepłe. Na Dolnym Śląsku termometry pokażą nawet 17 st. C. To zasługa wiatru fenowego. 

Kupno nowego mieszkania. Ile trzeba mieć na jego wykończenie i czy warto skorzystać z opcji mieszkania urządzonego po klucz

Wykończenie mieszkania to szereg rozmaitych prac remontowych, instalacyjnych i dekoratorskich, z którymi muszą się zmierzyć nabywcy nowych lokali. W przypadku zakupu mieszkania „pod klucz”, działania ograniczają się najczęściej do wyboru sprzętu oraz akcesoriów.

REKLAMA

Mieszkanie na Start 2024. Jak na rynek mieszkaniowy wpływa oczekiwanie na nowy rządowy program wsparcia kupujących

Czy klienci wstrzymują się z zakupem mieszkań w oczekiwaniu na wejście w życie kredytu Mieszkanie na start? Najlepiej wiedzą to sami deweloperzy. Oni też są najbardziej zainteresowani, by kolejne swoje oferty budować uwzględniając spodziewane oczekiwania klientów, którzy z nowego rządowego programu zechcą skorzystać.

Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

REKLAMA