REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?

Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?
Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Sąd Najwyższy aktualnie stoi na stanowisku, że dopuszczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prawem użytkowania, o którym mowa w art. 265 § 1 kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu jednego z tegorocznych wyroków SN przedstawił argumenty za tą tezą.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest

Na podstawie art. 172 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

Ten sam przepis stanowi również, ze przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

REKLAMA

Użytkowanie praw

W myśl art. 265 kodeksu cywilnego przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Kodeks cywilny stanowi też, że do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (czyli przepisy art. 252-264 oraz art. 266-270 tego kodeksu). A do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa. 

Czy na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można ustanowić prawo użytkowania? Argumentacja Sądu Najwyższego

REKLAMA

W wyroku z 21 czerwca 2023 r. (sygn. II CNPP 25/22) Sąd Najwyższy przedstawił szereg argumentów za prezentowaną przez siebie tezą, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążone użytkowaniem.

Sąd Najwyższy przyznał, że przeciwna teza była prezentowana wcześniej w orzecznictwie tego sądu (wskazał na postanowienia SN z: 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11, 14 marca 2017 r., II CSK 257/16, 24 lutego 2017 r., V CSK 502/16). Ale jednocześnie SN zauważył, że w piśmiennictwie i nauce prawa obecna jest teza przeciwna.  

Zdaniem Sądu Najwyższego z zawartego w art. 265 § 3 kodeksu cywilnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o przeniesieniu danego prawa wywodzi się zasadnie, że prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym. Na podstawie art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne

Jak wskazał SN pojęcie zbywalności należy przy tym rozumieć z uwzględnieniem wniosków wynikających z wykładni art. 57 § 1 kodeksu cywilnego, który omawianą cechę prawa wiąże z uprawnieniami do jego przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia

Zatem w opinii SN, rozumienie zbywalności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wyłącznie przez pryzmat jego przenoszalnościnie jest zatem uprawnione

Ponadto zdaniem SN, dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie prawa, innym niż art. 265 kodeksu cywilnego. Przeciwnie, przepis taki byłby niezbędny w celu wykluczenia możliwości ustanowienia prawa użytkowania – argumentuje SN. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako prawo zbywalne, spełnia bowiem przesłankę określoną w art. 265 k.c., a na przeszkodzie do ustanowienia na tym prawie użytkowania nie stoi normatywnie określona treść uprawnień użytkownika. Możliwe jest bowiem zarówno samodzielne korzystanie z tego prawa spółdzielczego, jak i pobieranie z niego pożytków, np. w razie zawarcia przez uprawnionego umowy najmu lokalu - pobierany wówczas czynsz najmu będzie bowiem pożytkiem prawa, a nie pożytkiem rzeczy.

Sąd Najwyższy uważa też, że za odmiennym stanowiskiem co do konieczności wskazania odrębnej, wyraźnej podstawy prawnej ustanowienia użytkowania nie przemawia także okoliczność, że w art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymieniono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako jeden z przedmiotów hipoteki. Potrzeba taka wynikała, po pierwsze, z tego, przedmiotem hipoteki są co do zasady nieruchomości, toteż możliwość ustanowienia hipoteki na prawie wymagała odrębnej regulacji. Po drugie, gdyby nie nastąpiło wskazanie tego prawa spółdzielczego jako przedmiotu hipoteki, to, jako prawo zbywalne, byłoby ono uznawane za zdatne do ustanowienia zastawu na prawach (art. 327 i nast. k.c.). 

Dodatkowo Sąd Najwyższy stwierdził, że obciążenie użytkowaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi do uszczuplenia praw spółdzielni jako właścicielki nieruchomości oraz nie stwarza ryzyka utraty przez nią kontroli nad sposobem korzystania z lokalu. Przedmiotem tego prawa nie jest rzecz (nieruchomość), lecz prawo: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem SN ustanowienie takiego użytkowania nie może także ingerować w prawa właściciela nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej), gdyż zakres uprawnień użytkownika, wyznaczający dopuszczalne sposoby korzystania z prawa spółdzielczego, w sposób oczywisty nie może być szerszy od zakresu uprawnień składających się na treść obciążonego prawa spółdzielczego. Jak argumentuje SN: skoro sam uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany jego przeznaczenia, to zmian takich nie mógłby wprowadzać również użytkownik tego prawa.

Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że środkiem zabezpieczenia interesów spółdzielni przed ryzykiem wskazanych wyżej zmian jest art. 1716 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem SN przepis ten obejmuje on przypadki oddania lokalu do korzystania (w tym również na podstawie użytkowania ustanowionego na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), a nie tylko wynajmowania go lub oddawania w bezpłatne używanie. W takim przypadku zmiana sposobu korzystania z lokalu lub jego przeznaczenia wymagałaby zgody spółdzielni, czyli nie następowałaby wbrew woli właściciela nieruchomości. 

Jak zauważył SN, przeciwko możliwości ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie świadczy także okoliczność, że prawo to wygasłoby w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Zdaniem SN wygaśnięcie takie jest zwykłą, znaną użytkownikowi konsekwencją utraty bytu przedmiotu obciążonego użytkowaniem, w tym wygaśnięcia prawa, na którym ustanowiono użytkowanie. Podobnie jest przecież w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, co do którego przecież nie podważa się dopuszczalności obciążenia go użytkowaniem. 

Podstawa prawna: 
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1933.
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 438; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1681.

Źródło: Wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2023 r. – sygn. II CNPP 25/22.

oprac. Paweł Huczko

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stare drzewa - dla jednych skarb dla innych przeszkoda

Do napisania niniejszego artykułu zainspirowała mnie ostatnia transakcja na rynku pierwotnym. Dla młodego małżeństwa poszukiwałam nieruchomości w podwarszawskim miasteczku, koniecznie w małej inwestycji, domu z 3 sypialniami, ale przede wszystkim ze starodrzewem. Wybrane przez małżeństwo miasteczko, to prawdziwa zielona oaza pod Warszawą. Po odwiedzeniu kilkunastu inwestycji i przeprowadzonych rozmowach z lokalnymi, małymi deweloperami okazało się, że starodrzew nie zawsze jest „mile widziany przez klientów” i że za wycinką starych dorodnych drzew wcale nie stoją deweloperzy.

Nadchodzi obowiązkowa termomodernizacja mieszkań i domów. Sprawdź, które mogą być z niej zwolnione i na jakich zasadach z zastosowania się do dyrektywy budynkowej

Już od przyszłego roku zacznie działać tak zwana dyrektywa budynkowa. Wszystkie domy, bloki, kamienice i inne nieruchomości zostaną podzielone według klas energetycznych. Te z najniższa w trybie pilnym będą przechodzić obowiązkową termomodernizację, co mimo wsparcia ze środków publicznych dla ich właścicieli oznacza nie tylko uciążliwości, ale i dodatkowe koszty.

Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii budzi emocje wśród osób planujących zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim. Od 3 kwietnia w wchodzą w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi cała procedura sądowa dotycząca nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) ma zostać zakończona w maksymalnie 15 dni.

Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

REKLAMA

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

Spada liczba planujących zakup mieszkania w Polsce, rośnie popyt na nieruchomości w Hiszpanii. Przyczyna: sytuacja w Ukrainie napędza boom na hiszpańskim rynku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, coraz więcej Polaków będzie szukać nieruchomości w Hiszpanii. Wpływa na to rosnąca niepewność geopolityczna w Europie. Zamiast kupować mieszkanie w Polsce, inwestorzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii.

REKLAMA

Co deweloperzy sądzą o programie dopłat do kredytów mieszkaniowych

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny? Jak oceniają to deweloperzy? Jakie mają pomysły na inne rozwiązania wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Budowa domu 2025: KOSZT. Duża część kosztów to robocizna

Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Co podrożało, a czego ceny spadły w tym roku? Ile zapłacisz za postawienie murów? Jaki jest koszt dachu i stolarki? Wszystkie wyliczenia znajdziesz w artykule. Duża część kosztów to robocizna.

REKLAMA