Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

• Cele nowej ustawy deweloperskiej
• Większa siła prawna umów rezerwacyjnych
• Rachunek powierniczy wymagany od początku do końca sprzedaży
• Gwarancja zwrotu pieniędzy 
• Więcej informacji dla kupujących
• Zasady przyjmowania mieszkań i zgłaszania usterek

Cele nowej ustawy deweloperskiej

Usprawnienie procesu zakupu nieruchomości oraz zwiększenie ochrony praw konsumentów – tak w skrócie opisać można cele stojące za wdrożeniem nowych przepisów dla branży. – Mimo że ustawa nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków, spodziewamy się, że w rezultacie pozytywnie wpłynie ona zarówno na bezpieczeństwo i ochronę praw klientów, jak i na cały sektor nieruchomości. Zaostrzenie przepisów oznacza bowiem wprowadzenie jasnych i sprawiedliwych zasad, pozwalających firmom deweloperskim na dalszy rozwój i zdobywanie zaufania klientów w oparciu o uczciwe praktyki – wyjaśnia Katarzyna Unold, dyrektorka zarządzająca ACCIONA. – Dla nabywców nowe regulacje przekładają się natomiast na większą ochronę praw, co z pewnością pozytywnie wpłynie na ich spokój, a co za tym idzie, także na cały proces podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości – dodaje Unold.

Na początku warto zwrócić uwagę na to, że przepisy nowej ustawy deweloperskiej mają znacznie szersze zastosowanie niż te poprzednio obowiązujące. Dotyczą one również umów zawieranych z nabywcami po zakończeniu budowy, umów o lokalach użytkowych czy udziałach w nich (np. hale garażowe), lokalach powstałych w wyniku przebudowy, a także częściowo w przypadkach, gdy mieszkanie kupowane jest od przedsiębiorcy, który nie jest deweloperem, ale zakupił od niego sprzedawany teraz lokal. W rezultacie więc przepisy nowej ustawy nie będą obowiązywały jedynie przy sprzedaży lokali usługowych wybudowanych w ramach inwestycji deweloperskiej, i to wyłącznie pod warunkiem, że sprzedaż ta nie będzie powiązana z transakcją obejmującą lokal mieszkalny.

Większa siła prawna umów rezerwacyjnych

Zgodnie z ustawą ważność tracą wszelkie postanowienia umów deweloperskich lub przedwstępnych, które są mniej korzystne dla nabywcy niż nowe przepisy. Nie ma to jednak zastosowania w przypadku umowy rezerwacyjnej, na którą w rozdziale 5 ustawy zwrócono szczególną uwagę. Głównym założeniem jest wymóg zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej oraz zawarcia w niej kluczowych elementów takich jak cena, wysokość opłaty rezerwacyjnej, lokalizację i metraż lokalu. Ustawa określa również maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, wynoszącą 1% ceny lokalu oraz możliwość jej zwrotu w pojedynczej lub podwójnej wysokości. Nabywca otrzymuje zwrot pojedynczej opłaty, gdy nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub negatywnie oceniono jego zdolność kredytową, podczas gdy zwrot podwójnej opłaty następuje, gdy deweloper nie usunie zgłoszonych wad w protokole odbioru lub nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Dodatkowo, umowa rezerwacyjna powinna być zawierana dopiero wtedy, gdy deweloper jest gotowy do zawarcia umów deweloperskich lub przedwstępnych, a nie jak dotychczas, często na etapie początkowego przygotowywania dokumentów inwestycyjnych.

Rachunek powierniczy wymagany od początku do końca sprzedaży

Wcześniejsze przepisy wymagały, aby deweloper prowadził rachunek powierniczy dla inwestycji mieszkaniowych tylko podczas budowy. Gdy budynek był gotowy do użytkowania, deweloper mógł wskazać zwykłe konto bankowe w umowach przedwstępnych. Natomiast obecne wymogi dotyczą prowadzenia otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego już od rozpoczęcia sprzedaży inwestycji. Deweloper jest także zobowiązany utrzymać ten rachunek aż do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla danego przedsięwzięcia.

Gwarancja zwrotu pieniędzy 

Fundusz Gwarancyjny dla Deweloperów uznać można za odpowiednik Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego dla branży nieruchomości. Jego głównym celem jest zapewnienie większej ochrony dla kupujących na rynku pierwotnym oraz gwarancja pełnego zwrotu wpłaconych pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera albo banku zarządzającego rachunkiem powierniczym. DFG ma być finansowany poprzez składki deweloperów, ale ich wysokość będzie zależała od rodzaju wybranego rachunku powierniczego dla danego projektu. W przypadku rachunków otwartych składka nie może przekroczyć 1% wartości lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych – 0,1%.

Więcej informacji dla kupujących

Ustawa deweloperska ma na celu lepszą ochronę osób kupujących, zmianie uległy więc również kwestie związane z Prospektem Informacyjnym. Teraz deweloper zobowiązany jest dostarczyć go przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej i to nie tylko na życzenie klienta. W ustawie zwiększono także ilość informacji, które powinny się znaleźć w Prospekcie. Najważniejsza zmiana dotyczy wymogu, aby zawarte były w nim szczegółowe dane o planowanych inwestycjach w odległości do 1 km od terenu objętego projektem deweloperskim. To pozwoli kupującym na łatwiejszy dostęp do informacji o nieruchomości, jej przeszłości oraz sytuacji prawnej.

Zasady przyjmowania mieszkań i zgłaszania usterek

Przepisy ustawy deweloperskiej określają także szereg nowych zasad związanych z odbiorem mieszkania czy domu oraz procedurą zgłaszania wad. Nabywca dokonuje wpłaty po zakończeniu danego etapu i otrzymaniu powiadomienia od dewelopera. Zgodnie z nowymi przepisami, obowiązek zapłaty kolejnej transzy powiązany jest z obowiązkiem informacyjnym po stronie dewelopera na temat zakończenia etapu inwestycji. Natomiast w przypadku dostrzeżenia wad czy usterek w zakupionym lokalu ustawa przewiduje m.in. 30-dniowy termin na usunięcie wad przez dewelopera czy możliwość samodzielnego naprawienia usterki na jego koszt, jeśli deweloper sam nie usunie jej w wyznaczonym czasie. Zakłada także surową karę po stronie dewelopera za nieodpowiedzenie przez niego na zgłoszone przez klienta wady w ciągu 14 dni, co będzie uważane za domniemanie ich istnienia. Nowe regulacje wprowadzają też pojęcie "wady istotnej" i powiązują je z prawem kupującego do odmowy przyjęcia mieszkania w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania jej istnienia. W przypadku zgłoszenia istotnej wady i braku reakcji ze strony dewelopera, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy. 

– W ACCIONA wierzymy, że współpraca z klientami powinna być oparta na zaufaniu i przejrzystości. Nowe regulacje znacząco przyczyniają się do osiągnięcia tego celu dla całej branży, pozytywnie wpływając na jakość usług i relacji z klientami. Ze swojej strony zawsze dążymy do tego, aby każdy z naszych klientów czuł się pewnie i bezpiecznie, wiedząc, że jego prawa są właściwie chronione. Tym bardziej cieszymy się, że dzięki nowym przepisom takie podejście staje się standardem na polskim rynku. Z optymizmem patrzymy w przyszłość i czekamy na pierwsze efekty, jakie z pewnością przyniesie nowa ustawa – podsumowuje Katarzyna Unold. 

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177.