REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Zabielska
Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 roku
Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 roku
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
rozwiń >

Umowy, które reguluje nowa ustawa deweloperska

Ustawa deweloperska reguluje każdy etap przedsięwzięcia deweloperskiego – od jego otwarcia, poprzez podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu oferowania lokali oraz domów, zawarcie umowy deweloperskiej, na przeniesieniu własności kończąc. Nowa regulacja obejmie większy zakres umów niż dotychczas. Podobnie jak dotychczas, umowy deweloperskie będą dotyczyć wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności. Całkowitą nowością jest jednak to, że nowa ustawa odnosi się również do umów sprzedaży lokali i domów już istniejących. Do tej pory również umowy, których przedmiotem był lokal użytkowy, nie były objęte regułami ustawy deweloperskiej. Aktualnie mogą zaistnieć przypadki, gdy umowa powiązana jest z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego, i nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie.

REKLAMA

Kogo dotyczy nowa ustawa?

REKLAMA

Zasadnicze zmiany dotyczą podmiotów objętych nową regulacją. Przede wszystkim zmiany występują po stronie zbywcy – może to być bowiem deweloper, ale również przedsiębiorca inny niż deweloper. Kim jest zatem przedsiębiorca inny niż deweloper? Popularny tzw. house flipping, czyli amerykańska metoda kupienia mieszkania tanio, przywrócenia mu świetności i sprzedaży z zyskiem, wygenerował istnienie na rynku tzw. flipperów i to również ich będą dotyczyć nowe przepisy. Polski flipper będzie musiał się zatem liczyć z koniecznością stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej, o ile sprzedaje mieszkanie lub dom, a przeniesienie praw na osobę fizyczną następuje po raz pierwszy.

Natomiast nabywcą może być jedynie osoba fizyczna, która zawiera umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że ustawa nie dotyczy przedsiębiorców, będących osobami fizycznym, którzy nabywają mieszkanie lub dom na cele działalności gospodarczej lub zawodowej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowa rezerwacyjna - nowe regulacje

Umowa rezerwacyjna stanowi zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowy te były zawierane powszechnie, jednak brak regulacji powodował wiele nieprawidłowości oraz nadużyć. Umowa taka zawierana jest na czas określony w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Opłata rezerwacyjna nie jest obligatoryjna. Jeżeli jednak strony się na nią zdecydują, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Zawarcie umowy deweloperskiej zawsze łączy się z zaliczeniem opłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości. Gdy jednak rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej deweloper zawsze ma obowiązek zwrotu opłaty. Strony mogą również przewidzieć, że deweloper będzie uprawniony do zatrzymania opłaty na wypadek nieprzystąpienia nabywcy do umowy. Jeżeli jednak to deweloper nie przystąpi do umowy przenoszącej własność na nabywcę, opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości.

Obowiązki dewelopera wynikające z nowelizacji ustawy deweloperskiej

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma przede wszystkim obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku natomiast wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla tego zadania inwestycyjnego. Zakres informacji objętych prospektem szczegółowo reguluje ustawa. Dewelopera obciąża doręczenie prospektu emisyjnego osobie zainteresowanej, w tym informacji o jego zmianie. Istotne jest, że deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać zgodę banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokal po zapłacie całej ceny. Zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, a brak takiej zgody lub zobowiązania uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 60 dni oraz powoduje odpowiedzialność karną po stronie dewelopera.

Zmiany w kwestii Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych

Niewątpliwie bezpieczeństwo wpłacanych środków jest ważne dla obu stron umowy deweloperskiej.

Ustawa deweloperska precyzyjnie określa moment, w którym deweloper ma obowiązek posiadania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Tym momentem jest rozpoczęcie sprzedaży. W praktyce oznacza to, iż stosowną umowę musi zawrzeć z bankiem odpowiednio wcześniej. Dotychczasowe przepisy określały jedynie, że rachunek prowadzi się dla przedsięwzięcia deweloperskiego, na którym deponowane były środki wszystkich nabywców. Po zmianie, w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego (etapu), deweloper ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie rachunku odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego i będzie go utrzymywał do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej. Obowiązek ten może także dotyczyć w pewnych sytuacjach lokali już wybudowanych. Deweloper, dokonując wyboru podmiotu prowadzącego rachunek musi zapewnić, że system gwarantowania, któremu podlega wybrany przez niego oddział instytucji kredytowej, zapewnia nabywcy ochronę odpowiadającą ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Tej regulacji ustawowej odpowiada obowiązek zamieszczenia w prospekcie informacyjnym klauzuli informacyjnej o odpowiedniej treści. Skutkiem tej zmiany powinno być zwiększenie poziomu skuteczności ochrony nabywcy i przejrzystości rozliczeń środków gromadzonych na MRP.

Po co Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zapewnić pełną ochronę wpłat dokonanych przez nabywców na wypadek upadłości dewelopera, mimo iż wg danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, upadłości tych w ostatnich latach było bardzo niewiele. Środki z Funduszu, który nie był znany poprzednio obowiązującej ustawie, będą przeznaczane na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty rachunek powierniczy w części, w jakiej nie mogą być zwracane z tego rachunku (upadłość dewelopera lub banku, odstąpienie od umowy). Fundusz tworzony jest ze składek odprowadzanych przez deweloperów. Ustawa określa składki jako maksymalne, a ich dookreślenie następuje na etapie rozporządzenia. Aktualna wysokość stawki dla otwartych rachunków mieszkaniowych wynosi 0,45% wpłat dokonanych przez nabywców i 0,1% dla rachunków zamkniętych.

Data wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej

Nowe regulacje obowiązują od 1 lipca 2022 r., i co do zasady mają zastosowanie do wszystkich nowych inwestycji oraz inwestycji, które są w trakcie realizacji. Warto jednak podkreślić, że nowa ustawa nie będzie miała zastosowania do przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022r r., tj. przed wejściem ustawy w życie, i została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska. Do takich inwestycji przez 2 lata, tj. do 1 lipca 2024 r., będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Autor: Radca Prawny, Anna Zabielska - Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

REKLAMA

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

REKLAMA