Bezpieczny zakup mieszkania na rynku wtórnym: akt notarialny

Kwestie prawne oraz praktyka postępowania w kancelariach notarialnych

Notariusz to jednocześnie wolny zawód prawniczy i zawód zaufania publicznego, którego rolą jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego obu stronom. Możliwa jest jednak historia, w której obie strony zgodnie proszą notariusza o „niestandardową” formę całego przedsięwzięcia, a jedna ze stron nie jest świadoma swego położenia oraz braku ochrony prawnej.

Bezpieczna i standardowa forma aktu notarialnego stosowana w większości przypadków

Jak to wygląda krok po kroku? Notariusz odczytuje treść umowy w formie aktu notarialnego. Następnie obie strony składają podpisy, a tym samym składają oświadczenie woli, co jest niezbędnym elementem umowy notarialnej. Na tym etapie akt notarialny nie jest kompletny – znajdują się na nim podpisy stron ale brakuje podpisu i pieczątki notariusza.

Kolejny krok – obie strony idą do banku i zlecają bankierowi dokonanie przelewu tytułem wykonania danej umowy w formie aktu notarialnego.

Zdecydowanie najlepiej, gdy obie strony mają konta w tym samym banku, gdyż wtedy przelew jest widoczny natychmiastowo. Jeśli obie strony mają konta w różnych bankach – może nastąpić nerwowe oczekiwanie i zbędny stres.

Ostatni krok – obie strony wracają do kancelarii notarialnej, okazują bankowe potwierdzenie przelewu, notariusz uzupełnia akt notarialny o swój podpis i pieczęć, a następnie wydaje każdej ze stron kompletną i ważną wersję umowy.

Opcja niestandardowa ale możliwa, na którą lepiej nie dać się namówić, aby czuć się bezpiecznie

Opisana wcześniej procedura jest wykształconą praktyką postępowania, która występuje w zdecydowanej większości przypadków.  Zdarzają się jednak przypadki będące z pozoru drobną ale jednak znaczną modyfikacją poprzedniej wersji – akt notarialny zostaje sporządzony bez podpisów obu stron, następnie wspólna wizyta w banku celem przelewu, a po dokonanym przelewie uzupełnienie podpisów stron i notariusza. Taka opcja nie jest bezpieczna dla nabywcy. Co by było gdyby właściciel bezpośrednio po otrzymaniu przelewu np. zemdlał lub oddalił się? Mówiąc językiem potocznym – nabywca nie miałby ani kasy ani mieszkania.

Realnie zdarzają się przypadki, że ktoś naciska drugą stronę na jakąś niestandardową opcję procedury aktu notarialnego, powołując się na obawę o własne bezpieczeństwo. Takie uzasadnienie nie ma jednak podstaw – umowa powinna być tak zorganizowana, aby obie strony były całkowicie bezpieczne od strony prawnej na każdym etapie.

To nie jest przypadek, że określona procedura jest stosowana jako standardowa przez kancelarie notarialne. W tej wersji notariusz jest gwarantem bezpieczeństwa obu stron.

Jeśli ktoś da się namówić na wersję niestandardową z kategorii „przelew przed podpisem strony”, to w pewnym momencie będzie zdany wyłącznie na uczciwość kontrahenta. Nie jest to rozsądne rozwiązanie. Najlepiej, aby żadna ze stron nie miała choćby potencjalnej możliwości popełnienia przestępstwa z art 286 kodeksu karnego.