Jak wynająć mieszkanie uchodźcom z Ukrainy? Specustawa

• Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy
• Wynajem mieszkania uchodźcom z Ukrainy - co reguluje specustawa?
• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie uchodźcom z Ukrainy
• Umowa wynajmu mieszkania z uchodźcą z Ukrainy
• Jak wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania w Polsce obywatelowi Ukrainy
• Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy - co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić
• Umowa najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy
• Umowa użyczenia lokalu uchodźcy z Ukrainy – na czym polega i co daje

Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy

Obywatele Ukrainy, który uciekają przed panującą w ich kraju wojną wypowiedzianą przez Rosję, potrzebują dachu nad głową. Ci, którzy skierowali swoje kroki w stronę Polski mogą liczyć na pomoc. Dzięki uchwalonej 10 marca 2022 r. przez Sejm Ustawie z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, tzw. specustawie, obywatele Ukrainy mogą przekroczyć granicę Polski i w uproszczony sposób uzyskać w niej legalny pobyt na czas 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r. To istotny zapis dla osób udostępniającym swoje mieszkania dla uchodźców z Ukrainy, gdyż do zawarcia z nimi umowy najmu lokalu, czy też umowy użyczenia lokalu niezbędny jest legalny pobyt w Polsce.

Pod względem formalnym nie ma osobnych uwarunkowań prawnych dotyczących wynajmowania mieszkań cudzoziemcom.

Wynajem mieszkania uchodźcom z Ukrainy - co reguluje specustawa?

Zgodnie z zapisami Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy, zostaje wyłączona szczególna ochrona lokatorów w związku z panującą w Polsce pandemią COVID-19, a dokładnie zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, tzn. eksmisji lokatora, który np. zalega z płatnością czynszu za najem.

Druga regulacja związana z udostępnieniem nieruchomości obywatelowi Ukrainy przybyłemu do Polski na skutek wojny w jego państwie dotyczy zwolnienia z konieczności wskazania lokalu zastępczego w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Jest to duże ułatwienie, bowiem ten wymóg mógłby niemalże w zupełności wykluczyć możliwość zawierania umowy najmu okazjonalnego z obywatelami Ukrainy uciekającymi przed wojną, bo oczywistym jest, że większość z nich nie posiada w Polsce innego miejsca, do którego mogłaby się przeprowadzić.

Trzeci zapis dotyczy nieodpłatnego udostępniania lub wynajmie mieszkań wchodzących w Skład Inicjatywy Społecznej, tzw. TBS-ów. Dzięki tej zmianie możliwy będzie wynajem lub użyczenie bez zawarcia umowy w sprawie partycypacji. Do uchodźców z Ukrainy nie będą też miały zastosowania przepisy uzależniające m.in. najem lokalu mieszkalnego od spełnienia przez ukraińskiego najemcę określonych kryteriów majątkowych.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie uchodźcom z Ukrainy

Poza wyższymi zapisami specustawa nie reguluje prawa związanego z udostępnianiem mieszkania, czy też domu obywatelowi Ukrainy, który przybył do Polski na skutek inwazji Rosji na jego kraj. W związku z tym wszelkie formy regulują pozostałe przepisy przewidziane w Polskim prawie, przede wszystkim Kodeks Cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zatem w jaki sposób możemy przekazać do używania nieruchomość obywatelowi Ukrainy uciekającemu przed wojną? Mamy do wyboru tradycyjną umowę najmu mieszkania, umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę użyczenia.  

Należy mieć na uwadze, że umowa najmu podpisywana z obcokrajowcem powinna być sporządzona w dwóch językach, po polsku i w języku, który najemca rozumie. W przypadku umowy najmu z obywatelem Ukrainy powinna ona być zawarta również w języku ukraińskim. Ważne jest bowiem, aby rozumiał on treść podpisywanej przez siebie umowy.

Czas trwania umowy najmu nie powinien przekraczać okresu pozwolenia na pobyt w Polsce. Obywatel Ukrainy, przebywający w Polsce na podstawie specustawy, może w niej legalnie pozostać przez maksymalnie 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r.

Umowa wynajmu mieszkania z uchodźcą z Ukrainy

Umowa najmu jest to wzajemne uzgodnienie dwóch stron – wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości i najemcy, czyli osoby biorącej ją w najem, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie, bądź dom do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca zobowiązuje się płacić czynsz. W związku ze ściśle określonym czasem legalnego pobytu obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, umowa ta powinna zostać zawarta maksymalnie na 18 miesięcy.

Ukraińskiego najemcę obowiązują prawa i obowiązki zgodne z polskim prawem. Podlega on ochronie lokatorów zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów.

Do obowiązków obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, zamieszkującego wynajmowany lokal należy m.in. używanie najętego lokalu w sposób w umowie określony, stosowanie się do porządku domowego, w tym zgodnego z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, utrzymywanie wynajętego lokalu w takim stanie w jakim został mu wydany, dbanie o utrzymanie go w należytym stanie higieniczno-sanitarnym, a także dokonywanie drobnych napraw, m.in. podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu i odpływu wody.

Z kolei właściciel lokalu zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu.

Ponadto wynajmujący lokal na obowiązek do dokonywania na swój koszt  napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej oraz do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Ważne: Przed przekazaniem lokalu strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Jest to istotny dokument, który stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Można, ale nie ma konieczności dołączenia do niego zdjęć przedstawiających stan faktyczny wydawanego lokalu.

Jak wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania w Polsce obywatelowi Ukrainy

Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony upływa wraz z terminem w którym została zawarta. Może także zostać wypowiedziana z każda ze stron, z zachowaniem ustawowego terminu jej wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia mieszkania wynosi:

• miesiąc, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie,
• trzy miesiące, w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czadu dłuższych niż miesiąc.

Ważne! Właściciel mieszkania może także wypowiedzieć umowę najmu najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdy ten nie zapłacić czynszu najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Wynajem mieszkania uchodźcy z Ukrainy - co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić

W sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu wynajmowanego, w którym przebywa na podstawie standardowej umowy najmu, pomimo upłynięcia czasu wypowiedzenia, bądź okresu trwania umowy, właściciel  w pierwszej kolejności może pisemnie wystąpić o natychmiastowe opróżnienie lokalu. Ważne, aby w piśmie tym wskazał termin na dokonanie tej czynności, np. 14 dni. Jeśli upłynie wskazany czas, a najemca nadal się nie wyprowadza, właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa, w celu rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego.

Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego.

Po wydaniu przez sąd prawomocnego wyroku o nakazie opróżnienia lokalu, do działania przystępuje komornik. Ten w pierwszej kolejności wzywa lokatora do opuszczenia lokalu we wskazanym terminie, a jeśli to nie nastąpi, komornik przystępuje do eksmisji. Opróżnia lokal z osób i ich rzeczy.

Jednak sytuacja się komplikuje w przypadku, kiedy sąd prowadzący postępowanie orzeka o przyznaniu naszemu najemcy lokalu socjalnego. W każdym przypadku najpierw bada sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której właściciel nieruchomości wszczął postępowanie, a także dotychczasowy sposób korzystania przez nią z lokalu. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, komornik nie może dokonać eksmisji z nieruchomości, do czasu, aż gmina zapewni najemcy zastępczy lokal socjalny. Niestety gminy mają deficyt takich mieszkań, w związku z czym czas oczekiwania może trwać latami.

Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3) obłożnie chorego,
4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub
ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we
własnym zakresie.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli kobieta w ciąży i inne wyżej wskazane osoby nie dysponują własnym lokalem, do którego mogłyby się przeprowadzić, a także ich sytuacja materialna nie pozwala im na przeprowadzkę do innego lokalu, wówczas sąd musi przydzielić im konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. Jeśli gmina nie jest w stanie zapewnić tego lokalu, nie ma możliwości ich eksmisji.

Co istotne, w czasie trwania pandemii COVID-19 nie można wykonywać eksmisji lokatorów, aż do czasu odwołania pandemii. Przepis ten jednak nie dotyczy obywateli Ukrainy, którzy uciekli przed wojną. Został on uchylny mocą Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa.

Umowa najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy

Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji, np. dotyczących podwyżek czynszu. Zatem jej zawarcie ułatwia całe postępowanie związane z orzeczeniem eksmisji najemcy.

Jednak w przypadku zawarciu umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Potrzebna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. To właśnie na podstawie tego dokumentu właściciel nieruchomości może zgłosić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności opróżnienia lokalu przez najemcę, bez konieczności wszczynania postępowania. Po jej nadaniu komornik przystępuje do procedury opróżnienia lokalu.

Co istotne, w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie występuje specjalna ochrona kobiet w ciąży, matek z niepełnoletnimi dziećmi, niepełnosprawnych z opiekunami, czy bezrobotnych, nie ma zatem konieczności, aby otrzymali od gminy socjalny lokal zastępczy.  

Ważne! Ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wyłączył konieczność złożenia oświadczenia o wskazaniu lokalu zastępczego przez Ukraińca wynajmującego lokal w formie najmu okazjonalnego. Wystarczy zatem podpisanie umowy najmu okazjonalnego pomiędzy stronami oraz podpisanie u notariusza przez ukraińskiego najemcę aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Zakaz dokonywania eksmisji najemców w trakcie pandemii COVID-19 został wyłączony również w przypadku najmu okazjonalnego.

Umowa użyczenia lokalu uchodźcy z Ukrainy – na czym polega i co daje

Właściciel lokalu, który chce udostępnić swój dom, bądź mieszkanie uchodźcy Ukraińskiemu może to zrobić również w formie bezpłatnego użyczenia lokalu. Na czym ta forma polega i co daje?

Jeśli zatem właściciel nieruchomości chce pomóc obywatelowi Ukrainy, którego dotknęła wojna i zapewnić mu dach nad głową za darmo, a jednocześnie chce mieć poczucie bezpieczeństwa własnych praw majątkowych, może skorzystać z umowy użyczenia lokalu. Na jej podstawie, zgodnie z Kodeksem cywilnym, może żądać zwrotu lokalu przed terminem w umowie określonym, jeśli osoba go zamieszkująca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, albo z właściwościami lub przeznaczeniem. Może oczekiwać zwrotu lokalu również wtedy, gdy stanie się on mu potrzebny z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Używający lokal ma obowiązek zwrócić go w stanie nie pogorszonym, niż w momencie w którym został mu przekazany.  

Podstawa prawna:

1. Ustawie z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa,
2. Ustawa  z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
3. Kodeks cywilny – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.