Odszkodowanie od dewelopera dla wspólnoty mieszkaniowej a podatek

Odszkodowanie od dewelopera dla wspólnoty mieszkaniowej

Z wnioskiem o interpretację wystąpiła pewna Wspólnota mieszkaniowa, która po 7 latach procesu sądowego ma (w ramach ugody) uzyskać od dewelopera odszkodowanie m.in. za usterki i wady budowlane. Odszkodowanie ma zostać przekazane Wspólnocie częściowo w formie pieniężnej a częściowo w formie przeniesienia na Wspólnotę własności lokalu usługowego, który zostanie przeznaczony na potrzeby funkcjonowania Wspólnoty jako lokal biurowy, siedziba administracji oraz zarządu Wspólnoty. Odszkodowanie, które otrzymać ma Wspólnota, dotyczy jedynie części wspólnych nieruchomości oraz lokali garażowych - w bloku, a nie poszczególnych lokali mieszkalnych. 

Wspólnota zapytała Dyrektora KIS, czy otrzymane odszkodowanie (w formie pieniężnej i w postaci własności lokalu) od dewelopera za usterki i wady budowlane korzysta ze zwolnienia podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Na podstawie art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ww. ustawa o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem CIT

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (zob. art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o CIT).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Przychodem jest również m.in. wartość otrzymanych rzeczy lub praw (zob. art. 12 ust. pkt. 2 ustawy o CIT). Jak wskazują organy podatkowe, przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi, a każde wartość świadczenia w naturze w postaci lokalu usługowego. Są to zatem takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Dlatego wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, a także np. wartość otrzymanego lokalu usługowego, stanowią w rozumieniu ustawy o CIT przychód.

A z drugiej strony wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Zwolnienie z CIT dla wspólnot mieszkaniowych

Ustawa o CIT przewiduje jednak ważne zwolnienie z podatku dochodowego przeznaczone dla wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak widać dochód wspólnoty mieszkaniowej będzie zwolniony z CIT jeżeli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

1) dochód będzie uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2) dochód zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Pewnym problemem interpretacyjnym jest fakt, że ustawa o CIT nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”.

Czym jest „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” i "zasoby mieszkaniowe"?

Zdaniem Dyrektora KIS odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka).
Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania. Zatem, termin "zasoby mieszkaniowe" dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji (zdaniem Dyrektora KIS), gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Ponadto, w opinii Dyrektora KIS, uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Dlatego też przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1)  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2)  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3)  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Jak wskazał Dyrektor KIS, związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle wskazanych przepisów Dyrektor KIS uznał, że otrzymane przez Wspólnotę odszkodowanie od dewelopera z tytułu usterek i wad budowlanych pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w ww. rozumieniu. Działanie Wspólnoty dążące do otrzymania odszkodowania oraz wypłacone odszkodowanie nieodzownie będzie miało związek z gospodarką mieszkaniową. Stanowi bowiem akt staranności służący utrzymaniu substancji budynku w dobrym stanie technicznym oraz usunięciu wad budowlanych. Zatem źródłem odszkodowania jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
A jeżeli to odszkodowanie zostanie ono wykorzystane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty, w tym w postaci przeznaczenia nabytego lokalu mieszkalnego na potrzeby Wspólnoty, to dochód powstały w związku z tym odszkodowaniem podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

oprac. Paweł Huczko

Źródło: Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 listopada 2021 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.417.2021.2.NL).