Koszty związane z budową domu i kupnem mieszkania – Vademecum

Dodatkowe koszty przy nabyciu nieruchomości zależą zazwyczaj od wartości danej działki, domu czy mieszkania, dlatego można wyliczyć kwotę, którą trzeba będzie dodatkowo zapłacić przy realizacji transakcji. Do podstawowych kosztów, jakie towarzyszą transakcji na rynku nieruchomości, należy zaliczyć koszty dokumentacji, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośredników, wpis do księgi wieczystej oraz wycenę nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości

Przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny. Łączy się to z przeglądaniem dokumentacji w ewidencji gruntów, księgi wieczystej (obowiązkowo!), a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiele dokumentów udostępnia się do wglądu bezpłatnie czy to w urzędzie, czy coraz częściej w Internecie. Jednak uzyskanie wypisu lub wyrysu wiąże się z kosztami. Przykładowo:

• za wypis z ewidencji gruntów opłaty wynoszą:

• za pierwszą działkę, budynek lub lokal – 12 zł,
• każdą następną działkę, budynek lub lokal – 6 zł,

• za wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego:

• za pierwszą działkę, budynek lub lokal – 120 zł,
• każdą następną działkę, budynek lub lokal – 12 zł.

• za zwykły odpis księgi wieczystej prowadzonej w formie elektronicznej – 30 zł, za pełny – 60 zł,
• za każdą wchodzącą w skład wyrysu z planu miejscowego część odpowiadającą stronie formatu A4 – 20 zł (nie więcej niż - 200 zł).

Koszty dokumentacji zwyczajowo pokrywa sprzedający. Całą resztę kosztów związanych z realizacją transakcji ponosi najczęściej kupujący.

Zobacz także: Budowa domu a odległości od granicy działki

Koszty notarialne związane z kupnem nieruchomości

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego. Opłat notarialnych nie da się w żaden sposób uniknąć,a są one niemałe. Taksa notarialna jest ustalona przepisami i składa się z dwóch elementów – kwoty stałej oraz procentu ustalanego zależnie od wartości danej nieruchomości. Przy dużych transakcjach można negocjować jej wysokość. Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT. Taksę uiszcza się u notariusza przy sporządzaniu umowy. W szczególnych przypadkach taksa jest o połowę niższa np. przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej* liczona od wartości nieruchomości:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

* do taksy notarialnej należy doliczyć VAT.

Zobacz także:  Droga dojazdowa do posesji – wymiary i formalności

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kolejnym wydatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości nieruchomości. Kwotę podatku należy uiścić u notariusza, który wpłaci ją na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Choć zazwyczaj wszystkie opłaty związane z transakcją ponosi kupujący, to ostatecznie wszystko zależy od zapisów umowy, strony mogą ustalić na przykład, iż ponoszą koszty po połowie. Nie dotyczy to jednak podatku od czynności cywilnoprawnych, od 2007 roku obciąża on tylko stronę kupującą.

W tym momencie warto wspomnieć, że niektórzy chcą oszczędzić na kosztach dodatkowych i w umowie umieszczana jest zaniżona cena sprzedaży. Takie postępowanie, które skutkuje zmniejszeniem podatku, jest przestępstwem skarbowym, za które grozi odpowiedzialność karna. Urząd skarbowy ma prawo do weryfikacji kwoty transakcji. Zbyt duża rozbieżność między ceną z aktu notarialnego a wartością rynkową danej nieruchomości na pewno wzbudzi zainteresowanie urzędników. W takim wypadku strony transakcji zostaną wezwane do podwyższenia ceny lub wskazania przyczyn jej obniżenia.

Zobacz także:  Podłączenie prądu do domu jednorodzinnego (wykonanie przyłącza do sieci energetycznej) – Poradnik

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości, są jednak wyjątki. Jednym z nich jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) lub zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy również sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo.Gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków, jako użytki rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy. 

Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jakie dana działka będzie mała przeznaczenie w przyszłości, decyduje moment zakupu.

Zobacz także:  Formalności związane z budową domu, które musimy dopełnić

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Opłata za wpis do księgi wieczystej to w porównaniu do powyższych kosztów niewielki wydatek. Bez względu na wartość nieruchomości opłata wynosi 200 zł. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, która nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, ponieść trzeba również koszt jej założenia – 60 zł.

Jaka prowizja dla pośrednika?

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości bywa czasochłonne nawet kiedy szuka się mieszkania, a szczególnie trudne, kiedy szuka się działki, która ma być inwestycją lub lokatą kapitału. Dlatego coraz więcej osób decyduje się na współpracę ze specjalistą. Koniecznie trzeba wybrać takiego, który posiada licencję i niezbędne kompetencje, by cała współpraca przebiegła sprawnie i bezpiecznie.

Wynagrodzenie biura pośrednictwa stanowi procent od wartości transakcji, wszystko zależy jednak w dużej mierze od indywidualnych ustaleń. Prowizja najczęściej wynosi 3% netto i pośrednicy często żądają jej od obu stron umowy. Jednak nie tylko klasyczne biura pośrednictwa działają na rynku nieruchomości. Dlatego, w zależności od tego jakiej nieruchomości się szuka, warto skontaktować się z innymi firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami, by poznać warunki współpracy, które mogą okazać się bardziej korzystne.

Koszty transakcji na rynku nieruchomości zwiększają sumę, którą ostatecznie kupujący płaci za mieszkanie, dom czy działkę, dlatego warto wcześniej przygotować szacunkową kalkulację, by nie zabrakło w portfelu niezbędnej kwoty na ich uregulowanie i zaoszczędzić sobie niepotrzebnych problemów.

Źródło: www.dzialkanadmorzem.pl