Skutki protokołu odbioru technicznego lokalu

Czym jest odbiór lokalu i protokół odbioru

Po zakończeniu budowy – a przed zawarciem umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, dokonuje się odbioru – który musi być potwierdzony odpowiednim protokołem. W trakcie odbioru – nabywca i przedstawiciel dewelopera dokonują oględzin technicznych lokalu – tj. stanu jego zgodności z postanowieniami umowy deweloperskiej. W trakcie odbioru lokalu, nabywca powinien wskazać wszystkie uchybienia, które udało mu się wykryć – o czym wzmiankę uwzględnia się w protokole odbioru.

Odbiór może nastąpić wyłącznie po wydaniu pozwolenia na użytkowanie przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego.

Odbiór lokalu musi odbyć się w obecności nabywcy, lub osoby przez niego upoważnionej

Zgodnie z ustawą o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Zobacz także: Zakup mieszkania u dewelopera – gwarancja i rękojmia na nieruchomość

Zaś w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Mniej korzystne warunki umowy nie obowiązują nabywcy – w ich miejsce stosuje się odpowiednio przepisy ustawy.

Co jeśli nie wszystko zostanie uwzględnione w protokole

Protokół i zawarte w nim zastrzeżenia do stanu technicznego lokalu nie wyczerpują uprawnień nabywcy lokalu związanych z rękojmią za wady budynku. Wynika to po części z faktu, iż niemożliwym jest często ujawnienie wszystkich wad lokalu w momencie odbioru.

Odbiór lokalu umiejscowionego w na ostatnim piętrze bloku mieszkalnego nastąpił w ciągu słonecznego i ciepłego dnia. Nabywca nie stwierdził uchybień i podpisał protokół bez wskazania braków. W ciągu miesiąca po odbiorze – w wyniku intensywnych opadów deszczu – okazało się, że wadliwa konstrukcja dachu spowodowała zalanie mieszkania. W tym wypadku nabywca może korzystać z prawa związanego z rękojmią – wada ujawniła się dopiero w momencie zalania.

Zobacz także:  Środki ochrony dla nabywców mieszkań od dewelopera

Protokół nie może wyłączyć rękojmi w zakresie w nim nieujawnionym jeśli stroną umowy jest konsument – tak więc obowiązek usunięcie pozostałych wad nastąpi w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego (nawet jeśli umowa ich nie przewiduje).

Rękojmia z tytułu wad budynku i elementów wyposażenia dostarczonych i zamontowanych przez wykonującego wynosi trzy lata od daty wydania lokalu (wadą jest także różnica w powierzchni lokalu wynikająca z porównania zapisów umowy i dokonanego pomiaru).

Z roszczeń można skorzystać w ciągu 30 dni od daty wykrycia wady skutkującej zmniejszeniem wartości lub użyteczności lokalu.

Protokół odbioru jest istotny o tyle, że wskazujemy w nim wszystkie wady, które udało nam się wykryć – pozwoli to nam na zachowanie odpowiedniego terminu od daty wykrycia wady. Nie uwzględnienie w protokole oczywistej  wady – może skutkować uchybieniom terminu (deweloper może skutecznie uznać, że wada została wykryta w dniu odbioru i od tego dnia będzie liczony 30-o dniowy termin).

 Wskazane powyżej terminy nie obowiązują, jeśli deweloper podstępnie zataił wadę lub oświadczył, że ona nie występuje (np. wykorzystał inne, gorsze materiały, niż wynikałoby to z umowy – trudne jednak do wykrycia).

Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Przejście niebezpieczeństwa na kupującego następuje wraz odbiorem lokalu (czyli po sporządzeniu protokołu odbioru) – tzw. wydanie kluczy.

Deweloper nie odpowiada też z tytułu rękojmi za wady znane nabywcy w momencie odbioru (w zakresie w jakim je zaakceptował i nie wnosił o dokonanie odpowiednich napraw).

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady lokalu

Kodeks cywilny nie przewiduje specjalnych uprawnień w zakresie rękojmi z tytułu wad nieruchomości, należy więc uznać iż nabywca może:

• wezwać dewelopera do usunięcia wad w określonym terminie, pod rygorem odstąpienia
• domagać się zmiany ceny nabycia lub odstąpienia od umowy (nabywca nie może odstąpić, jeśli deweloper niezwłocznie wady usunie, lub przekaże mu inny lokal – wolny od wad –nie dotyczy to jednak sytuacji, w której wymiana lub naprawa danego elementu już raz nastąpiła).

Zobacz także: W jaki sposób deweloperzy kuszą klientów?

Gwarancja jakości

Deweloper może dodatkowo przedstawić nabywcy gwarancję jakości lokalu – bądź wybranych jego elementów – ważną przez określony w niej czas. W oparciu o nią, uprawniony może domagać się naprawienia rzeczy lub dostarczenia nowej wolnej od wad).

Wystawienie gwarancji nie ogranicza praw wynikających z rękojmi za wady rzeczy – uprawniony może wybrać podstawę na jakiej dochodzi roszczeń.

Gwarancja może być skuteczniejsza dla nabywcy gdy jej okres jest dłuższy niż prawa wynikające z rękojmi (które co prawda mogą być dłuższe niż ustawowe – gdy strony tak postanowią, ale w praktyce rozwiązania tego raczej się nie spotyka).