Moment powstania przychodu a sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości jako źródło przychodów

Na wstępie należy wskazać, iż na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 – ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jednym ze źródeł przychodu jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zobacz serwis: Umowy w nieruchomościach

Mając na uwadze powyższy przepis można wywnioskować, iż Pan Adam Kowalski poprzez odpłatne zbycie nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) – może fakt ten zaliczyć do źródeł przychodu – jeżeli faktycznie nie wykonywał działalności gospodarczej, a odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło owe nabycie.

Jak należy ustalić moment powstania przychodu przy sprzedaży nieruchomości?

Pan Adam Kowalski dokonuje licznych transakcji w zakresie sprzedaży i zakupu nieruchomości. W związku z tym faktem, zawiera on liczne umowy przedwstępne, umowy w formie aktu notarialnego. Należy w tym miejscu postawić pytania następującej treści: Jak należy ustalić przychód w podatku dochodowym od transakcji sprzedaży nieruchomości? Czy momentem powstania przychodu będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, czy podpisanie umowy przedwstępnej?

W celu uzyskania właściwej odpowiedzi na powyżej wskazane pytania należy rozpocząć owe rozważania od ustalenia daty powstania przychodu. Należy wskazać, iż zgodnie z ogólną zasadą - za datę powstania przychodu uważa się m.in. „dzień zbycia prawa majątkowego” (sprzedaż nieruchomości) nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Zobacz także serwis: Finanse

Mając na uwadze wskazany powyżej przypadek – w celu ustalenia momentu powstania przychodu – należy także powołać się na przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z dyspozycją art. 389 § 1 Kodeksu Cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zatem umowa przedwstępna ma charakter zobowiązujący (co oznacza, iż zobowiązuje ona strony do zawarcia ostatecznej umowy w przyszłości). Tym samym umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności nieruchomości. Inaczej jest w przypadku umowy sprzedaży, gdyż umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę – chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 Kodeks cywilny). Umowa sprzedaży, jako umowa zobowiązująca powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeks cywilny)

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, iż za datę powstania przychodu Pan Adam Kowalski może uznać dzień, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności do nieruchomości na nabywcę, na mocy zawartej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jakie koszty można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedanej nieruchomości?

Podatnik powinien pamiętać o tym, iż kosztami uzyskania przychodu ze sprzedanej nieruchomości są np.:

- dowody z tytułu kosztów nabycia nieruchomości,

- dowody z tytułu kosztów wytworzenia (zwiększone o udokumentowane nakłady) – zwiększające wartość nieruchomości.

Czy przychód ze zbycia nieruchomości podlega zwolnieniu?

Podatnik, który uzyska przychód ze sprzedaży nieruchomości w celu zakupu lokalu mieszkalnego może skorzystać w pełni ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym. Jednakże podatnik musi pamiętać o tym, iż za rok podatkowy powinien w stosownym zeznaniu podatkowym PIT-39 wykazać osiągnięte przez niego dochody z tytułu zbycia nieruchomości.

Podstawa Prawna:

1. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.).

2. Art. 158 Kodeks cywilny

3. Art. 155 § 1 Kodeks cywilny

4. Art. 389 § 1 Kodeksu cywilny