Czym jest lokal mieszkalny?

Lokal mieszkalny może stanowić odrębną własność wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Na wniosek właściciela lokalu niewyodrębnionego z budynku, starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu, które jest podstawą do formalnego wyodrębnienia lokalu z budynku i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej.

Pomieszczenie przynależne jest związane z lokalem w sensie prawnym i funkcjonalnym. W sensie prawnym jest częścią składową lokalu mieszkalnego, natomiast związek funkcjonalny przejawia się w tym, że pomieszczenie przynależne jest przestrzenią przeznaczoną nie do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, ale do zaspokajania innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Do lokalu mogą więc przynależeć, jako pomieszczenia przynależne między innymi: piwnica, strych, komórka czy garaż (nie muszą one przylegać do lokalu, wystarczy aby były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal).

Co istotne, przynależne do lokali mogą być wyłącznie pomieszczenia. Oznacza to, że przynależną do lokalu nie można ustanowić określonej powierzchni, np. miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym czy ogródka przydomowego. Tego rodzaju powierzchnie można jednakże przeznaczyć do wyłącznego korzystania przez określonych właścicieli w drodze zawartej pomiędzy właścicielami wszystkich lokali umowy quo od usum.

Właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Udział w nieruchomości wspólnej jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi w budynku.

Zobacz serwis: Dom i prawo

Od udziału w nieruchomości wspólnej zależą przede wszystkim koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, lecz także przychody przypadające właścicielom jeżeli nieruchomość przynosi korzyści – np. z najmu.

Szczegółowe wymogi techniczne jakie musi spełniać lokal mieszkalny zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przykładowo, zgodnie z tym rozporządzeniem:
• wysokość pomieszczeń mieszkalnych powinna wynosić w świetle 2,5 metra;
• wysokość pokoi na poddaszu w budynkach jednorodzinnych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej wynosić powinna w świetle 2,2 metra;
• drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do pomieszczenia kuchennego powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 metra, wysokość 2 metry w świetle ościeżnicy i nie powinny mieć progów.

Zobacz serwis: Prawo budowlane

Lokale mieszkalne powinny także posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej, które jest ważne 10 lat i określa wielkość energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem lokalu.