Czy ustanowienie służebności drogi koniecznej wymaga zgody wspólnoty?

Służebność drogi koniecznej

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu o dostęp prawnie zagwarantowany. Czasowa możność dojazdu do drogi publicznej przez grunt sąsiadów nie wyłącza dochodzenia ustanowienia służebności drogi koniecznej, ponieważ przez brak dostępu do drogi publicznej należy rozumieć takie położenie nieruchomości, w którym nie ma prawnie zapewnionego i nieskrępowanego wolą osób trzecich dostępu do drogi publicznej.

Kompetencje zarządu

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przypadku, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Pełnomocnictwo

Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Do spraw które wymagają pełnomocnictwa należą:
1. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
2. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
3. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Zobacz: Prawa i obowiązki właściciela lokalu

Wymienione powyżej sprawy mogą być załatwione bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwo do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.

Zobacz również: Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (drogi koniecznej) na nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w katalogu spraw, do których wystarczy pełnomocnictwo dla zarządu. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.