Zarząd

Problemy we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się niemalże w każdej z nich. Borykają się z nimi zarówno zarządcy jak i sami właścicieli lokali. Jakie trudno napotykają?

Spółdzielnia swobodnie decyduje o przyjęciu danej osoby w poczet członków. Kryteria przyjęcia oraz organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków określa statut spółdzielni. Można więc wprowadzić ograniczenia np. co do wieku czy profesji.

Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją. Można tu mówić o odpowiedzialności organizacyjnej, cywilnej i karnej.

Podstawowym zadaniem zarządu jest (co wydaje się oczywiste) zarządzanie nieruchomością wspólną oraz kosztami eksploatacyjnymi związanymi z poszczególnymi lokalami, w zakresie w jakim nie mogą tego robić poszczególni właściciele lokali. Są jednak sytuacje, gdzie zarząd będzie działał na podstawie dodatkowego pełnomocnictwa udzielonego przez właścicieli lokali.

Jak wskazuje Ustawa o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali lub też w umowie zawartej w innym terminie w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Ustawą nowelizującą z 2007 roku spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do dostosowania statutów do zmienionych przepisów, które zamiast zgromadzeń przedstawicieli przewidują obecnie walne zgromadzenia. Trzeba jednak zaznaczyć, iż do chwili wpisania do KRS zmiany statutu spółdzielni w tym zakresie, działać muszą zebrania przedstawicieli. Potwierdza to aktualna linia orzeczeń Sądu Najwyższego oraz apelacyjnych, a także stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich z listopada 2011 r.

Do podstawowych funkcji zarządu spółdzielni mieszkaniowej należy podejmowanie w jej imieniu wszelkiego rodzaju czynności oraz reprezentowanie spółdzielni na zewnątrz. Należy jednak pamiętać, że działanie zarządu bez należytego umocowania może skutkować bezwzględną nieważnością podjętych czynności.