Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Co to jest zarząd?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest organem wspólnoty, który prowadzi sprawy wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz i podejmuje decyzje w sprawach zwykłego zarządu. Zarząd składa się z osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli lub spoza ich grona. Właściciele lokali mają obowiązek wybrać zarząd we wspólnocie liczącej ponad siedem lokali (w mniejszych wspólnotach zarządzaniem zajmują się wszyscy właściciele). Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają dwaj jego członkowie. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani uchwałą właścicieli lokali.

Na corocznym zebraniu właściciele lokali powinni dokonać oceny pracy wybranego przez siebie zarządu. Nie należy tego mylić z oceną pracy zarządcy, któremu zarząd zlecił zarządzanie nieruchomością, chociaż jeżeli zarząd niepotrzebnie udzielił zlecenia, wybrał złego wykonawcę zlecenia, źle zawarł umowę z zarządcą czy niedostatecznie kontroluje jej wykonanie, może to stanowić podstawę złej oceny zarządu. Podobnie zarząd przedstawia właścicielom lokali sprawozdanie ze swojej działalności i to właściciele lokali udzielają absolutorium na corocznym zebraniu. Osobom, będącym członkami Zarządu przysługuje wynagrodzenie, odpowiadające nakładowi pracy wykonywanej na rzecz wspólnoty.

We wspólnotach mieszkaniowych, w których nie ma wybranego przez właścicieli lokali zarządu, a nieruchomość wspólną prowadzi zarządca (osoba prawna lub fizyczna), któremu właściciele lokali powierzyli zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali, powyższe ustalenia dotyczą odpowiednio tego zarządcy.
Warto zaznaczyć, że we wspólnotach mieszkaniowych, w których wybrany przez właścicieli lokali zarząd składający się z jednej lub kilku osób fizycznych zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną na mocy umowy-zlecenia konkretnemu zarządcy lub zlecił na podstawie takiej umowy niektóre czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną, za wykonanie tych czynności odpowiada przed właścicielami zarząd, który czynności te zlecił.

Zobacz również serwis: Najem

Czym zajmuje się zarząd?

Zarząd wspólnoty jest upoważniony do wszelkich czynności zwykłego zarządu, a w szczególności do:
• podpisywania oświadczeń woli za wspólnotę,
• wykonywania uchwał zebrania właścicieli,
• dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty,
• dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie bankowym wspólnoty,
• zwoływania zebrań ogółu właścicieli,
• nadzorowania prawidłowego wykonywania obowiązków przez administratora.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali zawierająca odpowiednią zgodę oraz pełnomocnictwo do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Do takich czynności możemy zaliczyć przykładowo:
• ustalanie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.

We wspólnotach mieszkaniowych, w których nie funkcjonuje ani wybrany przez właścicieli lokali zarząd, ani zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie muszą być zwoływane coroczne zebrania właścicieli lokali. Dotyczy to tych wspólnot, które funkcjonują w nieruchomościach mieszczących mniej niż siedem samodzielnych lokali i w których właściciele lokali sami bezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną.