Zmniejszenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego

Ograniczenie przez plan zagospodarowania przestrzennego swobody dysponowania przez właściciela nieruchomością, oznacza często drastyczne zmniejszenie jej wartości. Prawo przyznaje właścicielom wiele możliwości działania na różnych etapach - zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu. Właściciel może także wnioskować o zmianę już uchwalonego planu.

Właściciel może:

a) składać swoje uwagi dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
b) składać wnioski i uwagi dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
c) złożyć skargę do sądu administracyjnego,
d) wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
e) złożyć wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego do wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta.

Uwagi do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa powszechnie obowiązującego - nie może być więc podstawą do wydania decyzji administracyjnej. Jednakże studium jako jeden z instrumentów kształtowania polityki przestrzennej, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego ustalenia przy tworzeniu planu miejscowego są wiążące dla organów gminy.

Wnioski dotyczące studium mogą być składane przez osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, a także przez organy administracji.Termin składania wniosków jest oznaczony w ogłoszeniu o uchwale (w lokalnej prasie, w obwieszczeniu, w sposób zwyczajowo przyjęty na danym obszarze). Termin nie może być krótszy niż 21 dni. Po jego przekroczeniu wnioski pozostają nierozpatrzone.Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala na składanie wniosków dotyczących studium przed rozpoczęciem prac nad jego tworzeniem, a także na składanie uwag dotyczących konkretnych już ustaleń przyjętych w projekcie studium.

Przy składaniu wniosków i uwag nie jest konieczne wskazywanie interesu prawnego i faktycznego ani uzasadnienia.

Wnioski dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującego – bezpośrednio wpływa na sytuację prawną właścicieli nieruchomości. Nieruchomość wybudowana z naruszeniem planu może być potraktowana jako samowola budowlana. Wnioski dotyczące planu można składać po ogłoszeniu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Po wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu – kiedy znane są już konkretne ustalenia dotyczące planu - można składać uwagi.Termin składania wniosków i uwag nie może być krótszy niż 21 dni od ogłoszenia. Po jego przekroczeniu wnioski pozostaną nierozpatrzone. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu.

Zobacz również serwis: Gmina

Skarga do sądu administracyjnego

Właściciel który uzna że jego interes prawny został naruszony uchwałą ustanawiającą plan miejscowy, po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia, może złożyć skargę do sądu administracyjnego. Podstawę do tego typu działań daje art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Jeżeli w sprawie orzekał już sąd administracyjny i skargę oddalił, ponowne zaskarżenie tej samej uchwały jest niedopuszczalne. Do sądu można także zaskarżyć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Roszczenia właściciela nieruchomości

Artykuł 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje właścicielom i użytkownikom wieczystym możliwość wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym lub roszczeniem o wykupienie nieruchomości jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone . W realizacji roszczenia odszkodowawczego gmina może zaoferować nieruchomość zamienną, ale właściciel nie ma obowiązku jej przyjęcia.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa zmianie, to w przypadku sprzedaży nieruchomości, gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, właściciel nieruchomości ma prawo żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła i właściciel zbywa nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie miejscowym (rentę planistyczną).
Według kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczenia właściciela upływa po 10 latach. Jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na danej nieruchomości to termin wynosi 3 lata.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego

Właściciel może także wystąpić do wójta burmistrza lub prezydenta miasta o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Ma on obowiązek przynajmniej raz w kadencji dokonać analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, ale nie ma obowiązku uwzględniania wniosku .Wniosek traki jest wyłącznie wnioskiem postulatywnym, jego rozpatrzenie nie jest określone żadnym terminem i właścicielowi nie przysługuje skarga na bezczynność organu.

Wniosek powinien zawierać imię, nazwisko i adres właściciela, opis nieruchomości których dotyczy wniosek, a także wyrys mapy z ewidencji gruntów.
Jeżeli wójt, burmistrz, lub prezydent zaakceptuje zmianę planu, przedstawia wnioski o podjęcie stosownej uchwały na posiedzeniu rady gminy. Niestety nawet bardzo dobrze umotywowany wniosek nie daje gwarancji sukcesu ponieważ koszty zmiany planu ponoszą gminy, a te niechętnie godzą się na zmianę już uchwalonego planu.
Procedura zmiany planu jest taka sama jak przy jego uchwalaniu.

Podstawa prawna:
1) Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
2) Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
3) Kodeks cywilny