Pozwolenie na budowę a dostęp do drogi publicznej

Zgodnie z tym przepisem przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć: „[…] bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej”.

Oprócz bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, możemy rozróżnić dwa sposoby zapewnienia pośredniego dostępu do drogi publicznej.  Zastosowany przez ustawodawcę spójnik „lub” oznacza, że ustawodawca pozostawia inwestorowi możliwość wyboru jednego z dwóch sposobów zapewnienia pośredniego dostępu do drogi publicznej.

Pierwszym rozwiązaniem może być zlokalizowanie inwestycji przy drodze wewnętrznej, która będzie ją łączyć z drogą publiczną, co powinno być dla organów administracyjnych wystarczające do uznania, że wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej został spełniony. Sam fakt położenia inwestycji przy drodze wewnętrznej jest wystarczający do przyjęcia, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, a inwestor posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi legitymować się dodatkowym tytułem prawym uprawniającym go do korzystania z tej drogi (wyrok NSA z 21.04.2020 roku sygn. akt: II OSK 836/19, wyrok NSA z 13.12.2019 roku sygn. akt: II OSK 328/18, wyrok NSA z 16.042019 roku sygn. akt: II OSK 1434/17, wyrok NSA z 5.08.2010 roku sygn. akt: I OSK 1337/09). Drugim sposobem zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością.

Niestety zaprezentowana powyżej wykładnia nie jest powszechna i inwestorzy, których nieruchomości znajdują się przy drogach wewnętrznych, mogą mieć problem uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z drugą linią orzeczniczą, inwestor ma obowiązek przedstawić tytuł prawny do nieruchomości, za pośrednictwem której ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej (wyrok NSA z 7.06.2018 roku, sygn. akt: II OSK 3134/17).

W praktyce przy rozpoznawaniu wniosków o udzielenie pozwolenia na budowę organy administracji budowlanej wymagają od inwestora wykazania tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej, która ma charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, stanowi własność gminy lub znajduje się w jej władaniu, ale nie ma charakteru drogi publicznej. Praktyka taka pozostaje w sprzeczności ze zmianami wprowadzanymi w ostatnich latach przez ustawodawcę, które mają na celu odformalizowanie i przyspieszenie realizacji inwestycji budowlanych. Równolegle ze zmianami liberalizującymi przepisy prawa budowlanego powinno się zmieniać podejście do ich wykładni w organach administracji architektoniczno-budowlanej. Restrykcyjna wykładnia sprzeczna z celem, jaki chciał osiągnąć ustawodawca, faktycznie niewiele zmienia w sytuacji inwestora i nie wzbudza zaufania obywateli do organów administracji publicznej.

Przymierzając się do realizacji inwestycji budowlanej, warto zatem zwrócić szczególną uwagę na problematykę związaną z dostępem do drogi publicznej i przed nabyciem nieruchomości sprawdzić, czy działka, na której planujemy zrealizować zamierzone przedsięwzięcie, posiada dostęp do drogi publicznej. Problemy związane z nienależytym dostępem działki do drogi publicznej mogą m.in. znacząco opóźnić rozpoczęcie realizacji inwestycji oraz narazić inwestora na koszty związane z zapewnieniem tytułu prawnego do nieruchomości, przez które ów dostęp do drogi publicznej zostanie zapewniony.