Podatek katastralny 2026 - projekt Lewicy w Sejmie. Kogo obejmie i ile zapłacimy?

• Koniec z metrażem - liczyć się ma wartość
• Kogo dotknie nowy podatek?
• Stawki: zacznie się łagodnie, ale rośnie z każdym rokiem
• Portal DOM jako fundament wyceny
• Cel: osłabić biznes mieszkaniowy, wesprzeć gminy
• Rząd już mówi „nie", a prezydent jeszcze grozi wetem
• Razem też chciała, ale inaczej
• Eksperci podzieleni, OECD za zmianą
• Co dalej z projektem?

Koniec z metrażem - liczyć się ma wartość

Lewica złożyła do marszałka Sejmu projekt ustawy w sprawie podatku katastralnego. Formalnie projekt mówi o podatku od biznesu mieszkaniowego i rzeczywiście nie jest to - w sensie ścisłym ustawa o podatku katastralnym (bo w Polsce nie ma procedury wyceniania każdej nieruchomości z osobna). W praktyce chodzi jednak o fundamentalną zmianę filozofii opodatkowania nieruchomości. Projekt opiera się na odejściu od obecnego podatku liczonego od powierzchni na rzecz opodatkowania wartości rynkowej. Dotychczas płacimy maksymalnie 1,25 zł za m², niezależnie od tego, czy mieszkanie jest położone w świetnym miejscu, czy też w kiepskiej lokalizacji. Lewica twierdzi, że to niesprawiedliwe - właściciel apartamentu w centrum Warszawy za 2 mln zł płaci dziś praktycznie tyle samo co posiadacz kawalerki na obrzeżach mniejszego miasta.

Kogo dotknie nowy podatek?

Projekt złożony do Sejmu 20 marca 2026 r. zakłada wprowadzenie podatku opartego na wartości nieruchomości, który objąłby właścicieli co najmniej trzech lokali. Pierwsze dwa mieszkania miałyby pozostać poza nowym systemem (choć nie do końca, o czym dalej), co oznacza wyraźne ukierunkowanie regulacji na inwestorów posiadających większe portfele nieruchomości. Co istotne, w przypadku pierwszego i drugiego mieszkania ten podatek będzie neutralny, a w niektórych sytuacjach może być niższy od obecnego. Dopiero od trzeciego i kolejnych mieszkań zaczynają się realnie wyższe stawki.

Według projektu z podatku zwolnione mają być spółki gminne, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, właściciele mieszkań, którzy wydzierżawili mieszkanie społecznej agencji najmu, właściciele mieszkań treningowych i wspomaganych oraz państwowe osoby prawne.

Z publicznie dostępnych danych wynika, że w Polsce właścicielami więcej niż trzech mieszkań jest około 0,8 procent obywateli. To właśnie ta grupa miałaby zostać objęta nową daniną.

Stawki: zacznie się łagodnie, ale rośnie z każdym rokiem

Tu pojawiają się konkretne liczby, które mogą zaskoczyć. Każde trzecie i kolejne mieszkanie lub dom przez pierwsze pięć lat będzie opodatkowane w wysokości 0,5 proc. wartości nieruchomości. Przez kolejne 10 lat podatek będzie zwiększany o 0,1 pkt proc. rocznie. Będzie to podatek kroczący i docelowo ma osiągnąć wartość 1,5 proc. Mechanizm rozłożenia w czasie nie jest przypadkowy. Lewica chce uwolnić te nieruchomości na rynek i dać czas dotychczasowym inwestorom, żeby mogli sprzedać mieszkania.

Natomiast pierwsze i drugie mieszkanie ma być opodatkowane stawką zaledwie 0,02 proc. wartości i nie może przekroczyć obecnej stawki podatku od nieruchomości. Dla przeciętnego Kowalskiego z jednym mieszkaniem zmiana byłaby więc praktycznie niezauważalna.

Portal DOM jako fundament wyceny

Przez lata główną przeszkodą dla jakiejkolwiek formy podatku katastralnego był brak wiarygodnych danych o wartościach nieruchomości w skali kraju. Sytuacja zmieniła się w styczniu 2026 roku. Prezydent Nawrocki podpisał ustawę uruchamiającą Portal DOM, ogólnopolską bazę rzeczywistych cen transakcyjnych mieszkań i domów. To narzędzie, którego brakowało projektodawcom.

Portal DOM ma być zasilony nie tylko nowymi, ale też danymi z kilku lat wstecz, co pozwoli w oszacowaniu. Gmina będzie miała współczynniki korygujące tę średnią - w dół lub w górę. To współczynniki uwzględniające rok budowy czy lokalizację. Będą też dodatkowe czynniki, które pozwolą gminie podwyższyć lub obniżyć podatek od nieruchomości w zależności od sposobu zagospodarowania. Jeśli gmina będzie chciała wspierać określone działania, np. poprawę efektywności energetycznej budynku czy stworzenie schronów i miejsc ochrony ludności - będzie mogła obniżyć stawkę.

Cel: osłabić biznes mieszkaniowy, wesprzeć gminy

Lewica nie ukrywa, że głównym celem projektu jest uderzenie w opłacalność traktowania mieszkań jako instrumentu czysto inwestycyjnego. Rzecznik klubu Łukasz Michnik mówi wprost: „Jeśli ktoś używa mieszkania, żeby mieć dach nad głową, to nie ma się czego obawiać. Jeśli jednak prowadzi biznes, pozyskuje nieruchomości w celach spekulacyjnych lub inwestycyjnych, to będzie musiał płacić więcej.". Natomiast wpływy z podatku od nieruchomości zasilają budżety samorządów gminnych.

Rząd już mówi „nie", a prezydent jeszcze grozi wetem

Pomimo determinacji Lewicy, droga tego projektu do wejścia w życie wygląda na mocno pod górkę. 16 marca 2026 r. minister finansów i gospodarki Andrzej Domański powiedział, że w sprawie podatku katastralnego rząd nie zmienia zdania i nie prowadzi w tym kierunku żadnych prac. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 roku potwierdziło, że żadnych rządowych prac nad podatkiem katastralnym nie prowadzi.9

Weto prezydenta to realna przeszkoda. Nawet uchwalona ustawa, gdyby znalazła poparcie, może nie wejść w życie - Nawrocki publicznie zapowiedział sprzeciw wobec każdej formy podwyżki podatków od nieruchomości. Najbardziej prawdopodobny scenariusz w 2026 roku to taki, że projekt utknie w Sejmie. Sceptyczne stanowisko KO i PSL może uniemożliwić Lewicy zebranie większości potrzebnej do uchwalenia ustawy. W efekcie projekt pozostanie na etapie prac parlamentarnych bez dalszego biegu.

Razem też chciała, ale inaczej

Warto wspomnieć, że Lewica nie jest jedyną siłą polityczną, która poruszała ten temat. Wcześniej klasyczny projekt podatku katastralnego zaproponowała partia Razem, ale nie zebrała pod projektem ustawy wymaganej liczby podpisów. Proponowała trzy stawki katastra: dla właścicieli 3-5 mieszkań - 1 proc. ich wartości, dla właścicieli 6-8 mieszkań - 2 proc. ich wartości, dla właścicieli 9 i więcej mieszkań - 3 proc. ich wartości.

Lewica odmówiła wtedy poparcia projektu Razem, zarzucając mu niekompletność i zbyt wysokie ryzyko sporów bez pełnej bazy danych. Projekt Lewicy jest łagodniejszy w stawkach (0,5 proc. na start wobec 1 proc. u Razem), ale za to obejmuje zmianę sposobu naliczania podatku dla wszystkich - również dla właścicieli pierwszego i drugiego mieszkania, choć tam stawka ma być symboliczna.

Eksperci podzieleni, OECD za zmianą

Środowisko eksperckie nie mówi jednym głosem. Ekonomiści wskazują, że podatek oparty na wartości nieruchomości mógłby zwiększyć stabilność dochodów gmin, ograniczyć skalę profesjonalnego najmu inwestycyjnego i zmienić opłacalność posiadania dużych portfeli mieszkań. Część z nich ostrzega jednak, że bez dobrego systemu wyceny i stopniowego wdrożenia podatek może uderzyć w osoby starsze posiadające cenne mieszkania w centrum miast, przy niskich bieżących dochodach.

Za reformą opodatkowania nieruchomości w Polsce opowiadają się instytucje międzynarodowe. Międzynarodowy Fundusz Walutowy już wcześniej rekomendował Polsce wprowadzenie podatku katastralnego. W listopadzie 2024 roku MFW ponownie zwrócił uwagę na potrzebę zmian w opodatkowaniu nieruchomości.

Co dalej z projektem?

Realnie patrząc, w obecnej konfiguracji politycznej szanse na uchwalenie ustawy w jej złożonym kształcie są niewielkie. Bez zmiany stanowiska KO lub prezydenta projekt nie ma dziś matematycznej większości w parlamencie. Nieoficjalnie Lewica w rządzie będzie próbowała dogadać się w tej sprawie chociaż z Polską 2050.

Nawet jeśli ustawa nie przejdzie, sam fakt złożenia projektu zmienia dynamikę debaty. Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski wskazywał, że potencjalnym efektem sejmowej dyskusji o podatku katastralnym może być samo odstraszenie inwestorów od alokacji kapitału w nieruchomościach. Innymi słowy - nawet gdyby kataster w tej okrojonej postaci nie wszedł w życie, perspektywa jego wprowadzenia może zacząć wpływać na decyzje zakupowe inwestorów.

Jedno jest pewne: temat podatku od wartości nieruchomości nie zniknie z polskiej debaty publicznej. Pytanie brzmi już nie „czy", ale „kiedy i w jakiej formie" Polska dołączy do większości krajów OECD, w których taki system dawno funkcjonuje.