Czy deweloperzy jeszcze zarobią na sprzedaży mieszkań po tej nowelizacji? Opłata rezerwacyjna w górę - jej czterokrotność do zwrotu i inne zmiany

• Co i dlaczego chce zmienić rząd?
• Jawna historia dewelopera – rozbudowa Portalu DOM
• Cena za m będzie zamrożona po podpisaniu umowy plus wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej
• Odbiór mieszkania z fachowcem i nowe wymogi ogłoszeń
• Ochrona po likwidacji spółki celowej
• Kiedy zmiany wejdą w życie?
• PODSUMOWANIE W PYTANIACH I ODPOWIEDZIACH (FAQ):

Co i dlaczego chce zmienić rząd?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień i konsultacji międzyresortowych projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Projekt został wpisany do Wykazu prac Rady Ministrów pod numerem UD361. Jak zadeklarował wiceminister Tomasz Lewandowski, celem zmian jest lepsza ochrona kupujących jako słabszej strony transakcji na rynku pierwotnym oraz zapewnienie pełnej transparentności ofert deweloperskich.

Jawna historia dewelopera – rozbudowa Portalu DOM

Jedną z kluczowych propozycji jest rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) o dane dotyczące działalności deweloperów. W portalu mają się znaleźć m.in. dane identyfikacyjne dewelopera, liczba zakończonych inwestycji, historia opóźnień w realizacji przedsięwzięć, informacje o odprowadzanych składkach do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a także dane o nałożonych karach administracyjnych i ostrzeżeniach publicznych UOKiK. To potencjalnie duża zmiana dla kupujących, którzy dziś muszą samodzielnie i mozolnie weryfikować wiarygodność inwestora.

Warto jednak zachować ostrożny optymizm: jakość i kompletność takich baz danych zależy w praktyce od tego, jak skrupulatnie będą zasilane i aktualizowane oraz czy proces będzie zautomatyzowany poprzez integrację systemów – a doświadczenia z innymi publicznymi rejestrami nie zawsze napawają optymizmem, szczególnie na początku działania.

Cena za m będzie zamrożona po podpisaniu umowy plus wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej

Projekt przewiduje wprowadzenie zakazu waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej. Oznacza to, że cena uzgodniona w umowie ma być ceną ostateczną – deweloper nie będzie mógł jej jednostronnie podwyższyć, powołując się np. na wzrost kosztów materiałów budowlanych.

Istotna zmiana dotyczy też opłaty rezerwacyjnej. Obecnie w razie odmowy podpisania umowy przyrzeczonej przez dewelopera nabywca otrzymuje dwukrotność wpłaconej opłaty. Projekt zakłada podwyższenie tej kwoty do czterokrotności – co ma skutecznie zniechęcać deweloperów do jednostronnego wychodzenia z transakcji.

Odbiór mieszkania z fachowcem i nowe wymogi ogłoszeń

Projekt ułatwia nabywcom korzystanie z usług specjalistów technicznych przy odbiorze nieruchomości. Protokół odbioru wraz z listą wad będzie można przesłać, co umożliwi uwzględnienie raportów przygotowanych przez niezależnych ekspertów. Dodatkowo w czynności odbioru będzie musiał uczestniczyć deweloper lub jego pełnomocnik – dziś bywa z tym różnie.

Zmianie ma ulec również wzór prospektu informacyjnego – zostanie rozszerzony o standard wykończenia lokalu lub domu. Ogłoszenia na stronach internetowych deweloperów będą musiały zawierać rzut lokalu ze wskazaniem powierzchni użytkowej każdego pomieszczenia oraz informacji o pomieszczeniach przynależnych. Wizualizacje będą musiały być wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe – co dziś w praktyce bywa nagminnie pomijane.

Ochrona po likwidacji spółki celowej

Projekt adresuje też problem likwidacji spółki celowej (utworzone przez dewelopera tylko do obsługi danej inwestycji) przed upływem okresu rękojmi – sytuacji, w której nabywcy tracili dotychczas możliwość dochodzenia roszczeń. Zgodnie z proponowanym rozwiązaniem odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości ma przechodzić z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki. To zmiana ważna, choć – jak pokazuje praktyka obrotu – skuteczność egzekwowania roszczeń od wspólników zlikwidowanych spółek bywa w rzeczywistości bardzo ograniczona i zależy od ich sytuacji majątkowej.

Kiedy zmiany wejdą w życie?

Na razie projekt jest na etapie konsultacji międzyresortowych – przed nim jeszcze konsultacje publiczne, kolejne etapy procesu legislacyjnego, prace w parlamencie i podpis prezydenta. Kupujący mieszkania na rynku pierwotnym na nowe przepisy będą musieli jeszcze poczekać.

PODSUMOWANIE W PYTANIACH I ODPOWIEDZIACH (FAQ):

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii