REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Robert Nogacki
radca prawny
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością . Podatnik kupił mieszkanie, ale zmuszony był je sprzedać, i to po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Powodem zaniżenia ceny transakcji była ciążąca na nieruchomości dożywotnia służebność mieszkania, przez którą, pomimo upływu lat, nie mógł z niej korzystać. Fiskus stwierdził, że w przepisach podatkowych nie ma mowy o tym, aby wada prawna nieruchomości należała do katalogu okoliczności, które mogą wpływać na zaniżenie podstawy opodatkowania. Ochronę przed takim działaniem podatnik uzyskał w sądzie, który przypomniał fiskusowi, że „…zgodnie z uwarunkowaniami konstytucyjnymi nie wolno niejasnych uregulowań podatkowych interpretować na niekorzyść podatników…” (wyrok WSA w Gdańsku z 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20).

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością

W 2011 r. podatnik kupił mieszkanie. Nie wiedział jednak, że sprzedający ustanowił na tym lokalu dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania na rzecz swojego syna. Służebność uprawnia syna do korzystania z całego lokalu. Mimo więc posiadania aktu własności nowy właściciel mieszkania nigdy nie miał możliwości korzystania z niego i użytkowania go, bo prowadzone przeciw korzystającemu ze służebności lokatorowi postępowanie o eksmisję okazało się bezskuteczne. W obliczu tej bezsilności w 2014 r. podatnik postanowił sprzedać mieszkanie, o czym poinformował urząd skarbowy w kwietniu 2015 r., składając PIT-39 za rok poprzedni.

REKLAMA

REKLAMA

Dopłata podatku po ponad 5 latach od dokonania transakcji

Po blisko 5 latach od złożenia deklaracji, w lutym 2020 r., naczelnik urzędu skarbowego pozyskał opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który potwierdził, że wartość lokalu obciążonego dożywotnią służebnością mieszkania była w 2014 r. znacznie wyższa niż ta, jaką wykazał w zeznaniu podatnik. Decyzją z czerwca 2020 r. naczelnik określił mu zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowego mieszkania w wyższej kwocie, odpowiednio do wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.

Decyzję naczelnika podtrzymał w mocy dyrektor izby administracji skarbowej. Przytoczył treść art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W opinii dyrektora użyte przez ustawodawcę określenie: „w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia” wyraźnie przesądza, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową rzeczy mogą być jedynie czynniki dotyczące jej fizycznej strony, a więc takie jak materialne zużycie czy stan techniczny. Dyrektor nie dostrzega więc, aby mogły być nimi czynniki prawne, zwłaszcza że system prawa podatkowego kieruje się generalną zasadą, w myśl której dla określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego bez odliczania długów i ciężarów. Ewentualne wyjątki od tej zasady zostały wyraźnie określone przez ustawodawcę, a wśród nich DIAS nie dostrzega ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania.

REKLAMA

Przyczyn odejścia od ceny rynkowej nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych

Podatnik zaskarżył decyzję dyrektora izby administracji skarbowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przychylił się do jego argumentacji, orzekając, że zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem. Sąd przytoczył treść kolejnego ustępu art. 19 ustawy o PIT – ust. 4. Stanowi on, że w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Owe „uzasadnione przyczyny”, o których mowa w tym przepisie, należy zdaniem sądu łączyć z uregulowaniami dotyczącymi wartości rynkowej z art. 19 ust. 3. W zasadzie więc trudno wymienić wyczerpujący katalog przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie bądź zawyżenie ceny w stosunku do wartości rynkowej. Zwłaszcza że w obrocie gospodarczym bardzo często występują sytuacje nietypowe, które nie pozostają bez wpływu dla wartości posiadanej rzeczy czy prawa. Sąd przywołał głos orzecznictwa w podobnych sprawach, w których wskazywano na takie przyczyny jak: potrzebę szybkiego zbycia przy stosunkowo dużej podaży na rynku, plany budowy znaczących obiektów budowlanych takich jak autostrada czy hipermarket, a także przymusowe położenie sprzedającego, tj. wysokie koszty utrzymania przy jednoczesnej nieprzydatności do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem WSA w Gdańsku do takich przyczyn można również zaliczyć np. zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące, że korzystanie z niej staje się uciążliwe. Jak orzekł Sąd, przyczyn uzasadniających odejście od ceny rynkowej konkretnej rzeczy nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych.

Czysta wartość rzeczy lub praw

Następnie WSA przytoczył wyrok składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 3/14, w którego uzasadnieniu wskazano, że dokonując wykładni prawa, nie wolno ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej i ograniczać się wyłącznie do wykładni językowej, gdyż jej, wydawać by się mogło, jasny wynik w konfrontacji z innymi przepisami lub celem regulacji może się okazać wątpliwy. WSA odwołał się więc do analogicznego do przyjętego w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT rozwiązania, a zawartego w art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w którym ustawodawca stwierdza, że podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość). WSA skonstatował więc, że dokonując wykładni systemowej zewnętrznej, można stwierdzić, że w odniesieniu do ustaw podatkowych ustawodawca wyraził konstrukcję metody ustalania wartości rynkowej rzeczy i praw na potrzeby określenia podstawy opodatkowania w oparciu o ich czystą wartość, a więc po jej zmniejszeniu o długi i ciężary.

Służebność mieszkania jest ciężarem wpływającym na jego rynkową wartość

Z kolei ustawodawca w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że przy ustalaniu wartości rynkowej na potrzeby opodatkowania tym podatkiem nie odlicza się długów i ciężarów. Skoro więc w ustawie podatkowej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wyraźnie nakazał wyłączenie ciężarów i długów z katalogu czynników, jakie mogą uzasadniać modyfikację ceny rynkowej, to jeśli takiego wyraźnego wyłączenia nie zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, to oznacza to, że działając na gruncie tej drugiej ustawy, jako czynnik modyfikujący cenę rynkową należy uwzględniać długi i ciężary. A takim ciężarem w rozpoznawanej sprawie jest nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania.

Zasada braku zaufania do organów podatkowych

Czy dziś podatnicy potrzebują ochrony prawnej przed działaniami organów podatkowych? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza przywołana wyżej sprawa. Postulowana przez ustawodawcę zasada budowania zaufania do organów podatkowych, wyrażona w art. 121 Ordynacji podatkowej, wciąż pozostaje martwa. Co więcej, organy swoimi działaniami sprawiają, że coraz silniej ugruntowuje się zasada nakazująca podatnikom w relacjach z nimi wykazywać brak zaufania do działań urzędników.

WSA w Gdańsku, wydając swój wyrok, wyraźnie pouczył organy podatkowe, że nie tylko ustawy podatkowe, ale i sama Konstytucja RP zabrania urzędnikom interpretować niejasne przepisy na niekorzyść podatnika. Brak szczegółowych unormowań określonej sytuacji prawnej nie może prowadzić do nakładania na podatnika zobowiązań podatkowych i pozostawiania w tym nakładaniu nadmiernej swobody organom podatkowym. A żeby jeszcze bardziej uwypuklić ignorancję i hipokryzję tychże organów, przywołał dokument wydany przez ich szefa – Ministra Finansów, w którym to stwierdza: „Jeśli organ podatkowy natrafi na wątpliwości co do znaczenia przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego, to wówczas stosując art. 2a Ordynacji podatkowej, powinien przyjąć znaczenie przepisów korzystniejsze dla podatnika" (interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2015 r., PK4.8022.44.2015, Dz.Urz. MF 2016/4).

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Elastyczność zamiast kredytu. Dlaczego młodzi Polacy coraz chętniej wybierają najem instytucjonalny?

Młodzi Polacy coraz rzadziej marzą o własnym mieszkaniu na kredyt. Zamiast tego stawiają na elastyczność, wygodę i bezpieczeństwo, jakie daje najem instytucjonalny (PRS). Ten segment rynku rośnie w rekordowym tempie – liczba mieszkań w tym standardzie wzrosła w Polsce o 30% w ciągu roku, a prognozy wskazują dalszy dynamiczny rozwój. Dlaczego właśnie PRS staje się symbolem nowoczesnego stylu życia młodych dorosłych?

Rynek mieszkań o wyższym standardzie - najnowsze dane

Jak duże jest obecne zainteresowanie mieszkaniami podwyższonego standardu i nieruchomościami premium? Jak szeroka jest oferta firm w tym segmencie oraz jakie są średnie ceny takich projektów? Czy deweloperzy planują nowe inwestycje o tym profilu? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Czujniki czadu i dymu. Jak prawidłowo zamontować

Czad jest wyjątkowo niebezpieczny zwłaszcza w sezonie grzewczym. Nie jesteśmy wstanie go wyczuć ani zobaczyć. Na rynku dostępne są urządzenia nieco sprytniejsze od nas, które w przypadku zagrożenia poinformują o wysokim stężeniu tej niezwykle niebezpiecznej substancji, już za kilka dni montaż czujników dymu i czadu będzie obowiązkowy.

Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

Wielka reforma dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego trwa. Jakie korekty nowelizacji ustawy przewidziano? Kiedy wejdą w życie nowe przepisy? Przedsiębiorcy wystosowali apel do rządzących.

REKLAMA

Pies hałasuje i zakłóca spokój. Czy potrzebne są nowe przepisy?

W przypadku hałaśliwych zwierząt domowych nie pomogą ani przepisy administracyjne, ani karne. Na problem zwraca uwagę Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Bez tego papierka zapomnij o odszkodowaniu w razie pożaru

Mogłoby się wydawać, że skoro m. in. budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe, gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej oraz obiekty budowlane budownictwa zagrodowego i letniskowego, nie wymagają prowadzenia dla nich książki obiektu budowlanego, to nie dotyczy też ich obowiązek dokonywania przeglądów niektórych instalacji – skoro nie ma książki, do której wynik takiego przeglądu można by wpisać. Jednak nic bardziej mylnego! W niniejszym artykule skupimy się na jednym z istotniejszych obowiązków właścicieli nieruchomości.

Ustawa o jawności nie wpłynęła na obniżenie cen mieszkań [Raport]

W III kwartale br. nastąpiło ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym - wynika z raportu JLL. Wejście w życie ustawy o jawności cen wywołało falę korekt w cennikach deweloperów, ale ich wpływ na poziom cen był znikomy, ponieważ podwyżki i obniżki się zrównoważyły.

TBS-y na marginesie. Najtańszy najem w Polsce wciąż bez wsparcia państwa

Mimo kryzysu mieszkaniowego i galopujących cen, Towarzystwa Budownictwa Społecznego nadal działają w cieniu polityki państwa. Choć oferują najtańszy i najbezpieczniejszy najem w kraju, ich potencjał pozostaje niewykorzystany – procedury są zbyt skomplikowane, a finansowanie znikome. Jeśli to się nie zmieni, za kilka lat czeka nas jeszcze głębszy kryzys.

REKLAMA

Miało nie być podatku katastralnego, a jednak po cichu trwają prace – rewolucja w podatku od nieruchomości coraz bliżej?

Od kilku lat w debacie publicznej pojawia się temat istotnych zmian w podatku od nieruchomości i już kilkukrotnie opinia publiczna była sondowana przez władze potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego. Okazuje się, że jednak z sejmowych komisji właśnie obraduje nad taką propozycją. Co znamienne, dzieje się to w okresie, gdy planowany deficyt w budżecie państwa sięgnie blisko 300 mld zł, zatem dodatkowe pieniądze z nowego i droższego sposobu opodatkowania nieruchomości mogłyby stanowić istotny zastrzyk dla budżetu kosztem właścicieli nieruchomości.

Podatek od nieruchomości 2026. Jakie będą nowe stawki i jak najlepiej opłacić daninę?

Podwyżki cen gazu, prądu i żywności to dopiero początek. Po waloryzacji emerytur i innych świadczeń, inflacja ponownie upomni się o swoje, tym razem poprzez wyższe opłaty za domy i mieszkania. W 2026 roku wiele gmin wykorzysta wskaźnik inflacji, by podnieść lokalne podatki. Kogo dotkną największe podwyżki i czy Twój budżet domowy wytrzyma kolejne obciążenie?

REKLAMA