REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki

Robert Nogacki
radca prawny
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością . Podatnik kupił mieszkanie, ale zmuszony był je sprzedać, i to po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Powodem zaniżenia ceny transakcji była ciążąca na nieruchomości dożywotnia służebność mieszkania, przez którą, pomimo upływu lat, nie mógł z niej korzystać. Fiskus stwierdził, że w przepisach podatkowych nie ma mowy o tym, aby wada prawna nieruchomości należała do katalogu okoliczności, które mogą wpływać na zaniżenie podstawy opodatkowania. Ochronę przed takim działaniem podatnik uzyskał w sądzie, który przypomniał fiskusowi, że „…zgodnie z uwarunkowaniami konstytucyjnymi nie wolno niejasnych uregulowań podatkowych interpretować na niekorzyść podatników…” (wyrok WSA w Gdańsku z 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20).

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością

W 2011 r. podatnik kupił mieszkanie. Nie wiedział jednak, że sprzedający ustanowił na tym lokalu dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania na rzecz swojego syna. Służebność uprawnia syna do korzystania z całego lokalu. Mimo więc posiadania aktu własności nowy właściciel mieszkania nigdy nie miał możliwości korzystania z niego i użytkowania go, bo prowadzone przeciw korzystającemu ze służebności lokatorowi postępowanie o eksmisję okazało się bezskuteczne. W obliczu tej bezsilności w 2014 r. podatnik postanowił sprzedać mieszkanie, o czym poinformował urząd skarbowy w kwietniu 2015 r., składając PIT-39 za rok poprzedni.

REKLAMA

Dopłata podatku po ponad 5 latach od dokonania transakcji

REKLAMA

Po blisko 5 latach od złożenia deklaracji, w lutym 2020 r., naczelnik urzędu skarbowego pozyskał opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który potwierdził, że wartość lokalu obciążonego dożywotnią służebnością mieszkania była w 2014 r. znacznie wyższa niż ta, jaką wykazał w zeznaniu podatnik. Decyzją z czerwca 2020 r. naczelnik określił mu zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowego mieszkania w wyższej kwocie, odpowiednio do wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.

Decyzję naczelnika podtrzymał w mocy dyrektor izby administracji skarbowej. Przytoczył treść art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W opinii dyrektora użyte przez ustawodawcę określenie: „w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia” wyraźnie przesądza, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową rzeczy mogą być jedynie czynniki dotyczące jej fizycznej strony, a więc takie jak materialne zużycie czy stan techniczny. Dyrektor nie dostrzega więc, aby mogły być nimi czynniki prawne, zwłaszcza że system prawa podatkowego kieruje się generalną zasadą, w myśl której dla określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego bez odliczania długów i ciężarów. Ewentualne wyjątki od tej zasady zostały wyraźnie określone przez ustawodawcę, a wśród nich DIAS nie dostrzega ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania.

Przyczyn odejścia od ceny rynkowej nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych

REKLAMA

Podatnik zaskarżył decyzję dyrektora izby administracji skarbowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przychylił się do jego argumentacji, orzekając, że zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem. Sąd przytoczył treść kolejnego ustępu art. 19 ustawy o PIT – ust. 4. Stanowi on, że w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Owe „uzasadnione przyczyny”, o których mowa w tym przepisie, należy zdaniem sądu łączyć z uregulowaniami dotyczącymi wartości rynkowej z art. 19 ust. 3. W zasadzie więc trudno wymienić wyczerpujący katalog przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie bądź zawyżenie ceny w stosunku do wartości rynkowej. Zwłaszcza że w obrocie gospodarczym bardzo często występują sytuacje nietypowe, które nie pozostają bez wpływu dla wartości posiadanej rzeczy czy prawa. Sąd przywołał głos orzecznictwa w podobnych sprawach, w których wskazywano na takie przyczyny jak: potrzebę szybkiego zbycia przy stosunkowo dużej podaży na rynku, plany budowy znaczących obiektów budowlanych takich jak autostrada czy hipermarket, a także przymusowe położenie sprzedającego, tj. wysokie koszty utrzymania przy jednoczesnej nieprzydatności do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem WSA w Gdańsku do takich przyczyn można również zaliczyć np. zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące, że korzystanie z niej staje się uciążliwe. Jak orzekł Sąd, przyczyn uzasadniających odejście od ceny rynkowej konkretnej rzeczy nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych.

Czysta wartość rzeczy lub praw

Następnie WSA przytoczył wyrok składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 3/14, w którego uzasadnieniu wskazano, że dokonując wykładni prawa, nie wolno ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej i ograniczać się wyłącznie do wykładni językowej, gdyż jej, wydawać by się mogło, jasny wynik w konfrontacji z innymi przepisami lub celem regulacji może się okazać wątpliwy. WSA odwołał się więc do analogicznego do przyjętego w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT rozwiązania, a zawartego w art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w którym ustawodawca stwierdza, że podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość). WSA skonstatował więc, że dokonując wykładni systemowej zewnętrznej, można stwierdzić, że w odniesieniu do ustaw podatkowych ustawodawca wyraził konstrukcję metody ustalania wartości rynkowej rzeczy i praw na potrzeby określenia podstawy opodatkowania w oparciu o ich czystą wartość, a więc po jej zmniejszeniu o długi i ciężary.

Służebność mieszkania jest ciężarem wpływającym na jego rynkową wartość

Z kolei ustawodawca w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że przy ustalaniu wartości rynkowej na potrzeby opodatkowania tym podatkiem nie odlicza się długów i ciężarów. Skoro więc w ustawie podatkowej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wyraźnie nakazał wyłączenie ciężarów i długów z katalogu czynników, jakie mogą uzasadniać modyfikację ceny rynkowej, to jeśli takiego wyraźnego wyłączenia nie zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, to oznacza to, że działając na gruncie tej drugiej ustawy, jako czynnik modyfikujący cenę rynkową należy uwzględniać długi i ciężary. A takim ciężarem w rozpoznawanej sprawie jest nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania.

Zasada braku zaufania do organów podatkowych

Czy dziś podatnicy potrzebują ochrony prawnej przed działaniami organów podatkowych? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza przywołana wyżej sprawa. Postulowana przez ustawodawcę zasada budowania zaufania do organów podatkowych, wyrażona w art. 121 Ordynacji podatkowej, wciąż pozostaje martwa. Co więcej, organy swoimi działaniami sprawiają, że coraz silniej ugruntowuje się zasada nakazująca podatnikom w relacjach z nimi wykazywać brak zaufania do działań urzędników.

WSA w Gdańsku, wydając swój wyrok, wyraźnie pouczył organy podatkowe, że nie tylko ustawy podatkowe, ale i sama Konstytucja RP zabrania urzędnikom interpretować niejasne przepisy na niekorzyść podatnika. Brak szczegółowych unormowań określonej sytuacji prawnej nie może prowadzić do nakładania na podatnika zobowiązań podatkowych i pozostawiania w tym nakładaniu nadmiernej swobody organom podatkowym. A żeby jeszcze bardziej uwypuklić ignorancję i hipokryzję tychże organów, przywołał dokument wydany przez ich szefa – Ministra Finansów, w którym to stwierdza: „Jeśli organ podatkowy natrafi na wątpliwości co do znaczenia przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego, to wówczas stosując art. 2a Ordynacji podatkowej, powinien przyjąć znaczenie przepisów korzystniejsze dla podatnika" (interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2015 r., PK4.8022.44.2015, Dz.Urz. MF 2016/4).

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe wsparcie dla kredytobiorców. Wiadomo, kiedy kredyt #naStart wejdzie w życie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że nowe przepisy dotyczące wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania wejdą w życie w drugiej połowie 2024 roku. Projekt ustawy wprowadzającej kredyt "#naStart" jest obecnie konsultowany.

Frankowicze czekają na uchwałę Sądu Najwyższego. Czy 25 kwietnia 2024 r. Izba Cywilna SN wyjaśni wreszcie 6 kluczowych zagadnień prawnych?

W dniu 25 kwietnia 2024 roku poznamy kolejny rozdział wieloletniej już sagi związanej z wydaniem tzw. uchwały frankowej przez Sąd Najwyższy w pełnym składzie Izby Cywilnej. Na ten dzień zostało wyznaczone posiedzenie Sądu Najwyższego, który ponownie ma zająć się zagadnieniami prawnymi dot. spraw frankowych, które zostały przedstawione przez Pierwszą Prezes. Czy jednak ta uchwała ma szanse zostać wydana i czy rzeczywiście – po wielu wyrokach TSUE w polskich sprawach frankowych – jest jeszcze potrzebna? Czy jeżeli zostanie wydana, to ułatwi rozstrzyganie pozwów Frankowiczów czy tylko skomplikuje te procesy? 

W jaki sposób deweloperzy mieszkaniowi korzystają z sztucznej inteligencji

Sztuczna inteligencja jako wsparcie dla deweloperów? Jak najbardziej. W jaki sposób już ją wykorzystują i jak planują wykorzystywać AI w przyszłości? 

W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

REKLAMA

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

REKLAMA

W Łodzi na wyburzenie czekają budynki z niemal 2,3 tys. mieszkań. A jak w innych miastach?

W Polsce w ponadstuletnich kamieniach mieszka więcej niż 2,2 mln rodaków. Czy to bezpieczne? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

REKLAMA