Kiedy deweloper ma prawo do pełnego odliczenia VAT?

Odliczenie VAT. Deweloper przed sądem

Belgijska spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i sprzedaży lokali w budynkach wielomieszkaniowych. Ze względu na to, że budynki są wznoszone na gruntach stanowiących własność osób trzecich, niepodzielne udziały w prawie własności gruntów przypadające na mieszkania sprzedawane są bezpośrednio przez właścicieli gruntów. Spółka sprzedaje lokale mieszkalne osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej i ponosi przy tym wydatki m.in. na reklamę, koszty administracyjne czy prowizje biur nieruchomości. Deweloper w całości odlicza VAT naliczony na dokumentujących te wydatki fakturach.

Organ zażądał zwrotu VAT

W wyniku przeprowadzonej w spółce kontroli podatkowej organ stwierdził, że deweloper może odliczać naliczony VAT jedynie w zakresie, w jakim dotyczy on sprzedaży budynków wzniesionych przez firmę. Organ ograniczył zatem zakres prawa do odliczenia VAT przyznanego tej spółce poprzez zastosowanie do kwoty naliczonego VAT ułamka, którego licznik stanowiła cena budynku, a mianownik – cena budynku dodana do ceny gruntu. W rezultacie belgijski fiskus domagał się od spółki zapłaty kwoty 92 313,99 euro z tytułu nienależnie odliczonego VAT, wraz z odsetkami i dodatkowymi grzywnami.

Polecamy nasze publikacje: Najważniejsze zmiany w VAT i akcyzie od 1 lipca 2021 r.

Charakter drugorzędny korzyści

Spółka zapłaciła objętą nakazem zapłaty kwotę, której zażądał organ. Ale jednocześnie wniosła od niego sprzeciw, domagając się jej zwrotu. Belgijski sąd I instancji przychylił się do sprzeciwu dewelopera. Uznał, że sprzedaż budynku, jak i gruntu stanowi jedną i tę samą dostawę nieruchomości, dlatego sporne, a poniesione przez sprzedającego koszty reklamy, prowizji agentów nieruchomości i administracyjne sprzedający ten może w całości klasyfikować jako dotyczące jego jedynej działalności gospodarczej, czyli budowy i sprzedaży lokali mieszalnych. W opinii sądu okoliczność, że ww. właściciele gruntów mogli czerpać korzyści z nabywanej przez dewelopera reklamy czy z usług zatrudnionych przez niego pośredników w obrocie nieruchomościami, jest korzyścią drugorzędną względem potrzeb, jakie wydatki te zaspokajały w odniesieniu do dewelopera.

Apelacja na korzyść fiskusa

Od powyższego wyroku odwołał się organ, a sąd apelacyjny podzielił jego stanowisko, wskazując, że pomimo istniejącego związku między sprzedażą budynków a sprzedażą gruntów nie jest on bezpośredni i ścisły. A spółka deweloperska miała możliwość refakturowania na właścicieli gruntów części kosztów reklamy, administracyjnych i pośredników w obrocie nieruchomościami, bowiem zasadniczo to oni powinni te koszty ponieść w zakresie, w jakim dotyczyły sprzedaży ich gruntów.

Prawo do pełnego odliczenia VAT

Deweloper wniósł skargę kasacyjną. Belgijski sąd kasacyjny, rozpoznając sprawę, zwrócił się do Trybunału Sprawiedliwości UE z pytaniem prejudycjalnym o wyjaśnienie, czy unijna dyrektywa VAT nie sprzeciwia się pełnemu odliczeniu VAT w sytuacji, gdy odliczenie to dotyczy poniesionego przez przedsiębiorcę wydatku, a który przynosi korzyść również osobie trzeciej, jak miało to miejsce w opisanej sprawie, pod warunkiem, że wystąpi bezpośredni i ścisły związek pomiędzy tym wydatkiem a działalnością gospodarczą przedsiębiorcy, zaś korzyść osoby trzeciej jest drugorzędna względem potrzeb przedsiębiorstwa?

Trybunał Sprawiedliwości przyznał w tym sporze, że rację ma przedsiębiorca, spółka deweloperska, która ponosiła wydatki, a z których korzyści czerpali również pośrednio właściciele gruntów, czyli osoby trzecie. W opinii Trybunału sprzeczne z unijną, ogólną i fundamentalną zasadą neutralności VAT byłoby pozbawianie podatnika możliwości pełnego odliczenia tego podatku od wydatków poniesionych na potrzeby transakcji tylko dlatego, że osoba trzecia czerpie z nich korzyść o drugorzędnym znaczeniu.

„Artykuł 17 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy (…) należy interpretować w ten sposób, że okoliczność, iż poniesione przez podatnika będącego deweloperem wydatki z tytułu kosztów reklamy, kosztów administracyjnych i prowizji agentów nieruchomości, jakich dokonał on w ramach sprzedaży mieszkań, przynoszą korzyść również osobie trzeciej, nie stoi na przeszkodzie możliwości pełnego odliczenia przez tego podatnika podatku od wartości dodanej naliczonego z tytułu owych wydatków, jeżeli, po pierwsze, istnieje bezpośredni i ścisły związek pomiędzy wspomnianymi wydatkami a działalnością gospodarczą podatnika, oraz po drugie, korzyść, jaką osoba trzecia uzyskuje, ma charakter drugorzędny względem potrzeb przedsiębiorstwa podatnika” (wyrok TSUE (izba ósma) z 1 października 2020 r. w sprawie C‑405/19 Vos Aannemingen BVBA przeciwko Belgische Staat).

Podsumowanie

Co ten wyrok może oznaczać dla polskich przedsiębiorców? Jeśli któryś znalazł się w podobnej sytuacji, i organy podatkowe odmówiły mu możliwości pełnego odliczenia VAT od kosztów z uwagi na pośrednie czerpanie z nich korzyści przez osoby trzecie, ale korzyści o charakterze drugorzędnym, a koszt ten miał większe znaczenie dla przedsiębiorstwa oraz bezpośredni i ścisły związek z prowadzoną przez nie działalnością, to wydany przez TSUE wyrok może stanowić podstawę do obrony przed takimi działaniami fiskusa – zarówno w odniesieniu do już poniesionych, jak i przyszłych wydatków.

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec