Plan miejscowy - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Lokalizacja nieruchomości

Jak najbardziej pierwszorzędnym czynnikiem w nieruchomościach, nie tylko zresztą mieszkaniowych, jest lokalizacja. To ona w wielu kwestiach ma decydujące znaczenie, z bieżącą ceną lokum i jej perspektywach wzrostu/spadku w czasie na czele. Co więcej, lokalizacja mieszkania czy domu będzie stanowić na długie lata wyznacznik kosztów funkcjonowania domowników, wynikający choćby z czasu oraz dystansu codziennych dojazdów do pracy, szkoły i wszelkich innych.

Co jednak najważniejsze, ewolucja i rozwój wszelkich odmian okolicznej infrastruktury oraz postępujące zagospodarowanie terenu, już w średniej perspektywie mogą w sposób odczuwalny zmieniać status lokalizacji, natomiast w dłuższym terminie radykalnie go zmodyfikować. Innymi słowy, okolica dziś uznawana za mało atrakcyjną jako miejsce inwestycji mieszkaniowych, już w przeciągu kilku lat może znacznie zyskać na atrakcyjności np. za sprawą powstania infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, rekreacyjno-sportowej, czy handlowej. Podobnie prawdopodobna jest sytuacja odwrotna, gdy przykładowo konieczna będzie budowa w sąsiedztwie oczyszczalni ścieków lub przeprowadzenia innej równie uciążliwej dla okolicznych mieszkańców inwestycji. Pytanie, w jaki sposób ustrzec się podobnych niespodzianek.

Plan miejscowy - co to?

Potocznie określany planem miejscowym, a w pełnym brzmieniu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to akt prawa miejscowego, który w formie uchwały miasta lub gminy reguluje sposób wykorzystania ich terenu. Jest dokumentem o trudnym do przecenienia znaczeniu dla inwestorów poszukujących każdego rodzaju nieruchomości – głównie domu, działki budowlanej czy wreszcie lokum na osiedlu wielorodzinnym.

Plan miejscowy jest źródłem zasadniczych informacji dla każdej inwestycji, jaka mogłaby powstać na terenie, którego dotyczy. Zawiera więc przede wszystkim informacje o przeznaczeniu parceli na terenach jakie obejmuje swym zasięgiem, minimalnych parametrach działek budowlanych, dopuszczalnej powierzchni zabudowy, czy rozmiarach obiektów na nich wznoszonych liczonych w metrach i kondygnacjach.

Poza tymi najważniejszymi informacjami MPZP w zależności od swej szczegółowości decyduje o całym katalogu wymogów, jakim będzie musiał podporządkować się inwestor, planujący każdego rodzaju budowę na przedmiotowym terenie. Może więc decydować o usytuowaniu budynków względem drogi, rodzaju użytych materiałów budowlanych, sposobie pokrycia dachu i jego formie, kolorze elewacji, sposobie odprowadzania ścieków i jeszcze wielu innych.

Na plan miejscowy składają się jego dwie części – tekstowa oraz graficzna. Część tekstowa zawiera treść uchwały Rady Gminy, natomiast graficzna jest załącznikiem do części tekstowej w postaci rysunku na kopii mapy zasadniczej. MPZP jest podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, ma wiec zasadnicze znaczenie dla planujących budowę domu lub uruchomienie innej inwestycji. Pytanie, jakie znaczenie może mieć dla nabywców lokali w inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych.

Plany miejscowe wciąż towarem deficytowym

Jak już wyżej wspomniano pierwszorzędną funkcją planu miejscowego jest przypisanie konkretnego przeznaczenia terenom, których dotyczy, a także wyznaczenie granic pomiędzy obszarami o różnym przeznaczeniu lub odmiennych zasadach zagospodarowania.

Może to być bardzo ważna kwestia dla poszukujących mieszkania do nabycia, gównie w lokalizacjach w pełni nie zagospodarowanych, na których dopiero zaczyna rozwijać się budownictwo mieszkaniowe. Warto wówczas za pośrednictwem planu miejscowego zorientować się w przeznaczeniu niezagospodarowanych terenów bardziej lub mniej bezpośrednio sąsiadujących z osiedlem mieszkaniowym, na którym planujemy nabyć wymarzone lokum. Może się bowiem okazać, że kawałek dalej MPZP przewiduje treny przeznaczone na inwestycje przemysłowe albo drogę szybkiego ruchu. W takim przypadku decyzja o zakupie mieszkania warta byłaby zapewne ponownego przemyślenia pod kątem ryzyka inwestycyjnego wynikającego z lokalizacji, której uciążliwość dla okolicznych mieszkańców prędzej czy później może ulec eskalacji do poziomu trudnego do akceptacji.

Oczywiście możliwa jest i odmienna sytuacja, kiedy to plan miejscowy przewiduje nieopodal urządzenie terenów zielonych, rekreacyjnych, np. w postaci parku, boiska sportowego czy basenu. Taka informacja może ostatecznie przesądzić o decyzji zakupowej, a oferta sprzedaży lokum wydać się okazyjna.

Plan miejscowy - jak sprawdzić?

MPZP jest dokumentem dostępnym w urzędzie miasta lub gminy, a także w sieci w dziennikach urzędowych województw. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje wszystkie rodzime gminy do uchwalenia planów miejscowych. Niestety dotychczas warunek ten jest spełniony dla zaledwie jednej trzeciej powierzchni kraju. Stąd w przypadku braku MPZP planujący budowę domu muszą starać się o tzw. warunki zabudowy, natomiast faktyczne sprawdzenie terenu pod względem przewidywanego przeznaczenia nie będzie praktycznie możliwe do czasu jego uchwalenia.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl