REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy nieruchomości to dobra lokata kapitału?

Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Kinga Hanna Stachowiak
Wspólnik Zarządzający w Kancelarii Prawnej Skarbiec
Inwestycja w nieruchomości
Inwestycja w nieruchomości
"Mieszkania na sprzedaż" Chrzanowscy Sp. z o.o.

REKLAMA

REKLAMA

Nieruchomości to dochodowa inwestycja długoterminowa, gdyż w dłuższej perspektywie czasowej zazwyczaj drożeją, a wzrost ich wartości przewyższa inflację. Spodziewana w najbliższych miesiącach korekta cen lokali mieszkalnych oraz polityka banków mogą być świetną okazją do w miarę bezpiecznej i zyskownej inwestycji w nieruchomości.

Wywołany koronawirusem lockdown uderzył praktycznie we wszystkie dziedziny gospodarki i życia społecznego. Sektor nieruchomości również odczuł skutki wprowadzonych w marcu i kwietniu restrykcji, które w pewnych obszarach jeszcze się utrzymują.

REKLAMA

Dlaczego ceny mieszkań wyhamowały?

O ile prace na budowach toczyły się w miarę normalnie, tak znacząco spadła liczba zawieranych wiosną transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. Szacuje się, że obroty na rynku mogły spaść nawet o 50-60%. Wiele osób wycofało się z zawartych z deweloperami umów rezerwacyjnych. Inni wstrzymali się ze złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny lub otrzymali z banku decyzję odmowną.

REKLAMA

Mniejszy ruch w interesie tylko w części wynikał z fizycznych ograniczeń dotyczących przemieszczania się czy funkcjonowania urzędów. Na zmianę postaw kupujących i sprzedających mieszkania wpłynęła też panująca wówczas atmosfera strachu i niepewności.

W efekcie wzrost cen nieruchomości mieszkalnych, które w ostatnich kwartałach drożały w tempie dwucyfrowym, wyhamował. Nastała stabilizacja. Wszyscy uczestnicy rynku czekają na dalszy rozwój wydarzeń.

Póki co deweloperzy bronią się przed obniżkami, oferując różnego rodzaju promocje (darmowe miejsca postojowe, komórki lokatorskie, gwarancje ceny) oraz ograniczając podaż (duży spadek pozwoleń na budowę i rozpoczynanych nowych inwestycji). Pierwsze oznaki korekty widać na rynku wtórnym. Jednak na razie dotyczą one tylko cen ofertowych. Brakuje jeszcze twardych danych, które potwierdziłyby tę tezę.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jaka będzie przyszłość sektora nieruchomości?

Nie wiadomo, w którą stronę pójdzie rynek. Karty wciąż rozdaje koronawirus. Ewentualna druga fala zachorowań na jesieni może stłumić odradzającą się aktywność gospodarczą i ponownie odwrócić trend w nastrojach konsumenckich.

REKLAMA

Pewną wskazówką odnośnie do kształtowania się cen mieszkań może być poprzednie duże tąpnięcie w światowej gospodarce. Według danych NBP w latach 2008-2012 lokale staniały średnio o prawie 1/5. Ale później stawki systematycznie rosły, ustanawiając w ostatnich miesiącach nowe rekordy nominalne (z tym że w ujęciu realnym, tj. po uwzględnieniu inflacji i wzrostu płac, były one niższe niż w szczycie hossy z końca I dekady obecnego wieku).

Zdaniem analityków PKO BP, który jest największym kredytodawcą hipotecznym w Polsce, nieruchomości stanieją o 15%. Niższe ceny nie utrzymają się jednak długo, gdyż już w połowie przyszłego roku znów mają zacząć rosnąć.

Czy warto trzymać pieniądze w banku?

Najbliższe miesiące mogą więc przynieść wiele okazji inwestycyjnych zwłaszcza tym, którzy dysponują sporym kapitałem i są zainteresowani ulokowaniem go w miarę bezpiecznie. Nieruchomości, przede wszystkim te luksusowe, to klasa aktywów, która w perspektywie co najmniej kilkuletniej może wypracować atrakcyjną stopę zwrotu. W najgorszym razie chroni majątek przed spadkiem siły nabywczej. Warto się nimi zainteresować nie tylko z powodu spodziewanej korekty cen.

Chodzi o to, że wskutek podwyższonej inflacji, ogromnej stymulacji fiskalnej (programy pomocowe rządów na całym świecie) i ultra niskich stóp procentowych, które mają się utrzymać przez dłuższy czas, majątek przechowywany w szeroko pojętej gotówce będzie tracił na wartości. Innymi słowy, za tę samą kwotę będziemy mogli kupić mniej niż dziś.

Przed utratą siły nabywczej nie uchronią naszych pieniędzy depozyty bankowe. Wedle ostatnich danych NBP statystyczna lokata przynosi 0,58% brutto zysku. Przy czym słowo zysk trzeba wziąć w cudzysłów. Od nominalnej stopy procentowej trzeba bowiem jeszcze odjąć podatek Belki.

W praktyce oznacza to, że od każdych 100 tys. zł bank po roku wypłaci nam 470 zł odsetek. Problem w tym, że ten sam wkład pieniężny po roku będzie wart tyle, ile dziś 96-97 tys. zł (prognozy inflacji mieszczą się w przedziale 2,5-4%).

Im większym kapitałem dysponujemy, tym większą stratę zanotujemy, trzymając środki w banku. Oczywiście przechowywanie ich w domowym sejfie jest jeszcze gorszym pomysłem, ponieważ wtedy nie otrzymamy nawet odsetek. W dodatku narazimy się na ryzyko kradzieży. Poza tym pieniądze będą bezczynnie leżeć, zamiast pracować i przynosić dochód.

Przeciw trzymaniu wszystkich środków na lokatach przemawia też polityka banków. Zaczęły one bardziej wymownie zniechęcać klientów do deponowania w nich dużych kwot. W ostatnim czasie niektóre instytucje wprowadziły opłatę za trzymanie dużych depozytów.

Początkowo ta swoista „kara” dotyczyła tylko firm. Jednak Citi Handlowy objął nią również zamożnych klientów indywidualnych. Taka danina nie jest tylko polską specyfiką. Już wcześniej ustanowiły ją organizacje na Zachodzie np. Deutsche Bank.

Czy nieruchomości to dobra inwestycja?

Co w takiej sytuacji zrobić? W co i jak ulokować wolne środki? Jedną z naczelnych zasad inwestowania jest dywersyfikacja, czyli rozdzielenie majątku na wiele klas aktywów. W slangu mówi się, żeby nie wkładać wszystkich jaj do jednego koszyka.

W ten sposób nie tylko minimalizujemy ryzyko straty w skali całego portfela, ale też zwiększamy potencjał zysków. Nawet jeśli stracimy na jednej inwestycji, to pozostałe wypracują zyski i w ostatecznym rozrachunku będziemy na plusie.

Jednym z wielu takich przysłowiowych koszyków mogą być nieruchomości, które w dłuższym okresie skutecznie opierają się inflacji. Dowodzą tego dane z rynków rozwiniętych.

Statystyki Case Shiller, Nationwide oraz Australian Bureau of Statistics pokazują, że w ujęciu długoterminowym mieszkania i domy w USA, Wielkiej Brytanii i Australii zyskiwały na wartości od kilku do kilkunastu procent rocznie. Najczęściej było to 1-2% powyżej wskaźnika CPI.

To potwierdza tezę o nieruchomościach jako bezpiecznej przystani dla kapitału. Oczywiście, zdarzają się przejściowe spadki cen, ale po pierwsze są one mniejsze niż wcześniejsze i późniejsze wzrosty, a po drugie okresy bessy w nieruchomościach trwają krócej niż czas hossy. Ponadto w wymienionych krajach nigdy nie zdarzyło się, aby fala przecen sprowadziła nominalne wyceny lokali mieszkalnych poniżej stanu sprzed początku prosperity.

Zmiany cen nieruchomości w USA, Wielkiej Brytanii i Australii (ujęcie nominalne)

Kraj

Okres

Trend

Łączna dynamika

Średnioroczna zmiana cen

USA

1915-1925

wzrostowy

52%

4,3%

1925-1933

spadkowy

-30%

-3,3%

1933-2006

wzrostowy

4103%

5,3%

2006-2012

spadkowy

-27%

-4,1%

od 2012

wzrostowy

58%

6,8%

Wielka Brytania

1954-1989

wzrostowy

3287%

10,6%

1989-1993

spadkowy

-20%

-4,7%

1993-2007

wzrostowy

267%

9,7%

2007-2009

spadkowy

-19%

-6%

2009-2010

wzrostowy

13%

6,3%

2010-2011

spadkowy

-4%

-2%

od 2011

wzrostowy

34%

3,7%

Australia

1986-2008

wzrostowy

428%

7,9%

2008-2009

spadkowy

-5%

-2,5%

2009-2010

wzrostowy

21%

10%

2010-2012

spadkowy

-5%

-1,6%

2012-2017

wzrostowy

52%

8,7%

2017-2019

spadkowy

-9%

-2,9%

Źródło: HRE Investments za Case Shiller, Nationwide i Australian Bureau of Statistics. Pominięto korekty trwające krócej niż rok oraz nieprzekraczające 2%.

Oznacza to, że znana z giełdy papierów wartościowych strategia typu „kup i trzymaj” w przypadku nieruchomości sprawdza się bardzo dobrze. Co prawda średni potencjał wzrostu cen domów, mieszkań czy rezydencji jest mniejszy niż akcji spółek (2-3% powyżej inflacji), ale dotyczy to również spadków. Te na parkiecie są o wiele większe i bardziej gwałtowne niż na rynku lokali mieszkalnych.

Statystyki cen nieruchomości dla Polski nie sięgają zbyt daleko w przeszłość. NBP gromadzi je od 2006 r. Od tamtego momentu doświadczyliśmy jednego długookresowego trendu spadkowego, który w zależności od regionu trwał od 2007/08 r. do 2012 r. Wówczas ceny mieszkań w miastach wojewódzkich obniżyły się o 17,8%.

Z tym że wcześniej w zaledwie rok urosły o niemal 2/3. Prawdopodobnie wzrost ten był bardziej okazały, ponieważ nieruchomości nad Wisłą zaczęły wyraźnie drożeć z chwilą akcesji Polski do UE. Dane GUS z lat 2004-2008 dla całego kraju wskazują na prawie 200-procentowy wzrost. Natomiast od 2013 r. do początku tegorocznej wiosny (najnowsze dane NBP dla największych miast) było to prawie 40% w przypadku rynku pierwotnego i ok. 45% dla rynku wtórnego.

Jak wygląda rynek nieruchomości luksusowych w Polsce?

Nieruchomość kupiona w celach inwestycyjnych nie musi stać nieużywana i czekać na wzrost wartości. Można ją wynająć. Może też służyć inwestorowi do celów mieszkalnych i w różnych przedsięwzięciach, np. jako baza wypadowa na weekendy, miejsce eventów, a nawet – jako plan zdjęciowy.

Świetny przykład to położona na przedmieściach Warszawy rezydencja Musuły, na którą składa się dwukondygnacyjny budynek mieszkalny z poddaszem użytkowym o łącznej powierzchni 1140 m2 oraz 15-ha działka porośnięta lasem.

W Polsce oprócz uniwersalnych czynników (duży metraż, wysoki standard wykonania, ciekawa architektura, dogodna lokalizacja, piękny krajobraz, drogie wyposażenie, przestronny ogród) duża wartość obiektów tego typu bierze się z ich rzadkości. Wedle danych serwisu Domiporta.pl z 2018 r. w całej Polsce istniały tylko 102 rezydencje, przy czym wszystkie zlokalizowane były na terenie pięciu województw. Średnia cena ofertowa wynosiła 4,6 mln zł.

W zależności od przyjętych definicji KPMG szacuje wartość całego rynku nieruchomości luksusowych w Polsce na 1,4-3,8 mld zł. W poprzednim roku urósł on o 7-8%. Pamiętajmy, że ten wycinek rynku nieruchomości ze swej natury bardziej opiera się wahaniom niż segment popularny.

– Przewidujemy dalszy wzrost w kolejnych latach, a ewentualne spowolnienie może w większym stopniu wpłynąć na liczbę transakcji niż na spadek wartości kapitałowej najlepszych projektów – mówi prezes Tacit Investment Karolina Kaim.

Podobnego zdania jest szef BBI Development Michał Skotnicki. – Transakcji jest trochę mniej, zainteresowanie wzrosło. Bardziej zamożni chcą gdzieś ulokować swoje środki, bo stopy procentowe są bliskie zeru. Nieruchomości luksusowe mają to do siebie, że czynsze jednostkowe są w nich wyższe niż na rynku popularnym – przyznaje.

Ile kosztują luksusowe nieruchomości?

Nieruchomość premium to również prestiż i wyraz statusu. Nie bez powodu David i Victoria Beckhamowie czy Giorgio Armani wyłożyli po 30 mln USD na apartamenty w Wieży Chalify – położonym w Dubaju najwyższym budynku świata.

Robert Lewandowski jest właścicielem luksusowego lokum przy ul. Złotej 44 w Warszawie, za które zapłacił ponoć 35 mln zł. W 135-metrową nieruchomość w sąsiednim Cosmopolitanie zainwestował inny znany piłkarz – Jakub Błaszczykowski. Jeśli wierzyć cenie z katalogu, oficjalnie wyłożył na to prawie 3,8 mln zł.

Autor: Kinga Hanna Stachowiak
Wspólnik Zarządzający w
Kancelarii Prawnej Skarbiec

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pusty korytarz w bloku to sprawna ewakuacja

Wózki na klatkach schodowych, rowery, kartony i szafy w podziemnych garażach. Taki widok jest codziennością na ternie wielu osiedlach. Dla mieszkańców to sposób na zaoszczędzenie kilku metrów powierzchni. Niestety, takie zachowanie nie jest zgodne z wytycznymi przeciwpożarowymi. Komentarz Mariusza Łubińskiego, prezesa firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Stare drzewa - dla jednych skarb dla innych przeszkoda

Do napisania niniejszego artykułu zainspirowała mnie ostatnia transakcja na rynku pierwotnym. Dla młodego małżeństwa poszukiwałam nieruchomości w podwarszawskim miasteczku, koniecznie w małej inwestycji, domu z 3 sypialniami, ale przede wszystkim ze starodrzewem. Wybrane przez małżeństwo miasteczko, to prawdziwa zielona oaza pod Warszawą. Po odwiedzeniu kilkunastu inwestycji i przeprowadzonych rozmowach z lokalnymi, małymi deweloperami okazało się, że starodrzew nie zawsze jest „mile widziany przez klientów” i że za wycinką starych dorodnych drzew wcale nie stoją deweloperzy.

Nadchodzi obowiązkowa termomodernizacja mieszkań i domów. Sprawdź, które mogą być z niej zwolnione i na jakich zasadach z zastosowania się do dyrektywy budynkowej

Już od przyszłego roku zacznie działać tak zwana dyrektywa budynkowa. Wszystkie domy, bloki, kamienice i inne nieruchomości zostaną podzielone według klas energetycznych. Te z najniższa w trybie pilnym będą przechodzić obowiązkową termomodernizację, co mimo wsparcia ze środków publicznych dla ich właścicieli oznacza nie tylko uciążliwości, ale i dodatkowe koszty.

Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii budzi emocje wśród osób planujących zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim. Od 3 kwietnia w wchodzą w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi cała procedura sądowa dotycząca nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) ma zostać zakończona w maksymalnie 15 dni.

REKLAMA

Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

REKLAMA

Spada liczba planujących zakup mieszkania w Polsce, rośnie popyt na nieruchomości w Hiszpanii. Przyczyna: sytuacja w Ukrainie napędza boom na hiszpańskim rynku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, coraz więcej Polaków będzie szukać nieruchomości w Hiszpanii. Wpływa na to rosnąca niepewność geopolityczna w Europie. Zamiast kupować mieszkanie w Polsce, inwestorzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Co deweloperzy sądzą o programie dopłat do kredytów mieszkaniowych

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny? Jak oceniają to deweloperzy? Jakie mają pomysły na inne rozwiązania wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA