REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karol Gorzkowski
Adwokat
Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. Co warto wiedzieć o nowych przepisach, które wejdą w życie 1 lipca 2022 r.?

Upadłość deweloperów jako przyczyna nowelizacji

REKLAMA

Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, która wchodzi w życie (z pewnymi wyjątkami) dnia 1 lipca 2022 r., określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania.

REKLAMA

Nowa ustawa jest odpowiedzią na negatywne doświadczenia rynku nieruchomości z lat ubiegłych, w tym związane z upadkiem firm deweloperskich. Nowo powstały Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc eliminować ryzyko strat finansowych u osób, które nabyły lokale mieszkalne albo domy od deweloperów, którzy wpadli w problemy finansowe. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jest jednym z istotnych elementów zapewniających skuteczność wprowadzonego nową ustawą, komplementarnego mechanizmu ochrony nabywców, opierającego się o różne uzupełniające się instrumenty. W związku ze zmianą ustawy deweloperskiej, konieczne stało się również uzupełnienie ustawy prawo upadłościowe, tak aby nowe mechanizmy ochronne mogły w pełni funkcjonować.

Przeznaczenie środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

REKLAMA

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jako podmiot, któremu zgodnie z ustawą powierzono obsługę DFG, odpowiada za wypłatę środków z DFG tytułem zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadkach wskazanych w ustawie. W większości przewidzianych przypadków, będzie to miało miejsce w sytuacji upadłości dewelopera. Zgodnie z ustawą, wypłata nastąpi m. in. w sytuacji wydania przez sędziego-komisarza (jest to organ postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego wyznaczany przez sąd upadłościowy albo restrukturyzacyjny prowadzący dane postępowanie) na podstawie ustawy Prawo upadłościowe; postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a także niewydania przez niego postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Wypłata nastąpi również w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 wspomnianej ustawy albo przez zarządcę w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego, w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu nowej ustawy, pierwsze trzy przypadki wskazane powyżej, będą miały miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia
i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości (czwarty wspomniany przypadek). Rozwiązanie to jest niezbędne w przypadku, gdyby syndyk lub inni uczestnicy postępowania nie złożyli wniosku o wyrażenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji mogłoby to doprowadzić do sytuacji, w której syndyk prowadziłby likwidację majątku dewelopera, a nabywcy lokali nie mieliby prawa do wypłat z DFG. Obecnie art. 298 Prawa restrukturyzacyjnego przewiduje uprawnienie zarządcy w postępowaniu sanacyjnym do odstąpienia od umowy wzajemnej, która nie została wykonana w całości lub
w części przed dniem otwarcia postępowania sanacyjnego. Przepis ten wymaga zgody sędziego-komisarza na odstąpienie od umowy wzajemnej i daje możliwość zaskarżenia postanowienia wydanego w tym przedmiocie również drugiej stronie umowy, może jednak się zdarzyć, że na jego podstawie dojdzie do odstąpienia przez zarządcę w postępowaniu sanacyjnym dewelopera od umowy zawartej z nabywcą. Analogiczna sytuacja może mieć miejsce w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia od umowy zawartej z nabywcą przez syndyka na podstawie art. 98 Prawa upadłościowego. Dlatego przypadki te, zostały również objęte gwarancją DFG.

Wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny w związku z upadłością dewelopera

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) wypłaca środki z DFG w razie wystąpienia jednego z opisanych wyżej przypadków po otrzymaniu stosownych informacji. W pierwszej kolejności, zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe, syndyk ma obowiązek poinformowania banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego
o upadłości dewelopera oraz o wydaniu przez sędziego-komisarza jednego ze wspomnianych wyżej postanowień w przedmiocie kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego albo poinformować o niewydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia w tym przedmiocie w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Syndyk ma także obowiązek złożenia dyspozycji zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Następnie Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje informacje o upadłości dewelopera i niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego otrzymane wcześniej od syndyka do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Natomiast w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 prawa upadłościowego lub przez zarządcę w trybie art. 298 prawa restrukturyzacyjnego, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informacje o tym odstąpieniu. W celu uruchomienia gwarancji z DFG, bank ma obowiązek dodatkowo przekazać informacje o wysokości środków zwróconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego, jeśli miało to wcześniej miejsce; pozostałej do wypłacenia na rzecz nabywcy wysokości środków wpłaconych przez niego na mieszkaniowy rachunek powierniczy a niezwróconych mu przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego; danych osobowych nabywcy. W konsekwencji Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny niezwłocznie wypłaca środki z DFG na rzecz nabywcy w pełnej wysokości dokonanych przez niego wpłat.

Ryzyko utraty przez nabywców środków wpłaconych na zakup nieruchomości od dewelopera w sytuacji jego upadłości, zostaje tym samym całkowicie wyeliminowane.

Źródła:

  1. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).
  2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 z późn. zm.).
  3. Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1588 z późn. zm.).

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków

Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Sp.p.
Specjalizuje się w zagadnieniach prawa gospodarczego, cywilnego i karnego
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

REKLAMA

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

Ceny garaży i miejsc postojowych w 2025 r. Metr kwadratowy garażu często droższy niż metr mieszkania na rynku wtórnym

Ceny garaży i miejsc postojowych w całej Polsce rosną dynamicznie – w niektórych miastach ofert jest mniej niż w innych, stąd duży wzrost cen. – Zdarzają się oferty, gdy metr kwadratowy garażu jest droższy niż metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Oferty powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy garażu już się zdarzają. Droższe są garaże wolnostojące, murowane, to także o nie ludzie pytają częściej. Miejsca postojowe w garażu podziemnym zdecydowanie trudniej sprzedać – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Oferta mieszkań z rynku pierwotnego. Co się zmieniło w ciągu ostatniego roku?

Jak wygląda obecnie rynek mieszkań z rynku pierwotnego? Czy deweloperzy rozszerzyli swoją ofertę? Na jakie mieszkania stawiają? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Kupno mieszkania. Czy zielone przedmieścia wygrywają z centrum?

Czy rośnie zainteresowanie mieszkaniami w zielonych, spokojnych częściach miast, sprzyjających pracy zdalnej? Jak zmieniają się preferencje lokalizacyjne kupujących? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Pomieszczenie przynależne: linie w garażu nie wystarczą?

Czy linie narysowane w garażu wystarczają, aby uznać miejsce postojowe za pomieszczenie przynależne do mieszkania? Wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl.

REKLAMA