REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karol Gorzkowski
Adwokat
Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. Co warto wiedzieć o nowych przepisach, które wejdą w życie 1 lipca 2022 r.?

Upadłość deweloperów jako przyczyna nowelizacji

REKLAMA

Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, która wchodzi w życie (z pewnymi wyjątkami) dnia 1 lipca 2022 r., określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania.

REKLAMA

Nowa ustawa jest odpowiedzią na negatywne doświadczenia rynku nieruchomości z lat ubiegłych, w tym związane z upadkiem firm deweloperskich. Nowo powstały Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc eliminować ryzyko strat finansowych u osób, które nabyły lokale mieszkalne albo domy od deweloperów, którzy wpadli w problemy finansowe. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jest jednym z istotnych elementów zapewniających skuteczność wprowadzonego nową ustawą, komplementarnego mechanizmu ochrony nabywców, opierającego się o różne uzupełniające się instrumenty. W związku ze zmianą ustawy deweloperskiej, konieczne stało się również uzupełnienie ustawy prawo upadłościowe, tak aby nowe mechanizmy ochronne mogły w pełni funkcjonować.

Przeznaczenie środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

REKLAMA

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jako podmiot, któremu zgodnie z ustawą powierzono obsługę DFG, odpowiada za wypłatę środków z DFG tytułem zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadkach wskazanych w ustawie. W większości przewidzianych przypadków, będzie to miało miejsce w sytuacji upadłości dewelopera. Zgodnie z ustawą, wypłata nastąpi m. in. w sytuacji wydania przez sędziego-komisarza (jest to organ postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego wyznaczany przez sąd upadłościowy albo restrukturyzacyjny prowadzący dane postępowanie) na podstawie ustawy Prawo upadłościowe; postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a także niewydania przez niego postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Wypłata nastąpi również w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 wspomnianej ustawy albo przez zarządcę w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego, w trybie art. 298 ustawy Prawo restrukturyzacyjne.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu nowej ustawy, pierwsze trzy przypadki wskazane powyżej, będą miały miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia
i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości (czwarty wspomniany przypadek). Rozwiązanie to jest niezbędne w przypadku, gdyby syndyk lub inni uczestnicy postępowania nie złożyli wniosku o wyrażenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji mogłoby to doprowadzić do sytuacji, w której syndyk prowadziłby likwidację majątku dewelopera, a nabywcy lokali nie mieliby prawa do wypłat z DFG. Obecnie art. 298 Prawa restrukturyzacyjnego przewiduje uprawnienie zarządcy w postępowaniu sanacyjnym do odstąpienia od umowy wzajemnej, która nie została wykonana w całości lub
w części przed dniem otwarcia postępowania sanacyjnego. Przepis ten wymaga zgody sędziego-komisarza na odstąpienie od umowy wzajemnej i daje możliwość zaskarżenia postanowienia wydanego w tym przedmiocie również drugiej stronie umowy, może jednak się zdarzyć, że na jego podstawie dojdzie do odstąpienia przez zarządcę w postępowaniu sanacyjnym dewelopera od umowy zawartej z nabywcą. Analogiczna sytuacja może mieć miejsce w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia od umowy zawartej z nabywcą przez syndyka na podstawie art. 98 Prawa upadłościowego. Dlatego przypadki te, zostały również objęte gwarancją DFG.

Wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny w związku z upadłością dewelopera

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) wypłaca środki z DFG w razie wystąpienia jednego z opisanych wyżej przypadków po otrzymaniu stosownych informacji. W pierwszej kolejności, zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe, syndyk ma obowiązek poinformowania banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego
o upadłości dewelopera oraz o wydaniu przez sędziego-komisarza jednego ze wspomnianych wyżej postanowień w przedmiocie kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego albo poinformować o niewydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia w tym przedmiocie w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Syndyk ma także obowiązek złożenia dyspozycji zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Następnie Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje informacje o upadłości dewelopera i niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego otrzymane wcześniej od syndyka do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Natomiast w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka na podstawie art. 98 prawa upadłościowego lub przez zarządcę w trybie art. 298 prawa restrukturyzacyjnego, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informacje o tym odstąpieniu. W celu uruchomienia gwarancji z DFG, bank ma obowiązek dodatkowo przekazać informacje o wysokości środków zwróconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego, jeśli miało to wcześniej miejsce; pozostałej do wypłacenia na rzecz nabywcy wysokości środków wpłaconych przez niego na mieszkaniowy rachunek powierniczy a niezwróconych mu przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego; danych osobowych nabywcy. W konsekwencji Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny niezwłocznie wypłaca środki z DFG na rzecz nabywcy w pełnej wysokości dokonanych przez niego wpłat.

Ryzyko utraty przez nabywców środków wpłaconych na zakup nieruchomości od dewelopera w sytuacji jego upadłości, zostaje tym samym całkowicie wyeliminowane.

Źródła:

  1. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).
  2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 z późn. zm.).
  3. Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1588 z późn. zm.).

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków

Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Sp.p.
Specjalizuje się w zagadnieniach prawa gospodarczego, cywilnego i karnego
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

REKLAMA

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA