Lokal za Grunt - jakie są założenia programu?

Lokal za Grunt - cel programu

Celem programu Lokal za Grunt, jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, jest skuteczne wsparcie samorządów gminnych w realizacji zadań przyczyniających się do zwiększenia dostępności mieszkań dla osób potrzebujących.

Mechanizm programy jest dość prosty, tj. lokale mieszkalne lub użytkowe jako częściowe rozliczenie ceny nieruchomości przekaże gminie inwestor, który nabędzie w drodze przetargu nieograniczonego nieruchomość.

Gmina może przeznaczyć lokale mieszkalne na mieszkania komunalne lub wnieść np. do spółki gminnej jako mieszkania na wynajem, również z opcją dojścia do własności. Lokale użytkowe gmina może natomiast wykorzystać np. pod działalność ochrony zdrowia, edukacyjną lub kulturalną – generalnie służącą ogółowi mieszkańców.

Przepisy dotyczące programu zostały przygotowane przez ustawodawcę w osobnej ustawie. Przywołajmy niektóre zapisy, by zrozumieć na czym polega ten nowy program, jakie elementy są niezbędne, by w nim uczestniczyć jako inwestor.

Ustawa "lokal za grunt"

Ramy prawne dla programu Lokal za Grunt znajdują się w ustawie z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (dalej także "ustawa"), która weszła w życie 1 kwietnia 2021 r.

Jeżeli chodzi o zakres przedmiotowy tej ustawy, to określa się w niej:

- zasady zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez nabywcę nieruchomości na własność gminie;

- sposób postępowania z lokalami lub budynkami przekazanymi na własność gminie przez nabywcę nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, których cenę rozliczono w cenie zbywanych nieruchomości.

W zakresie nieuregulowanym w ustawie z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawodawca określił trzy podstawowe definicje, którymi posługuje się w nowych przepisach, gdzie:

1) inwestor oznacza podmiot, który:

a) ubiega się o nabycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości albo

b) nabył nieruchomość z gminnego zasobu nieruchomości

- z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez ten podmiot na własność gminie;

2) inwestycja to przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane realizowane z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie;

3) organ właściwy oznacza wójta, burmistrza lub prezydenta miasta gospodarującego gminnym zasobem nieruchomości, z którego pochodzi nieruchomość zbywana z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie.

Przez przekazanie budynków na własność gminie rozumie się przeniesienie na gminę własności nieruchomości wraz z budynkami.

Rozliczenie „lokal za grunt” - rozliczenie w cenie nieruchomości

W art. 3 ustawy zaznacza się, że cena lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie w związku z nabyciem przez tego inwestora własności nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości może podlegać rozliczeniu w cenie tej nieruchomości (zwanemu dalej: rozliczeniem „lokal za grunt”). Rozliczenie „lokal za grunt” następuje na zasadach określonych w ustawie.

Uchwała gminy o zbyciu nieruchomości

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” rozstrzyga rada gminy zgodnie z właściwością, o której mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Uchwała o zbyciu nieruchomości wskazuje m.in. minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową lokali lub budynków, przeznaczenie lokali lub budynków, minimalny standard lokali lub budynków, wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków, cenę 1 m² powierzchni użytkowej lokalu lub budynku.

Do projektu uchwały określającej zasady zbycia nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” (zwanej dalej „uchwałą o zbyciu nieruchomości”) dołącza się operat szacunkowy określający wartość tej nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia projektu tej uchwały radzie gminy.

Rozliczenie „lokal za grunt” - wymogi dotyczące inwestycji

W przepisach ustawy określono wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”.

Wskazuje się, że lokale lub budynki mogą pochodzić:

1) wyłącznie z inwestycji;

2) z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja;

3) wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja.

Przy czym, dla lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja uchwała rady gminy może wskazywać dodatkowe wymogi dotyczące ich lokalizacji, w szczególności dotyczące odległości od budynków użyteczności publicznej, w tym budynków wykorzystywanych na potrzeby oświaty, wychowania lub opieki zdrowotnej, oraz dostępu do środków transportu publicznego.

Do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” inwestor może przeznaczyć wyłącznie:

1) w przypadku lokali lub budynków pochodzących z inwestycji:

a) lokale lub budynki wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich lub

b) lokale objęte zgodą banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu na gminę, lub

c) budynki objęte zgodą banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości wraz z budynkiem lub budynkami;

2) w przypadku lokali lub budynków pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja – lokale lub budynki wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Średni wskaźnik przeliczeniowy

Cena 1 m² powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Cena 1 m² powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, ustalona w powyższy sposób może jednak zostać podwyższona w uchwale o zbyciu nieruchomości - o nie więcej niż 20% lub 10% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego.

Lokal za Grunt - przetarg

Zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” następuje przez jej sprzedaż w drodze przetargu.

Przetarg na zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” przeprowadza się w formie przetargu pisemnego nieograniczonego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotem przetargu może być wyłącznie nieruchomość, w odniesieniu do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego przetargu, organ właściwy przeprowadza drugi przetarg. Natomiast gdy drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ właściwy może organizować kolejne przetargi, ogłaszane po sobie nie wcześniej niż po upływie 30 dni i nie później niż po upływie 6 miesięcy od dnia zamknięcia poprzedniego przetargu.

Szczegółowe wymogi dotyczące ogłaszania, organizowania i przeprowadzania przetargu znajdują się w art. 6. ustawy.

Lokal za Grunt - oferta inwestora

Zgodnie z wytycznymi określonymi przez ustawodawcę oferta inwestora składana w ramach programu Lokal za Grunt musi zawierać:

1) podstawowe informacje o inwestorze, w tym jego:

a) imię i nazwisko, nazwę albo firmę,

b) dane teleadresowe, w tym adres, numer telefonu i adres e-mail,

c) numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, jeżeli został nadany,

d) formę prawną prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli dotyczy;

2) datę sporządzenia oferty;

3) informacje o inwestycji, w tym liczbę i powierzchnię użytkową planowanych do objęcia tą inwestycją lokali lub budynków w podziale na lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, lub budynki o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu;

4) oferowaną cenę za nieruchomość i sposób jej zapłaty;

5) wskazanie lokali lub budynków oferowanych do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, w tym informacje o:

a) łącznej liczbie i powierzchni użytkowej tych lokali lub budynków,

b) powierzchni użytkowej poszczególnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, lub budynków o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu,

c) standardzie tych lokali lub budynków przedstawione w sposób pozwalający na ocenę spełnienia warunku w zakresie minimalnego standardu lokali lub budynków wskazanego w ogłoszeniu o przetargu zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy,

d) lokalizacji tych lokali lub budynków,

e) związanych z tymi lokalami lub budynkami obciążeniach, prawach i roszczeniach osób trzecich – w przypadku istniejących lokali lub budynków pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja;

6) oświadczenie, że inwestor zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń.

Do oferty inwestor dołącza kopię dowodu wniesienia wadium.

Lokal za Grunt  - umowa z inwestorem

Umowa podpisywana w ramach programu Lokal za Grunt powinna zawierać w szczególności:

1) dane identyfikujące nieruchomość, w tym:

a) położenie i oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków,

b) numer księgi wieczystej,

c) powierzchnię nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;

2) informacje o inwestycji, w tym termin jej zakończenia – w przypadku gdy lokale lub budynki planowane do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” będą pochodziły z inwestycji;

3) cenę nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu i sposób jej zapłaty;

4) zobowiązanie inwestora do przekazania na własność gminie lokali lub budynków:

5) cenę lokali lub budynków, które inwestor zobowiązuje się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, ustaloną jako iloczyn łącznej powierzchni użytkowej tych lokali lub budynków oraz ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku wskazanej w ogłoszeniu o przetargu;

6) zobowiązanie gminy do przeniesienia na inwestora decyzji o warunkach zabudowy oraz termin dokonania tego przeniesienia – w przypadku gdy inwestor zamierza realizować inwestycję zgodnie z warunkami ustalonymi w tej decyzji;

7) formę zabezpieczenia wykonania zobowiązania;

8) kary umowne, jeżeli mają być stosowane.

W przypadku nieprzekazania na własność gminie lokali lub budynków zgodnie z wymogami wynikającymi ze zobowiązania inwestor jest obowiązany do zapłaty gminie sumy pieniężnej stanowiącej 150% ceny lokali lub budynków, które zobowiązał się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”. Wierzytelność gminy z tytułu zobowiązania pieniężnego podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki albo zastawu.

Wniesienie budynku do spółki jako wkładu niepieniężnego

W art. 12 ustawy wskazuje się, że gmina może dokonać wniesienia lokali lub budynków przekazanych jej na własność przez inwestora w ramach rozliczenia „lokal za grunt” jako wkładu niepieniężnego do:

1) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej, w której gmina lub gminy dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;

2) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej, w której Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.

Przez wniesienie budynków jako wkładu niepieniężnego do spółki rozumie się wniesienie nieruchomości wraz z budynkami jako wkładu niepieniężnego do spółki.

W przypadku gdy przedmiotem wkładu niepieniężnego są lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, gmina zawiera ze spółką umowę, która określa w szczególności:

1) zasady wynajmu tych lokali lub budynków;

2) zasady naboru najemców tych lokali lub budynków, z uwzględnieniem kryteriów pierwszeństwa, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 1–4 i 6–13 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Powyższe informacje nie wyczerpują w pełni kwestii dotyczących nowych regulacji, które obowiązują od 1 kwietnia 2021 r. Po szczegóły odsyłamy do przepisów ustawy oraz do organów właściwych, którymi są wójt, burmistrz lub prezydent miasta gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, z którego pochodzi nieruchomość zbywana w rozliczaniu "lokal za grunt".

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 16 grudnia 2020 r.  o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości - Dziennik Ustaw rok 2021 poz. 223