Koniec boomu na mieszkania w Warszawie? Rynek wtórny wreszcie odetchnął

• Wpływ programów kredytowych
• Dominacja klientów z większym kapitałem
• Najdroższe mieszkania: 80 - 100 m kw
• Podział geograficzny cen w Warszawie

Jak wynika z raportu SonarHome.pl, ubiegły rok przyniósł wyraźne uspokojenie na wtórnym rynku mieszkań w Warszawie, który jeszcze niedawno znajdował się pod silnym wpływem impulsów popytowych związanych z programami wsparcia kredytowego oraz rosnącą dostępnością finansowania.

Wpływ programów kredytowych

„Po wygaszeniu programu »Bezpieczny Kredyt 2 proc.« oraz w warunkach utrzymujących się wysokich stóp procentowych rynek wtórny zaczął stopniowo odzyskiwać równowagę” - zauważyli eksperci. Ich zdaniem warszawski rynek nieruchomości wchodzi w fazę bardziej dojrzałego rozwoju, w którym większe znaczenie niż wcześniej mają lokalizacja, standard i realna siła nabywcza kupujących.

Z danych wynika, że mediana cen transakcyjnych mieszkań w stolicy wyniosła w 2025 roku 16,5 tys. zł za m kw., co oznacza spadek o 1 proc. rok do roku. Natomiast średnia cena osiągnęła poziom 17,6 tys. zł za m kw. Początek roku przyniósł wyraźniejsze obniżki, szczególnie między pierwszym a drugim kwartałem, jednak w drugiej połowie roku rynek się ustabilizował, a zmiany cen były już niewielkie - sprecyzowali autorzy raportu.

Podkreślili, że w ub.r. pomimo lekkiej korekty cen rynek wyraźnie ożywił się pod względem liczby zawieranych transakcji. Podpisano ponad 15,2 tys. umów sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, co oznacza wzrost o ok. 9 proc. rdr.

„To wyraźny sygnał, że popyt nie zniknął, lecz został jedynie chwilowo ograniczony przez wysokie koszty finansowania oraz niepewność gospodarczą. Wraz z poprawą warunków kredytowych część kupujących zaczęła wracać na rynek, zwiększając jego płynność” – ocenił, cytowany w informacji prasowej, Anton Bubiel z SonarHome.pl.

Dominacja klientów z większym kapitałem

Według raportu w okresie wysokich stóp procentowych w ub. r. na rynku dominowali klienci dysponujący większym kapitałem, którzy mogli pozwolić sobie na zakup droższych mieszkań. W efekcie udział lokali z ceną przekraczającą 25 tys. zł za m kw. utrzymał się na poziomie ponad 5 proc. „W praktyce oznacza to, że zmiany cen w ostatnich latach wynikały nie tylko z klasycznej relacji podaży i popytu, ale również z przesunięcia struktury zakupów w stronę droższych nieruchomości” – tłumaczył Bubiel.

Eksperci porównali też ceny ofertowe, które dotyczyły mieszkań wystawionych na sprzedaż od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r. oraz ceny transakcyjne, czyli umów notarialnych podpisanych w tym samym okresie. W 2025 roku utrzymała się wyraźna różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, która wyniosła średnio 4,23 proc., czyli nieco mniej niż rok wcześniej.

„W praktyce oznacza to, że negocjacje nadal były standardowym elementem procesu zakupu mieszkania” - ocenili autorzy badania. Wskazali, że przy medianie ofertowej na poziomie 17,2 tys. zł za m kw. i medianie transakcyjnej 16,2 tys. zł za m kw. różnica wynosiła około 1 tys. zł na metrze. Przy typowym mieszkaniu o powierzchni 40 m kw. przekładało się na około 40 tys. zł możliwej do wynegocjowania obniżki ceny.

Najdroższe mieszkania: 80 - 100 m kw

Najdroższym segmentem w ub. r. były lokale o powierzchni 80-100 m kw., w przypadku których mediana cen transakcyjnych wyniosła 18,1 tys. zł za m kw. Najpopularniejsze mieszkania, o metrażu 40-60 m kw., kosztowały przeciętnie około 16 tys. zł za m kw. Różnica pomiędzy skrajnymi segmentami przekraczała natomiast 2,2 tys. zł za m kw. Zdaniem ekspertów wynikała ona przede wszystkim z odmiennej struktury sprzedawanych lokali - w większych mieszkaniach częściej pojawiały się nieruchomości o wyższym standardzie i w lepszych lokalizacjach.

Podział geograficzny cen w Warszawie

W 2025 r. najdroższe mieszkania w zawartych transakcjach występowały w dzielnicach Żoliborz i Śródmieście, gdzie mediana cen transakcyjnych przekraczała 20 tys. zł za m kw., a tuż za nimi uplasował się Wilanów z ceną ok. 19,2 tys. zł za m kw. Na drugim biegunie znalazły się dzielnice peryferyjne, takie jak Wawer, Rembertów i Białołęka, gdzie ceny utrzymywały się w przedziale 13-14 tys. zł za m kw.

Pod względem dynamiki zmian największe spadki cen odnotowano w ubiegłym roku na Woli i Bielanach (ok. 6 proc. rdr), a także w Wilanowie i na Żoliborzu (ok. 4 proc. rdr). Wzrosty pojawiły się na Pradze-Południe (1 proc.) oraz w Wawrze (4 proc.).

Segment nieruchomości premium pozostał w 2025 r. odporny na ogólne spowolnienie - podali eksperci. W centralnych lokalizacjach zawierano transakcje przekraczające 40-60 tys. zł za m kw., a pojedyncze apartamenty osiągały ceny rzędu kilku milionów złotych. Według autorów badania przykłady sprzedaży lokali o powierzchni ponad 200 m kw. za przeszło 10 mln zł czy apartamentów w prestiżowych inwestycjach pokazały, że popyt na luksusowe nieruchomości utrzymywał się na wysokim poziomie, choć był bardzo selektywny.