Rynek pierwotny i wtórny w Warszawie z tą samą ceną. Ile kosztuj mkw własnego M w stolicy?

• Większy wybór nowych mieszkań
• Ceny mieszkań w dzielnicach
• Wzrost sprzedaży
• Jak długo nowe mieszkania czeka na właściciela?
• Mniej mieszkań na rynku wtórnym. Co z cenami?
• Rynek wynajmu o 2 proc. większy

Większy wybór nowych mieszkań

Na koniec grudnia 2025 r. w Warszawie dostępnych było blisko 14,6 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 8 proc. więcej w porównaniu do grudnia 2024 r., o 68 proc. więcej niż w 2023 r. i o 24 proc. więcej niż w 2022 r. Pod koniec ub.r. największy wybór nowych mieszkań był dostępny na Białołęce (3,2 tys.) oraz na Mokotowie (1,7 tys.). Z kolei średni metraż oferowanych mieszkań spadł w ciągu 2 lat z 59 do niecałych 55 mkw.

Ceny mieszkań w dzielnicach

Pod koniec grudnia 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania na rynku warszawskim wyniosła 18,4 tys. zł/mkw., co stanowi wzrost o 6 proc. w skali roku i przekłada się na nominalną podwyżkę o ponad tysiąc złotych. Najwyższe stawki odnotowano na Woli, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 35 tys. zł, a w dalszej kolejności uplasowały się Ochota, Śródmieście oraz Żoliborz z cenami przekraczającymi 27 tys. zł/mkw. Na przeciwległym biegunie zestawienia znajdują się prawobrzeżne dzielnice – Wawer, Rembertów i Białołęka, oferujące lokale w najbardziej przystępnej cenie, oscylującej około 13,5 tys. zł/mkw.

W całym 2025 roku warszawski rynek pierwotny zasiliło łącznie niemal 13,2 tys. nowych mieszkań, co stanowi spadek podaży o 11 proc. względem 2024 roku oraz o odpowiednio: 4 proc. i 2 proc. w porównaniu do lat 2023 i 2022. Największą aktywność deweloperów odnotowano w trzecim kwartale, kiedy na rynek wprowadzono ponad 3,7 tys. nowych jednostek, podczas gdy w pierwszym i czwartym do oferty trafiło po około 3,2 tys. lokali, a w drugim – 2,9 tys.

Wzrost sprzedaży

Równocześnie w okresie od stycznia do grudnia nabywców znalazło łącznie 13,1 tys. mieszkań. Wynik ten jest o 13 proc. wyższy niż w 2024 roku i o 19 proc. lepszy niż w roku 2022, choć jednocześnie o 21 proc. niższy w porównaniu z rekordowym rokiem 2023. Pod względem sprzedaży najintensywniejszy okazał się czwarty kwartał (blisko 4 tys. transakcji), który wyprzedził trzeci (niecałe 3,6 tys.) oraz kwartały pierwszy i drugi, w których sprzedano po około 2,8 tys. lokali.

Jak długo nowe mieszkania czeka na właściciela?

Czas wyprzedaży oferty w Warszawie (obliczany na podstawie obecnej oferty i sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy) wyniósł w grudniu ub.r. 3,7 kw., czyli trochę poniżej optymalnego zakresu 4-6 kw. Podobny czas wyprzedaży został zanotowany w stolicy miesiąc wcześniej, natomiast od czerwca 2024 r. do października 2025 r. tempo sprzedaży mieściło się w pożądanym przedziale, zapewniając tym samym równowagę popytowo-podażową.

Mniej mieszkań na rynku wtórnym. Co z cenami?

Na koniec grudnia 2025 r. do dyspozycji osób poszukujących mieszkania na terenie Warszawy było też 13,6 tys. mieszkań z rynku wtórnego – mniej o 11 proc. niż rok wcześniej, ale więcej o 53 proc. niż na koniec 2023 r. i o 4 proc. więcej niż na koniec 2022 r. Zainteresowanie tego typu lokalami ze strony kupujących wzrosło o 11 proc. rok do roku.

Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki wynosi w stolicy przeszło 18,4 tys. zł/mkw., czyli prawie tyle samo (o 0,5 proc. mniej) co rok wcześniej. Oznacza to, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym się zrównały. W IV kwartale 2025 r. najwięcej kosztowały mieszkania z drugiej ręki w Śródmieściu (przeszło 23,5 tys. zł/mkw.) oraz na Woli i Żoliborzu (ok. 21 tys. zł/mkw.). Natomiast na drugim biegunie znajdują się Rembertów i Białołęka, gdzie średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą najmniej – odpowiednio 13,6 tys. zł/mkw. i 14,3 tys. zł/mkw.

Rynek wynajmu o 2 proc. większy

Osoby poszukujące mieszkania na wynajem w Warszawie w grudniu 2025 r. mogły wybierać spośród 5,9 tys. ogłoszeń w serwisie Otodom - to o 2 proc. więcej rok do roku. Największym zainteresowaniem cieszyły się lokale 2-pokojowe zarówno do kwoty 3 tys. zł, jak i 3,5 tys. zł. Z kolei średnia cena ofertowa mieszkania na wynajem wyniosła tu 5 tys. zł, o 2 proc. mniej niż rok wcześniej.

W ocenie ekspertów Otodom, dane pozwalają stwierdzić, że warszawski rynek mieszkaniowy osiągnął stan „dojrzałej równowagi”, kończąc okres gwałtownych wahań i „paniki zakupowej” wywoływanej wcześniej przez programy dopłat.

„Rekordowo wysoka podaż daje kupującym największy komfort wyboru mieszkania od lat. Ponadto obniżki stóp procentowych znacząco zwiększyły zdolność kredytową Polaków, czyniąc finansowanie zakupu bardziej dostępnym. Rynek mieszkaniowy w stolicy staje się w końcu bardziej przewidywalny, co daje komfort planowania, zarówno przy zakupie na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie” - wskazano w raporcie.