Działka rekreacyjna - na co zwracać uwagę przy zakupie

Duże zainteresowanie działkami rekreacyjnymi - czy to jest trwały trend?

W czasie ograniczeń wynikających z epidemii wiele osób z zazdrością patrzyło na tych szczęśliwców, którzy okres koniecznej izolacji spędzić mogli w domach, na działkach rekreacyjnych lub choćby w ogródkach ROD i zapragnęli też takie posiadać.
Ponad rok “covidowego” zamknięcia dał się szczególnie we znaki osobom, które spędzały przymusowo ten czas w niedużych mieszkaniach za to z całą rodziną. Dlatego mieszkańcy tych większych a nawet tych mniejszych miast zaczęli szukać wytchnienia gdzieś w zielonej oazie a hasło “działka rekreacyjna” stało się bardzo popularnym hasłem w wyszukiwarce Google.

Posiadanie własnego ogródka nawet z niedużym domkiem pod miastem wiąże się jednak z pewnymi obowiązkami. Dbanie o roślinność, koszenie trawy, wykonywanie drobnych napraw - to podstawowe zadania właścicieli działek. To trzeba lubić robić lub zlecić komuś wykonywanie takich prac. Ta druga opcja będzie jednak kosztować. Zapewne część osób znudzi się być ogrodnikami, i za kilka lat zdecydują się na wystawienie swojej wakacyjno-weekendowej posiadłości na rynek. Jeżeli podaż wzrośnie, spadną ceny i może się okazać, że wtedy nie odzyska się poniesionych nakładów. Dlatego przed zakupem warto zastanowić się, czy naprawdę chce się zostać właścicielem takiej nieruchomości, czy nie jest to krótkotrwały zapał wynikający z mody albo chęć powielania działań znajomych.

Jaką działkę wybrać i na co zwracać uwagę przy zakupie

Jeżeli decyzja jest na tak, i zakup przesądzony, opłaca się poznać możliwe opcje. Wybierając działkę rekreacyjną warto zwrócić uwagę na kilka możliwości, a także poznać plusy i minusy każdej z nich.

Siedlisko na wsi

Poszukując swojej wymarzonej daczy, możemy trafić na rynku na tzw. siedlisko. Siedliskiem nazywana jest działka rolna na której stoją lub mogą zostać wybudowane budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (tak zwana zabudowa zagrodowa). Jeżeli działka jest zabudowana, to istniejące budynki można będzie wyremontować i z nich korzystać. Jednak jeśli jest pusta albo chcemy zmienić jej przeznaczenie, to warto wcześniej sprawdzić jak wygląda możliwość zabudowy tj. na co wskazuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a w razie jego braku, czy wydane zostały Tzw. „Warunki zabudowy” (WZ). W przypadku braku WZ inwestor może o nie wystąpić jeszcze przed zakupem. Dzięki temu będzie wiedział, jakie ma możliwości i co będzie mógł wybudować na działce zanim wyda pieniądze.

Ważną sprawą na którą należy zwrócić uwagę jest powierzchnia nabywanej nieruchomości gruntowej. Jeżeli teren jest mniejszy niż 1 ha, nie będziemy potrzebować zgody KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) na zakup, ale kupując działkę rolną może się okazać, że obejmować nas będą inne restrykcje np. ograniczenia dotyczące zbywania nieruchomości przed upływem 5 lat czy prawo pierwokupu KOWR. Dodatkowo, w przypadku gdy choć część działki jest zalesiona może pojawić się jeszcze prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Ponieważ przepisy związane z obrotem ziemią rolną i leśną są skomplikowane, warto przed zakupem skonsultować się z fachowcem - prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości, który zweryfikuje nasz wybór i doradzi ewentualne rozwiązania.

Następną istotną kwestią jest dostęp do mediów, z których będziemy chcieli korzystać oraz do drogi publicznej.

Działki siedliskowe zazwyczaj położone są z dala od miast, nie zawsze są dobrze skomunikowane komunikacją zbiorową. Dlatego decydując się na takie rozwiązanie dobrze jest przeanalizować wszystkie warianty dojazdu, by później się nie rozczarować. Dużą zaletą może być sąsiedztwo gospodarstw rolnych, gdzie będzie można kupić świeży nabiał, warzywa czy owoce.

Działka budowlana

Drugą opcją zakupu działki na cele rekreacji jest nabycie działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną lub rekreacyjną. W tym przypadku warto zacząć od analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - jeśli przewiduje on oba typy zabudowy, to w przyszłości będzie można zamienić zabudowę rekreacyjną na całoroczną, co może być dobrą opcją. Jeżeli jest tam przewidziana wyłącznie opcja rekreacyjna, to będzie mniej możliwości w przyszłości. W przypadku braku MPZP o przeznaczeniu działki decydować będą wydane warunki zabudowy. Warto na nie poczekać (zazwyczaj 2-6 miesięcy trwa ich wydawanie), aby być pewnym i nie kupić kota w worku. Nawet małe domy, takie o powierzchni do 35 mkw., które nie wymagają pozwolenia na budowę także muszą być budowane zgodnie z prawem tj. na obszarach gdzie zabudowa dopuszczona jest MPZP lub poprzez wydane WZ właśnie.

Nawet jeśli działka, którą chcemy kupić leży na terenie objętym Miejscowym Planem koniecznie należy sprawdzić dostęp do mediów, drogi publicznej i ewentualne ograniczenia w zabudowie wynikające z planu. Podejmowanie pochopnej decyzji tylko na podstawie ogólnej informacji może spowodować, że na zakupionej działce nic nie wybudujemy lub będzie konieczne poniesienie kolejnych wysokich nakładów np. na jej uzbrojenie.

Działki budowlane i rekreacyjne położone są zazwyczaj w miastach lub osadach, w pewnych skupiskach - dzięki czemu można rozłożyć koszt inwestycji w uzbrojenie terenu wraz z sąsiadami, albo np. wspólnie ogrodzić działki co obniży koszty.

Działka w Rodzinnych Ogrodach Działkowych (ROD)

Osoby, które chcą mieć działkę blisko swojego mieszkania zazwyczaj nie mają dużego wyboru, szczególnie w dużych miastach. Ceny działek w Rodzinnych Ogrodach Działkowych wystawiane na portalach ogłoszeniowych w ciągu ostatniego roku co najmniej się podwoiły. Należy jednak wiedzieć, że grunt na działkach ROD nie jest własnością działkowca i nie podlega rynkowemu obrotowi, a jest jedynie dzierżawiony. Sprzedaż może obejmować roślinność, budynki, sprzęt ogrodniczy i wyposażenie a także płacone jest “odstępne” za zwolnienie działki. Dodatkowo ROD może w swoim regulaminie ustalić opłatę, jaka w takim przypadku będzie należna na rzecz ogrodu. Regulamin też wskazywać będzie na roczne opłaty za korzystanie z działki, mediów, a także może ograniczać lub dopuszczać zabudowę, sposób zagospodarowania terenu czy inne warunki korzystania np. zakaz zamieszkania, brak możliwości urządzania toalet itp. Zarząd ROD może nie wyrazić zgody na zbycie na rzecz kolejnej osoby. Może też dojść w przyszłości do wywłaszczenia danych ogrodów - szczególnie jeśli tereny są przeznaczone w Miejscowym Planie np. pod zabudowę wielorodzinną. Dlatego myśląc o zakupie działki położonej na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych należy odbyć rozmowę z przedstawicielem jej zarządu, aby uzyskać wszystkie szczegółowe informacje.

Działki ROD z uwagi na swoje położenie na terenach miast lub w ich pobliżu są zazwyczaj dobrze skomunikowane, aby można było się tam dostać transportem publicznym. Jednak przed decyzją warto poznać ograniczenia związane z użytkowaniem oraz plany właściciela gruntu, aby nie okazało się, że była to inwestycja na jeden sezon.

Działka rekreacyjna – czy to się opłaca?

Zakup działki rekreacyjnej może okazać się świetnym rozwiązaniem nie tylko ze względu na ograniczenia wynikające z epidemii, ale być alternatywą dla siedzenia przy komputerze i inspiracją do aktywnego spędzania czasu. Dodatkowo koszty związane z życiem na własnej działce będą zdecydowanie niższe niż wakacje rodzinne w kurorcie, co będzie mieć niebagatelne znaczenie w budżecie domowym. Aby cieszyć się z własnej oazy zieleni warto o przemyślane zakupy, a w razie wątpliwości można skorzystać z pomocy specjalistów - doradców ds. nieruchomości lub pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pomogą wyszukać działkę i sprawdzić jej status, co zdecydowanie ograniczy ryzyko nietrafionego zakupu.

Agata Stradomska