Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

W tym roku stopy procentowe wzrosły już czterokrotnie, coraz więcej osób traci pracę, rosną też koszty życia. To wszystko sprawia, że spłacanie kredytów (także hipotecznych) jest coraz trudniejsze. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że spośród klientów, którzy zaciągali kredyty siedem lat temu, problemy ze spłatą ma już co dwudziesty piąty kredytobiorca. Ze względu na strukturę kredytów udzielanych w latach 2006–2008 (wysokie LtV i drogie nieruchomości), odsetek ten prawdopodobnie dalej będzie rósł. Warto więc wiedzieć, co zrobić gdy pojawią się pierwsze symptomy problemów ze spłatą.

Wydłużenie okresu spłaty

Na im więcej rat rozłożony zostanie kredyt, tym niższe one będą. Trzeba jednak pamiętać, że im dłużej spłacamy kredyt, tym bank pobiera więcej odsetek i łączny koszt kredytu rośnie. Przykładowo, wydłużenie 30-letniego kredytu z marżą 1,6 p.p. o 10 lat pozwoli obniżyć ratę kredytu o 47 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. (o ponad 7,5 proc.), co przy kredycie na 300 tys. zł oznacza miesięczną oszczędność rzędu 142 zł. Ten sam kredyt rozliczony na 45 lat to rata niższa o prawie 10 proc. (o 61 zł na każde 100 tys. długu).

Zobacz także: Przeczytaj uważnie umowę kredytową

Decydując się na wydłużenie okresu spłaty kredytu, trzeba pamiętać o kosztach, które trzeba ponieść.  Wydłużenie spłaty z 30 do 40 lat podnosi jego sumę zapłaconych odsetek o 41 proc. Dodając jeszcze pięć lat, zobowiązujemy się do oddania bankowi kolejnych procentów, łącznie 64 proc. więcej odsetek niż w przypadku kredytu na 30 lat. Dodatkowo niektóre banki mogą za taką operację pobrać prowizję, a już na pewno trzeba będzie zapłacić kilkaset złotych za aneks do umowy kredytowej. Rozwiązanie to jest zatem dobre dla osób, których problem ze spłatą jest długotrwały i nie mają one innego wyjścia.

Prolongata, czyli wakacje kredytowe

W przypadku przejściowych kłopotów ze spłatą kredytu (spowodowanych np. utratą pracy, chorobą, itp.) jednym z rozwiązań są tzw. wakacje kredytowe. Oferuje je większość banków, choć klienci rzadko mają świadomość istnienia takiego sposobu pozwalającego im na zawieszenie spłat raty kredytu. Niestety, czasami oferta obejmuje tylko zwolnienie z kapitałowej części raty, a w początkowym okresie spłaty kredytu część kapitałowa jest w racie bardzo mała, zatem korzyści są ograniczone. Dla kredytu zaciągniętego na 30 lat z marżą 1,6 p.p. część kapitałowa wynosi po czterech latach spłacania ponad 19 proc. raty. Jeśli problemy finansowe są niewielkie i chodzi raczej o chwilową ulgę w domowym budżecie, to kilkumiesięczne obniżenie raty o 20 proc. powinno pomóc. Ale jeśli kryzys jest większy, prolongata nie rozwiąże problemu.

Ale niektóre banki godzą się na to, by raz na rok zawiesić spłatę całej raty. Takie rozwiązanie oferują m.in. Bank Millennium, Nordea Bank i PKO BP. Jeszcze większą elastyczność deklaruje Bank Pocztowy, który mówi o możliwości zawieszenia spłaty nawet na 12 miesięcy. Zwykle jest tak, że jeśli bank nie pozwala na zawieszenie spłaty całej raty, wtedy wakacje trwać mogą dłużej. Tak jest m.in. w Alior Banku i Banku BPH, gdzie część kapitałową można zawiesić na pół roku. W każdym banku wygląda to inaczej. Oczywiście mowa tu o zawieszeniu raty, a nie jej anulowaniu. Niespłacona kwota rozkłada się na pozostałe raty (nieznacznie zwiększając ich wysokość) lub wydłuża okres spłaty.

---

Renegocjowanie umowy lub kredyt refinansowy

Jeśli chodzi o możliwości obniżenia miesięcznych rat, w stosunkowo korzystnej sytuacji są osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny w szczycie kryzysu, czyli w 2009 roku. Banki przykręciły wówczas kurek z kredytami, o pożyczkę na mieszkanie było dużo trudniej, a warunki ofert znacznie odbiegały od tych sprzed kryzysu lub dzisiejszych. I właśnie na tej różnicy można zarobić. W trzecim kwartale 2009 roku średnia marża kredytu złotowego wynosiła 3 p.p., dziś jest to 1,3 p.p. Istnieje duża szansa, że przyciśnięty do muru bank zgodzi się na obniżenie marży kredytu zaciągniętego w tamtych trudnych czasach. Zmiana marży 30-letniego kredytu z 3 na 1,3 p.p. oznacza obniżenie miesięcznej raty o 114 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia, czyli spadek o prawie 16 proc. Przy kredycie na 300 tys. zł obniżka wyniesie ok. 350 złotych. Najważniejsze jednak, że jest to stan permanentny, a nie chwilowy, jak w przypadku wakacji kredytowych. Dodatkowo, gdyby nasz bank nie był skłonny do negocjacji, można odwiedzić inny. Banki bardzo chętnie przejmują klientów od konkurencji, kredyty refinansowe często zwolnione są np. z prowizji za udzielenie.

Przewalutowanie kredytu

Najbardziej ryzykownym pomysłem na poradzenie sobie z wysoką ratą kredytu złotowego jest przewalutowanie go na euro. Trzymiesięczna stawka EURIBOR (decyduje o oprocentowaniu kredytów w euro) wynosi aktualnie 1,57 proc., w tym czasie WIBOR 3M (kredyty w złotych) wynosi 4,57 proc. Dzięki tej różnicy kredyty w euro są niżej oprocentowane. Przykładowo: aktualnie zaciągany 30-letni kredyt na 300 tys. zł to w złotych rata ok. 1808 zł, a w euro 1494 zł. Różnica wynosi 315 zł (ponad 17 proc.). Jeśli mamy kredyt złotowy z jesieni 2009 roku, z marżą 3 p.p., przewalutowując go na euro z aktualnymi parametrami (średnia marża równa 2,2 p.p.) zyskamy jeszcze więcej. Dotychczasowa rata wynosi 2149 zł, po zmianie na euro będzie to 1523 złote. Oszczędność wyniesie 626 zł miesięcznie (spadek raty o 30 proc.).

Zobacz także: Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stóp procentowych

Mimo to kredyty walutowe niosą ze sobą stałe ryzyko. Wysokość raty jest tu uzależniona nie tylko od stóp procentowych, ale i kursów walut. To, jak szybko kurs może się zmieniać, odczuły w te wakacje osoby zadłużone we franku szwajcarskim, które kurs od początku lipca do połowy sierpnia wzrósł o 25 proc., powodując skokowy wzrost rat kredytów. Zadłużając się w obcej walucie, trzeba liczyć się z tym ryzykiem, stąd też działania Komisji Nadzoru Finansowego, która nawołuje banki do ostrożnego udzielania takich pożyczek. Oprócz wzrostu raty problemem jest tu bowiem wzrost poziomu zadłużenia, który ogranicza możliwość zmiany mieszkania czy spłaty kredytu przed czasem.

Oprócz typowo bankowych sposobów, z wysoką ratą można sobie radzić jeszcze inaczej. Należy przeanalizować codzienne wydatki i sprawdzić, czy do budżetu domowego nie da się wprowadzić oszczędności. Można także spróbować zwiększyć swoje przychody.