Aneks w kawalerce - nie zawsze możliwy?

Najmniejsze lokale mieszkalne pod względem rozmiaru i sposobu rozplanowania wzbudzają szczególne kontrowersje. Chodzi przede wszystkim o limit minimalnej powierzchni użytkowej, który aktualnie został ustalony na poziomie 25 m kw. Od 1 sierpnia 2024 r. identyczny limit dotyczy lokali użytkowych, co ma utrudnić obchodzenie przepisów w ramach budowy tzw. mikrokawalerek. Mówiąc o przepisach dotyczących najmniejszych mieszkań, nie należy zapominać o bardziej szczegółowych regulacjach. Jedna z nich określa zasady stosowania aneksu kuchennego w nowych mieszkaniach (nie tylko jednopokojowych). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przybliżają tę ciekawą kwestię, która stała się też przedmiotem orzecznictwa sądów.

Generalna zasada - kuchnia powinna mieć okno

Jeżeli chodzi o wymagania techniczne dla nowych mieszkań, których przykładem może być wspomniany limit metrażu (25 m kw.), to bardzo ważnym aktem prawnym jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Paragraf 93 tego rozporządzenia, który po raz ostatni zmieniono 1 stycznia 2018 r. wskazuje, że (co do zasady): „pomieszczenie mieszkalne, kuchnia oraz aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym”.

Obecne warunki dla aneksów obowiązują od 2018 r.

Jak podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, istnieją jednak wyjątki od powyższej zasady. Począwszy od 1 stycznia 2018 roku, mieszkanie jednopokojowe może mieć kuchnię bez okien lub aneks kuchenny połączony z przedpokojem, ale pod warunkiem zastosowania przynajmniej wentylacji:

• grawitacyjnej - w razie używania kuchni elektrycznej
• mechanicznej wywiewnej - w przypadku kuchni gazowej

Jeśli ma natomiast powstać aneks kuchenny połączony z pokojem, to warunkiem jego zaprojektowania i późniejszej budowy (w kawalerce) jest zastosowanie w tymże aneksie wentylacji i kuchni elektrycznej. Co ważne, regulacje dotyczące mieszkania jednopokojowego oraz aneksu kuchennego połączonego z pokojem nie precyzują, jaki rodzaj wentylacji powinien zostać zastosowany.

Widzimy zatem rozbieżność względem wcześniej opisywanych przepisów, które obejmują budowę kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka [w:] M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2024, § 93). Trudno powiedzieć, czy to świadomy zabieg, czy też może niedopatrzenie ustawodawcy.

Jakie zasady dotyczą mieszkań wielopokojowych?

Zdecydowaną większość nowych lokali mieszkalnych na rynku stanowią jednak mieszkania wielopokojowe. Warto się zatem przyjrzeć temu, jak rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. reguluje kwestię aneksu w takich lokalach mieszkalnych. Wcześniej wymieniony paragraf 93 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków informuje, że w przypadku mieszkania wielopokojowego dopuszczalne jest zastosowanie aneksu kuchennego w pokoju przeznaczonym na pobyt dzienny, ale pod warunkiem wyposażenia aneksu w wentylację. Jak widać, prawodawca w tym przypadku także nie sprecyzował o jaki rodzaj wentylacji chodzi.

Dodatkowe wymagania dotyczą natomiast podłączenia okapu kuchennego. Otóż, jego zastosowanie w kuchni lub aneksie kuchennym wymaga podłączenia do odrębnego przewodu kominowego. Ten wymóg pojawił się w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. na samym początku 2018 roku.

Co ciekawego widzimy w wyrokach sądowych?

Analizowane wcześniej przepisy nie wydają się szczególnie kontrowersyjne. Mimo tego, zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, można wskazać interesujące wyroki sądowe, które mają związek z wymaganiami dla aneksów kuchennych. Przykład stanowi Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 7 listopada 2024 r. (II SA/Bk 256/24), na podstawie którego została oddalona skarga na decyzję Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Białymstoku. W całej sprawie chodziło o nakazanie właścicielowi doprowadzenia mieszkania do stanu poprzedniego.

Ustalenia organów nadzoru budowlanego wskazują, że mieszkanie podzielono na trzy quasi-lokale mieszkalne, do których dostęp prowadził ze wspólnego wewnętrznego korytarza. Modyfikację lokalu pod wynajem można było uznać za przebudowę nienaruszającą elementów nośnych budynku. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego zwrócił jednak uwagę, że mimo braku wymagań odnośnie uzyskania pozwolenia, a nawet dokonania zgłoszenia przebudowy, inwestor złamał szereg aktualnie obowiązujących przepisów (m.in. w zakresie wentylacji aneksów).

W przypadku przebudowy, nie miał znaczenia fakt, że mieszkanie podobnie jak cały blok pochodzi z lat 80. Przebudowa wymusza bowiem zastosowanie aktualnych warunków technicznych, o czym mówi paragraf 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl