Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Emilia Panufnik, redaktorka portalu infor.pl: Kupno pierwszego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Czym kierują się kupujący, wybierając mieszkanie? Czy nadal najważniejsza jest lokalizacja?

Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development: Lokalizacja od lat pozostaje kluczowym kryterium – wciąż to właśnie ona jest pierwszym filtrem, jakim kierują się nabywcy. Bliskość komunikacji miejskiej, dostęp do przedszkoli i szkół czy czas dojazdu do pracy mają ogromne znaczenie. Jednak coraz częściej klienci patrzą szerzej. Zwracają uwagę na jakość samego osiedla – czy posiada tereny zielone, miejsca rekreacyjne, place zabaw dla dzieci, przestrzeń do integracji sąsiedzkiej. Dla wielu osób, zwłaszcza młodych, ważne staje się także sąsiedztwo punktów usługowych, sklepów czy możliwości spędzania wolnego czasu w pobliżu. Można powiedzieć, że dzisiejszy nabywca oczekuje lokalizacji kompletnej, która zapewni mu codzienny komfort życia bez konieczności częstych i długich dojazdów.

Co aktualnie bardziej się opłaca – kupno nowego mieszkania czy mieszkania z rynku wtórnego?

Rynek pierwotny i wtórny mają swoje zalety, ale obecnie coraz więcej osób wybiera mieszkania od dewelopera. Wynika to z kilku powodów, m.in. mieszkania w nowych inwestycjach spełniają współczesne standardy energooszczędności i ekologii, co oznacza niższe koszty eksploatacji. Dodatkowo osiedla są projektowane tak, by odpowiadały na potrzeby różnych grup – od rodzin z dziećmi, po seniorów i osoby pracujące zdalnie. Ważne jest również to, że kupując nowe mieszkanie, klient dostaje gwarancję jakości oraz brak problemów technicznych, które często pojawiają się w starszych budynkach.

Rynek wtórny kusi ceną w niektórych lokalizacjach, ale często wiąże się z kosztami remontów, modernizacji czy dostosowania do potrzeb rodziny. W praktyce oznacza to, że na dłuższą metę mieszkania z rynku pierwotnego okazują się bardziej opłacalne.

Czy można sprawdzić wiarygodność dewelopera? Kupno „dziury w ziemi” wydaje się ryzykowne.

Tak, to absolutna podstawa – i kupujący mają na to coraz większe narzędzia. Warto zwrócić uwagę na:

• prowadzenie inwestycji w oparciu o ustawę deweloperską – daje ona gwarancję, że pieniądze klienta są chronione na rachunku powierniczym,
• wcześniejsze realizacje dewelopera – najlepiej odwiedzić oddane osiedla, porozmawiać z mieszkańcami,
• kondycję finansową firmy – duże i stabilne podmioty publikują swoje sprawozdania, co buduje dodatkowe zaufanie,
• opinie i wizerunek w mediach branżowych oraz w internecie.

Kupno mieszkania na wczesnym etapie inwestycji może być korzystne finansowo – ceny startowe są zazwyczaj niższe – o ile wybieramy dewelopera z doświadczeniem i dobrym zapleczem. Nie należy obawiać się „dziury w ziemi”, jeśli inwestycja jest przejrzysta i zabezpieczona prawnie.

Przeglądając rzuty mieszkań na papierze, widzimy różne układy i rozwiązania. Które najlepiej sprawdzą się w codziennym użytkowaniu?

Najbardziej praktyczne okazują się mieszkania, które mają wyraźny podział na strefę dzienną i nocną. To oznacza, że salon z kuchnią i łazienką są oddzielone od sypialni, co zwiększa komfort codziennego życia. Dobrze, jeśli mieszkanie jest dwustronne – wtedy mamy naturalne światło przez cały dzień. Warto patrzeć także na ustawność pokoi – zbyt wąskie lub nieregularne pomieszczenia mogą być trudne w aranżacji. Dzisiejszy kupujący coraz częściej zwraca uwagę na możliwość wydzielenia miejsca do pracy zdalnej – choćby w formie niewielkiego gabinetu lub aneksu biurowego.

Przy pierwszym mieszkaniu osoby kupujące często nie wiedzą, na co powinny zwracać uwagę. Czy może Pan/Pani wskazać najważniejsze punkty do odhaczenia przy oglądaniu mieszkania?

Zdecydowanie tak – to jedna z najczęstszych trudności, dlatego warto przygotować sobie listę kontrolną:

• układ i nasłonecznienie mieszkania,
• widok z okna – czy mamy przestrzeń i światło, czy np. ścianę sąsiedniego budynku,
• infrastruktura osiedla i otoczenia – sklepy, komunikacja, szkoły, tereny zielone,
• koszty eksploatacji – warto zapytać o przewidywane opłaty,
• dodatkowe udogodnienia – miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, rowerownie, windy,
• elastyczność aranżacji – np. możliwość przesunięcia ścianek działowych.

Tak przygotowana lista pomoże uniknąć emocjonalnej decyzji pod wpływem pierwszego wrażenia.

Niektórzy przestrzegają przed mieszkaniami na parterze i ostatnim piętrze. Czy słusznie? Jakie są plusy i minusy takich mieszkań?

To częsty mit, który warto odczarować.

Mieszkania na parterze:

Dziś cieszą się coraz większym zainteresowaniem, szczególnie wśród rodzin z dziećmi i osób starszych. Do ich największych zalet należą własne ogródki, które umożliwiają korzystanie z przestrzeni na zewnątrz i sprawiają, że mieszkanie przypomina dom. To świetne rozwiązanie dla tych, którzy lubią mieć dostęp do zieleni, własny kawałek podwórka i możliwość relaksu na świeżym powietrzu.

Wady: Mogą pojawić się obawy związane z mniejszą prywatnością, szczególnie jeśli mieszkanie jest blisko ulicy lub części wspólnych. Dodatkowo, na parterze warto zadbać o odpowiednie zabezpieczenia, aby czuć się bezpiecznie.

Ostatnie piętro:

Ostatnie piętra to często najbardziej prestiżowe mieszkania, które zachwycają niepowtarzalnym widokiem na okolicę, zapewniając ciszę i spokój. Ich dużym atutem są przestronne tarasy i balkony, idealne do relaksu, przyjmowania gości czy codziennych chwil wytchnienia na świeżym powietrzu. Większa powierzchnia na zewnątrz daje poczucie wyjątkowej prywatności i komfortu oraz możliwość aranżacji wnętrza według własnych potrzeb. Obawy o przegrzewanie w lecie są obecnie minimalizowane dzięki nowoczesnym technologiom izolacji i klimatyzacji.

O co warto zapytać osobę sprzedającą mieszkanie?

Na rynku pierwotnym warto pytać o standard wykończenia części wspólnych, dokładne terminy odbiorów i ewentualne koszty dodatkowe. Dewelopera można zapytać również o plany zagospodarowania przestrzennego wokół inwestycji – to daje wiedzę, jak zmieni się okolica w przyszłości. Na rynku wtórnym kluczowe są pytania o koszty utrzymania, remonty, stan instalacji i powody sprzedaży.

Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Na co uważać?

Umowa przedwstępna to bardzo ważny dokument, który zabezpiecza interesy obu stron. Warto pamiętać, że powinna ona zawierać wszystkie najistotniejsze informacje: dokładny opis nieruchomości, jej cenę, terminy płatności, zasady przeniesienia własności oraz kary umowne w razie niedotrzymania warunków. W przypadku rynku pierwotnego kupujący są chronieni ustawą deweloperską, która nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych i sporządzania prospektów informacyjnych. To ogromne zabezpieczenie dla nabywców.

Dziękuję za rozmowę i cenne wskazówki.