W końcu tanieją mieszkania na rynku wtórnym, drugi miesiąc z rządu, choć nie wszędzie. Czy teraz długi trend zwyżkowy się odwróci

• Rynek wtórny: ceny metra kwadratowego mieszkań spadają, bo szybko rośnie liczba ofert?
• Trendy w cenach mieszkań: a rynku pierwotnym znów pojawiły się promocje w ofertach deweloperskich
• W skali całego 2024 roku wciąż ceny metra kwadratowego są wyższe niż rok wcześniej

Lipiec był drugim z rzędu miesiącem spadku średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie. Taniej było też w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Zaś w pozostałych największych miastach ceny używanych mieszkań utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca.

Rynek wtórny: ceny metra kwadratowego mieszkań spadają, bo szybko rośnie liczba ofert?

Takie wnioski płyną z pierwszych analiz portalu GetHome.pl.
– Po raz pierwszy w tym roku w żadnym z największych miast nie wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w grudniu 2022 r., czyli w okresie głębokiej zapaści na rynku kredytów hipotecznych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Podobnie jak wtedy – stabilizację cen poprzedził duży wzrost liczby mieszkań dostępnych w ofercie. Z danych serwisu Unirepo.pl, który monitoruje 52 największe portale ogłoszeniowe wynika, że w całym 2022 r. wzrosła ona o 28%, czyli o tyle samo, co w ciągu siedmiu miesięcy tego roku.
Pod koniec lipca br. w całym kraju było zamieszczonych ok. 157 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań. Od grudnia ubiegłego roku ich liczba wzrosła o blisko 28%. Świadczy to o tym, że mieszkań, które sprzedający wprowadzali na rynek było więcej niż chętnych na nie.
Po sprzedażowym tąpnięciu w styczniu, rynek wciąż nie wrócił do najlepszego pod tym względem trzeciego kwartału ubiegłego roku. Baza unikalnych ofert kurczyła się w tym okresie o 36,3 tys. mieszkań w miesiącu. Według Unirepo.pl w lipcu z rynku wtórnego wycofano zaś 34,5 tys. ofert. 

Warto zwrócić uwagę, że takich ofert było o przeszło jedną piątą więcej niż miesiąc wcześniej. Czy może to świadczyć o wzroście popytu na mieszkania z drugiej ręki?
Trudno to jednoznacznie stwierdzić, bo część lokali sprzedający mogli po prostu wycofać ze względu na brak chętnych. Z drugiej strony, w lipcu wyraźnie wzrosła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży.
I co ważne,  w  lipcu wybór lokali na rynku wtórnym zwiększył się w większości największych miast (wyjątkiem były Katowice). Najwięcej ofert było w Warszawie (17,4 tys.), we Wrocławiu (9,4 tys.) i Krakowie (9,4 tys.). 

Trendy w cenach mieszkań: a rynku pierwotnym znów pojawiły się promocje w ofertach deweloperskich

W tym roku wzrosła także liczba mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Część z nich decyduje się nawet na promocyjne obniżki cen.
W efekcie także sprzedający używane mieszkania zaczęli spuszczać z tonu. Z danych GetHome.pl wynika, że pierwsze symptomy stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego pojawiły się w maju.

Jednak dopiero na podstawie danych z lipca możemy stwierdzić, że stabilizacja zawitała już do wszystkich metropolii. Średnia cena metra kwadratowego nie zmieniła się już trzeci miesiąc z rzędu w Krakowie (17,7 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (15,3 tys. zł/m kw.) oraz dwa miesiące w Łodzi (8,7 tys. zł/m kw.).
Ponadto wyhamowała we Wrocławiu (14,1 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (11,7 tys. zł/m kw.). Spadek cen mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy, i to aż o 2%, miał miejsce w Warszawie (18,3 tys. zł/m kw.) i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (8,4 tys. zł/m kw.). 

W skali całego 2024 roku wciąż ceny metra kwadratowego są wyższe niż rok wcześniej

Podsumowując siedem miesięcy 2024 roku największa dynamika cen miała miejsce w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, w której metr lokalu z drugiej ręki wzrósł aż o 8%.
Na drugim i trzecim miejscu znalazły się Łódź i Kraków, w których ceny od początku roku wzrosły o odpowiednio 7% i 6%. Warszawa i Wrocław zanotowały zmianę rzędu 5%.
Najmniejszą podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym analitycy GetHome.pl odnotowali w Trójmieście (+1%) oraz Poznaniu (+3%). 

Warto nadmienić, że mimo bardzo wysokich podwyżek cen mieszkań z drugiej ręki w Aglomeracji Katowickiej i Łodzi, wciąż pozostają one jednymi z najtańszych miast spośród wszystkich metropolii.
Wynika to z tego, że w ofercie wciąż wysoki udział mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Jeszcze na początku poprzedniej dekady w obrocie rynkowym były głównie takie mieszkania. Ich ceny były wówczas średnio nawet o 30% tańsze od nowo budowanych w przeliczeniu na metr kwadratowy.
W kolejnych latach w ofercie rynkowej rósł udział mieszkań wybudowanych po 1989 r. W efekcie dysproporcja w wysokości średniej ceny metra kwadratowego zaczęła maleć. Obecnie różnica wynosi ok. 20%.

Na koniec warto również zwrócić uwagę, że już nie w czterech, a tylko w dwóch metropoliach – w Warszawie i Krakowie – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym.
Jeszcze miesiąc wcześniej w tej grupie miast były także Wrocław i Trójmiasto. Jednak w obu metropoliach mieszkania na rynku pierwotnym podrożały bardziej niż na wtórnym, i stąd ta zmiana.