Biurokracja wydłuża czas inwestycji deweloperów, a płacą za to kupujący mieszkania

• Biurokracja opóźnia deweloperów
• Zamiast 65 dni czekają… rok
• Długi czas inwestycji podwyższa cenę mieszkań. Płaci kupujący 
• Współpraca deweloperów z władzami miasta

Biurokracja opóźnia deweloperów

–  Niestety, wygląda na to, że nie wszyscy urzędnicy biorą sobie do serca powiedzenie, że „czas to pieniądz”. A przecież ceny mieszkań najbardziej rosną wtedy, gdy ich podaż nie nadąża za popytem, bo np. z powodu biurokracji deweloperzy nie mogą szybko rozpocząć nowych inwestycji – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. I dodaje, że potwierdzeniem tego może być „Ranking Miast” Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Przygotowuje on takie zestawienie od 13 lat, żeby sprawdzić, jak urzędnicy radzą sobie w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych. 

Marek Wielgo wyjaśnia, że każdemu deweloperowi, który zainwestował w grunt i projekt osiedla, do szczęścia potrzebne jest już tylko pozwolenie na jego budowę. Jednak jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, deweloper musi wcześniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-etkę.  Powinien ją dostać w ciągu 90 dni. Niestety, to tylko teoria. Z najnowszego rankingu za 2022 r. wynika, że nie ma takiego miasta, w którym wszystkie tzw. WZ-etki byłyby wydane w tym ustawowym terminie. W większości przypadków deweloperzy musieli czekać dłużej. 

Najgorzej pod tym względem wypadł Kraków, w którym niemal trzy czwarte inwestycji było blokowanych przez gminnych urzędników dłużej niż rok. W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym, było trochę lepiej, choć i tu 90-dniowy termin nie był przestrzegany. Na przeszło co trzecią decyzję tego typu deweloperzy czekali bowiem dłużej niż 365 dni. Dlaczego tak się dzieje? Częściowo to wina niejasnych przepisów. Urzędnicy kwestionują więc wnioski firm deweloperskich. Problem w tym, że braki lub błędy wykazują im na raty. Gdyby to zrobili za jednym „zamachem”, załatwienie formalności trwałoby o wiele krócej.  Marek Wielgo zwraca uwagę, że te same „niejasne” przepisy obowiązują przecież w całym kraju. A mimo to np. w Białymstoku blisko 80% decyzji WZ wydanych zostało w czasie nieprzekraczającym 90 dni.

Zamiast 65 dni czekają… rok

A może przynajmniej na pozwolenia na budowę deweloperzy nie muszą czekać latami? Teoretycznie tego typu decyzję urzędnicy powinni wydać w ciągu 65 dni. Okazuje się, że nie jest to normą. Z raportu PZFD wynika, że najmniej powodów do narzekań mogli mieć deweloperzy w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ponad połowę pozwoleń na budowę otrzymali oni w terminie. Z kolei Bydgoszcz jest miastem, w którym ta procedura trwa najczęściej ponad rok (aż 37,5% decyzji!). Także Warszawa i Kraków wypadły bardzo słabo. W stolicy przeszło osiem na dziesięć pozwoleń wydanych było z przekroczeniem terminu (co piąte po ponad roku). Z kolei w Krakowie urzędnicy przeciągali tę formalność aż w 97% przypadków! Także i tu niemal co piąte pozwolenie deweloperzy dostali dopiero ponad roku od złożenia wniosku.

Długi czas inwestycji podwyższa cenę mieszkań. Płaci kupujący 

Nie zawsze można wytłumaczyć opieszałość urzędników większą niż w innych miastach liczbą wniosków. Np. w Krakowie czy Gdańsku było ich mniej niż we Wrocławiu i Łodzi, gdzie deweloperzy znacznie częściej dostają pozwolenia w dwa miesiące.  - Na tych przykładach widać, jak wiele zależy od urzędników, którzy stosują prawo — mówi ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. PZFD zarzuca wręcz władzom Krakowa antyinwestycyjną politykę, za którą płacą (dosłownie) nie tylko kupujący mieszkania, ale i biznes. 

W ciągu ostatnich pięciu lat o blisko połowę spadła liczba firm deweloperskich. Ich właściciele zmuszeni byli zamknąć działalność w wyniku braku dostępnych pod budowę gruntów oraz przedłużających się procedur administracyjnych. Należy w tym miejscu nadmienić, że aspekt konkurencyjności na danym rynku ma ogromny wpływ na ceny mieszkań. Ponadto, na skutek wydłużającego się czasu przygotowania inwestycji rosną koszty jej finansowania, które deweloper przerzuca na kupujących mieszkania. W tej sytuacji nie powinno dziwić, że w Krakowie oferta mieszkań deweloperskich skurczyła się w tym roku aż 49%. Efektem tego jest aż 23% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Warto też zwrócić uwagę, że w trzecim kwartale, czyli od momentu pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”, niemal we wszystkich metropoliach nastąpiło wyraźne przyspieszenie cenowe. Jednak w Krakowie średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła w tym okresie aż o 11%, przekraczając pułap 15 tys. zł! Także w Warszawie i Trójmieście, ceny mieszkań nie rosły tak szybko od czasu kryzysu finansowego w 2008 r.

Współpraca deweloperów z władzami miasta

Tymczasem Łódź jest jedyną metropolią, w której kupujący mogą zacierać ręce, bo deweloperzy zareagowali na rosnący popyt odpowiednim zwiększeniem podaży. W efekcie to miasto jest w tym roku oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny mieszkań, która wzrosła w tym roku najmniej, bo „tylko” o 6%. 

–  I właśnie to miasto może być przykładem, jak ważna jest współpraca deweloperów z władzami miasta, a ściślej sprawności działania urzędników odpowiedzialnych za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę – komentuje Marek Wielgo. I przypomina, że w ostatnich latach Łódź nie schodziła z podium Rankingu Miast. W ubiegłym roku z pierwszego miejsca zepchnął ją Białystok. Lepiej ocenione zostały również Gorzów Wielkopolski oraz Lublin.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl